Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

1. Yapı Kayıt Belgesi Nedir?

Gündelik hayatta sıkça sorulan sorulardan biri şudur: “Yapı kayıt belgesi nedir, bana ne sağlar?”

Yapı kayıt belgesi, özü itibarıyla; imar mevzuatına aykırı şekilde yapılmış ya da ruhsatsız inşa edilmiş yapıların, belirli bir tarih itibarıyla mevcut haliyle kayıt altına alınmasını sağlayan, geçici nitelikte bir idari belgedir. Bu belge, klasik bir inşaat ruhsatı veya iskan belgesi değildir; daha çok, devlet ile vatandaş arasında bir “barış” ve “uzlaşma” mekanizması olarak kurgulanmıştır.

Amaç; yıllardır fiilen kullanılan, üzerinde ailelerin yaşadığı, kiraya verilen, ticari faaliyette bulunulan binlerce yapının hukuki statüsünü bir nebze netleştirmek, yıkım ve para cezası baskısını azaltmak ve bu yapıları geçici olarak sisteme dâhil etmektir.

Yapı kayıt belgesi:

• İnşaatı sonradan meşrulaştıran tam bir ruhsat yerine geçmez,

• Yeni inşa faaliyetleri için sürekli bir serbestiyet sağlamaz,

• Sadece belirli hakları ve korumaları, belli sınırlar içinde tanır.

Dolayısıyla, “Yapı kayıt belgesi aldım, artık her şey bitti” düşüncesi hukuken doğru değildir. Bu belgenin kapsamını, sınırlarını ve risklerini bilmeden hareket etmek, ciddi hak kayıplarına yol açabilir.

---

2. Yapı Kayıt Belgesinin Hukuki Dayanağı ve İmar Barışı Mantığı

Yapı kayıt belgesi, kamuoyunda “imar barışı” olarak adlandırılan düzenlemenin ürünüdür. Bu düzenleme ile birlikte:

• Ruhsatsız yapılmış,

• Ruhsat ve eklerine aykırı inşa edilmiş,

• Belirli bir tarihten önce yapılmış yapıların

belirli bir bedel karşılığında kayıt altına alınması öngörülmüştür.

Burada hedeflenen; plansız ve ruhsatsız yapılaşmayı teşvik etmek değil, zaten fiilen mevcut olan ve yıllardır kullanılan yapıları, bir defaya mahsus olmak üzere sisteme dahil etmektir. Bu yüzden de yapı kayıt belgesinin:

• Belirli bir tarih aralığına bağlı

• Tek seferlik

• Süreçleri sona ermiş bir enstrüman olduğu unutulmamalıdır.

Bugün itibarıyla yeni başvuru imkânı bulunmamakla birlikte, elinde yapı kayıt belgesi olan çok sayıda malik vardır ve bu maliklerin tapu, satış, miras ve kentsel dönüşüm süreçleri hâlâ bu belgeyle iç içe ilerlemektedir.

---

3. Hangi Yapılar Yapı Kayıt Belgesinden Yararlanabildi?

3.1. Zaman Kriteri

Yapı kayıt belgesinin temel şartlarından biri, yapının belirli bir tarihten önce inşa edilmiş olmasıdır. Uygulamada bu tarih, imar barışı düzenlemesinde açıkça belirtilmiş ve bu tarihten sonra yapılan ilave katların, büyütmelerin, yeni bağımsız bölümlerle genişletmenin barış kapsamına girmediği kabul edilmiştir.

Bu nedenle:

• 2017 öncesi mevcut olup sonradan büyütülen, kat çıkarılan, çatı arasına daire yapılan yapılarda,

• Sadece o tarihte fiilen var olan kısım için yapı kayıt belgesinin geçerli olabileceği,

• Sonradan yapılan eklemelerin ise klasik imar mevzuatı çerçevesinde kaçak yapı vasfını koruyacağı kabul edilmektedir.

Bu husus, ileride kentsel dönüşüm, yıkım, para cezası, ruhsat başvurusu gibi süreçlerde karşınıza çıkabilecek ciddi bir detaydır.

3.2. Ruhsatsız ve Ruhsata Aykırı Yapılar

Yapı kayıt belgesi, hem:

• Hiç ruhsatı olmayan,

• Hem de ruhsatı olup projesine aykırı inşa edilen yapılar için öngörülmüştü.

Örneğin:

• İki kat ruhsatlı bir yapıya üçüncü katın kaçak olarak eklenmesi,

• Projede teras gözüken alanın kapatılıp daireye dönüştürülmesi,

• Projede otopark olarak görünen alanın dükkâna çevrilmesi

gibi durumlarda, fiili kullanım esas alınarak yapı kayıt belgesi düzenlenebilmiştir.

3.3. Yapı Kayıt Belgesi Verilemeyen Alanlar

Her yapı için yapı kayıt belgesi alınabileceği yönündeki algı yanlıştır. Bazı alanlar, başından itibaren imar barışı kapsamı dışında bırakılmıştır. Örnek olarak:

• Üçüncü kişilerin özel mülkiyetine tecavüz eden yapılar,

• Kıyı kenar çizgisi içerisinde kalan kaçak yapılar,

• Sit alanları, milli parklar, koruma alanları gibi sıkı korumalı bölgelerdeki yapılar,

• İmar planında yol, park, yeşil alan, okul, ibadet yeri gibi kamu hizmetine ayrılmış alanlarda kalan yapılar,

açıkça kapsam dışında tutulmuş; buralarda yapı kayıt belgesi alınsa bile, sonradan iptal davalarına konu olmuştur.

---

4. Başvuru ve Ödeme Süreleri – Bugün Yeni Başvuru Var mı?

İmar barışı döneminde:

• Başvuru süreleri birkaç kez uzatılmış,

• Nihayetinde başvuru ve ödeme süreçleri 2019 yılı itibarıyla tamamen sona ermiştir.

Bugün itibarıyla:

• Yeni yapı kayıt belgesi başvurusu yapılamamaktadır.

• İnternette “yeni imar barışı geliyor, başvuru yapabilirsiniz” gibi yönlendirmeler çoğu zaman spekülatif niteliktedir.

• Elinde mevcut yapı kayıt belgesi olanların hakları ise, belgenin doğası ve kapsamı dâhilinde devam edebilmektedir.

Dolayısıyla, güncel sorular artık çoğunlukla şu şekildedir:

• “Elimdeki yapı kayıt belgesi tapuda ne işime yarar?”

• “Yapı kayıt belgeli evi satarken alıcıyı nasıl bilgilendirmeliyim?”

• “Bu belge iptal olursa ne olur?”

• “Yapı kayıt belgesi kentsel dönüşümde bir avantaj sağlar mı?”

Aşağıda bu sorulara, uygulamada karşılaşılan sorunları da gözeterek yanıt verelim.

---

5. Yapı Kayıt Belgesi Hangi Hakları Sağlar?

5.1. Yıkım ve İdari Para Cezalarının Kaldırılması

Yapı kayıt belgesinin en önemli sonuçlarından biri, ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapılara ilişkin mevcut yıkım kararları ile uygulanmış/uygulanacak idari para cezaları bakımından koruma sağlamasıdır.

Genel olarak:

• Yapı kayıt belgesi alınan yapı hakkında daha önce verilmiş yıkım kararlarının uygulanmaması,

• İdari para cezalarının tahsil edilmemesi veya yeni idari para cezası düzenlenmemesi,

esası benimsenmiştir.

Bu yönüyle belge, özellikle yıkım tehdidi altındaki vatandaşlar açısından koruyucu bir işlev görmüş; idare, yapı kayıt belgesi olan yapılar hakkında klasik “kaçak yapı işlemlerini” büyük ölçüde durdurmuştur.

5.2. Elektrik, Su ve Doğalgaz Bağlantıları

Uygulamada önemli bir başka fayda da budur. Yapı kayıt belgesi, çoğu durumda:

• Elektrik,

• Su,

• Doğalgaz

gibi altyapı hizmetlerinin bağlanabilmesi için idareye sunulabilen bir belge hâline gelmiştir.

Daha önce hiç abonelik alamayan veya kaçak bağlantı nedeniyle devamlı ceza riski taşıyan yapılarda, belge sunulmak suretiyle resmî abonelik sağlanabilmiş; bu da gündelik hayat bakımından ciddi bir rahatlama getirmiştir.

5.3. Kat Mülkiyetine Geçiş İmkânı

Yapı kayıt belgesi, tek başına kat mülkiyeti kurmaya yetmez; ancak kat mülkiyetine geçiş sürecini kolaylaştıran bir basamak olarak işlev görür.

Genel olarak süreç şöyledir:

1. Yapı kayıt belgesinin alınmış olması,

2. Arsanın mülkiyet sorunlarının çözülmüş olması,

3. Teknik rapor ve mimari projelerin hazırlanması,

4. İlgili belediyede gerekli işlemlerin yapılması,

5. Tapu müdürlüğüne başvuru ve kat mülkiyeti tesisi.

Burada önemli olan nokta; yapı kayıt belgesinin, “mevcut fiili yapıyı” kanun çerçevesinde tanıyan bir belge olması sayesinde, daha önce “kaçak” sayılan bir yapıya ilişkin kat irtifakı/kat mülkiyeti süreçlerinin önünün açılmasıdır.

Ancak;

• Arsanın tamamının üçüncü kişiye ait olması,

• İmar planında kamu hizmetine ayrılmış bir alan üzerinde kalınması,

• Deprem riski, statik yetersizlik gibi teknik sakıncalar,

bu süreçte engel teşkil edebilir. Her dosyanın ayrıca incelenmesi gerekir.

5.4. Satış, Miras ve Pay Devri İşlemleri

Yapı kayıt belgesi, özellikle satış ve miras işlemlerinde sıkça gündeme gelir.

• Tapu hâlen “arsa” veya “tarla” olarak gözüküyor olabilir.

• Fiiliyatta üzerinde apartman, site veya müstakil ev bulunabilir.

• Vatandaş, “yapı kayıt belgem var, bu evi satabilir miyim?” diye sormaktadır.

Burada:

• Kural olarak arsa payı devri mümkündür.

• Yapı kayıt belgesi, bu arsa üzerinde fiilen hangi yapının bulunduğunu gösterir; ancak tapuda doğrudan o dairenin bağımsız bölüm olarak tescili anlamına gelmez.

• Yine de, alıcı ile satıcı arasında yapılan sözleşmelerde, yapı kayıt belgesine atıf yapılarak fiili durum tarif edilebilir; alıcı, ne aldığını daha net görebilir.

Miras hukukunda da yapı kayıt belgesi, terekenin içeriğinin tespiti açısından önemlidir. Miras bırakanın üzerinde görünen arsa veya taşınmazın fiili yapısı hakkında delil işlevi görebilir; miras taksimi sırasında taraflar, fiili kullanıma göre paylaşım yaparken belgeyi esas alabilirler.

---

6. Yapı Kayıt Belgesinin Sınırları ve Yanlış Bilinenler

Yapı kayıt belgesini değerlendirirken en büyük hata, bu belgeye “sınırsız bir af” anlamı yüklemektir. Oysa:

1. Planlama ve şehircilik ilkelerini tamamen ortadan kaldırmaz.

2. Deprem güvenliği ve yapı güvenliği konusunda hiçbir teknik garanti vermez.

3. Kentsel dönüşüm sürecinde otomatik bir ayrıcalık sağlamaz.

4. Kamu alanlarına, komşu parsellere, ortak alanlara taşan kısımlar bakımından kalıcı bir hak kazandırmaz.

Örneğin; imar barışı sürecinde yapılan beyanlarda:

• Yapının alanı olduğundan az gösterilmiş,

• Kullanım amacı farklı yazılmış,

• Başka parsel sınırına taşma saklanmış,

ise, bu gerçeğe aykırı beyanlar, ileride hem idarenin iptal yetkisini tetikleyebilir hem de cezai sorumluluk doğurabilir.

---

7. Yapı Kayıt Belgesi İptal Edilebilir mi? İptal Olursa Ne Olur?

7.1. İdarenin İptal Yetkisi

Yapı kayıt belgesi, klasik anlamda bir “ruhsat” veya “iskân” gibi mutlak kazanılmış hak doğuran bir işlem olarak görülmemelidir. İdare; özellikle:

• Gerçeğe aykırı beyan,

• Yanlış alan ölçümü,

• Koruma alanı, sit alanı, kıyı kenar çizgisi gibi yasak alanlarda kalma,

• Üçüncü kişilerin mülkiyet hakkını açıkça ihlal etme

gibi hâllerde yapı kayıt belgesini iptal edebilme yetkisini korur.

İptal halinde:

• Belgeye bağlı olarak kaldırılmış olan yıkım ve para cezası korumaları ortadan kalkar,

• Yapı tekrar kaçak statüsüne döner,

• İdare yeni yıkım kararı alabilir, idari para cezası düzenleyebilir,

• İptal sebebine göre, haksız olarak yararlanılan avantajlar için bedel iadesinin istenmesi gündeme gelebilir.

Bu nedenle, özellikle satıcı konumundaki kişilerin, yapı kayıt belgesini alırken yaptıkları beyanların gerçeğe uygun olması hayati önemdedir.

7.2. Üçüncü Kişilerin İptal Davası Açma Hakkı

Yapı kayıt belgesinden zarar gören:

• Komşu parsel maliklerinin,

• Ortak alanı işgal edilen kat maliklerinin,

• Kamu alanına taşma nedeniyle mülkiyet hakkı zedelenen kişilerin

idari yargıda iptal davası açma hakları vardır. Bu davalarda:

• Yapı kayıt belgesinin hukuka aykırı düzenlendiği,

• İmar planına, kamu düzenine, mülkiyet hakkına aykırı sonuçlar doğurduğu

iddia edilerek belgenin iptali istenebilir.

Dolayısıyla, “İdare verdi, bitti” anlayışı doğru değildir; üçüncü kişilerin menfaati söz konusu ise yargısal denetim alanı açıktır.

---

8. Yapı Kayıt Belgeli Ev/İşyeri Satın Alırken Nelere Dikkat Edilmeli?

Bugün itibarıyla emlak piyasasında sıkça karşılaşılan soru:
“Yapı kayıt belgeli daire alınır mı, nelere bakmalıyım?”

Bir taşınmazı satın alırken avukat desteği olmadan hareket etmek ciddi riskler içerir; özellikle yapı kayıt belgeli taşınmazlarda şu başlıklar mutlaka incelenmelidir:

1. Tapu Kaydı ve Nitelik Kontrolü

   • Tapuda taşınmazın niteliği nedir? Arsa mı, tarla mı, kargir ev mi, apartman mı?

   • Üzerindeki fiili yapı ile tapu kaydı birbiriyle uyumlu mu?

2. Yapı Kayıt Belgesinin İçeriği

   • Belge hangi parsel ve hangi yapı için düzenlenmiş?

   • Bağımsız bölüm sayısı, toplam alan, kullanım amacı gerçeği yansıtıyor mu?

   • Sadece bina genelini mi kapsıyor, yoksa belirli bağımsız bölümler mi esas alınmış?

3. İmar Durumu ve Plan Kararları

   • Belediyeden alınacak imar durum belgesi ile, taşınmazın planlardaki konumu, fonksiyonu (konut, ticaret, park, yol vb.) incelenmeli.

   • Taşınmaz yol, park, yeşil alan gibi kamu alanında kalıyorsa, yapı kayıt belgesine rağmen gelecekte ciddi sorunlar çıkabilir.

4. Deprem ve Güvenlik Riskleri

   • Yapı kayıt belgesi, binanın deprem açısından güvenli olduğunu garanti etmez.

   • Statik proje, zemin durumu, yapı yaşı, kullanılan malzeme kalitesi mutlaka uzmanlarca değerlendirilmelidir.

5. Kentsel Dönüşüm İhtimali

   • Bölge kentsel dönüşüm alanı ilan edilebilir veya riskli yapı tespiti gündeme gelebilir.

   • Bu durumda yapı kayıt belgesinin sağladığı koruma sınırlı kalabilir; önemli olan, dönüşüm sözleşmeleri ve maliklerin haklarını nasıl kullandıklarıdır.

6. Sözleşmeye Ayrıntılı Kayıtlar Konulması

   • Satıcı, yapı kayıt belgesinin kapsamı, olası iptal riskleri, imar durumu hakkında alıcıyı ayrıntılı ve yazılı olarak bilgilendirmeli,

   • Alıcı da bu riskleri bilerek ve göze alarak satın alma iradesini beyan etmelidir.

   • Aksi halde satıcı açısından ayıplı ifa, gizli ayıp, sorumluluk gibi hukuki riskler doğabilir.

---

9. Yapı Kayıt Belgesi ve Kentsel Dönüşüm İlişkisi

Yapı kayıt belgesi, tek başına kentsel dönüşüme girmeyi zorunlu kılan veya otomatik hak kazandıran bir belge değildir. Ancak:

• Daha önce tamamen kaçak sayıldığı için yatırımcıların çekindiği binalar,

• Yapı kayıt belgesi ile belirli ölçüde kayıt altına alınmış,

ve bu sayede kentsel dönüşüm görüşmeleri daha rahat yapılabilir hale gelmiştir.

Kentsel dönüşüm sürecinde asıl belirleyici olan:

• Yapının riskli yapı tespiti,

• Maliklerin oy çokluğu/oy birliği oranları,

• Müteahhit ile yapılan inşaat sözleşmeleri,

• Arsa payları, bağımsız bölüm sayıları, proje değeri vb. unsurlardır.

Özetle; yapı kayıt belgesi, kentsel dönüşümün tek başına anahtarı değil, süreci kolaylaştırabilen bir yardımcı belgedir.

---

10. Uygulamada Sık Sorulan Sorular

10.1. Yapı Kayıt Belgesi Olan Bir Yapı Sonradan Yıkılabilir mi?

Evet. Yapı kayıt belgesi;

• Yapının sonsuz süreyle ayakta kalacağını garanti etmez.

• Deprem riski, kamu güvenliği, planlama kararları, afet riski gibi nedenlerle yeni bir planlama süreci yürütülebilir ve yapı yıkılabilir.

• Özellikle kentsel dönüşüm veya yol, park, kamu alanı gibi gerekçelerle kamulaştırma süreçlerinde belge, tek başına koruyucu bir zırh oluşturmaz.

10.2. Yapı Kayıt Belgesi Alan Bina Sonradan Kiraya Verilebilir mi?

Genellikle evet; zaten pek çok yapı, imar barışı öncesinde de fiilen kiraya veriliyordu. Yapı kayıt belgesi, bu fiili durumu resmiyete yaklaştıran bir belgedir. Ancak:

• Kiralayan tarafın, kiracıyı binanın hukuki durumu hakkında doğru bilgilendirmesi,

• Özellikle deprem riski, yapı güvenliği, tapu durumu, kat mülkiyeti olup olmadığı gibi hususları açıklaması gerekir.

Bu tür bilgilerin gizlenmesi, ileride sorumluluk doğurabilir.

10.3. Yapı Kayıt Belgesi ile Binayı Büyütmek, Yeni Kat Çıkmak Mümkün mü?

Hayır. Yapı kayıt belgesi:

• Mevcut fiili yapıyı kayıt altına alır,

• Yeni inşaat, büyütme, kat ilavesi için ruhsat yerine geçmez.

Sonradan yapılan ilaveler, klasik imar mevzuatı bakımından kaçak yapı olarak değerlendirilir ve yapı kayıt belgesinin sağladığı koruma bu kısımlar için geçerli olmaz.

---

11. Sonuç: “Yapı Kayıt Belgesi Nedir?” Sorusuna Pratik Cevap

Toparlamak gerekirse; yapı kayıt belgesi nedir?

• İmar barışı kapsamında, belirli tarihten önce yapılmış ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapıların, belirli bir bedel karşılığında mevcut haliyle kayıt altına alınmasını sağlayan,

• Yıkım ve idari para cezalarına karşı belirli ölçüde koruma getiren,

• Elektrik, su, doğalgaz gibi altyapı hizmetlerini almayı kolaylaştıran,

• Kat mülkiyetine geçiş sürecinde yardımcı olabilen,

• Ancak ruhsat ve iskan yerine geçmeyen,

• Deprem güvenliği ve teknik yeterlilik bakımından hiçbir garanti sunmayan,

• Gerçeğe aykırı beyan veya hukuka aykırı koşullar varsa iptali mümkün olan

geçici nitelikli bir idari belgedir.

Elinde yapı kayıt belgesi bulunan maliklerin;

• Bu belgenin sınırlarını,

• Tapu, satış, miras ve kentsel dönüşüm süreçlerine etkilerini,

• İptal risklerini ve komşu/parsel maliklerinin açabileceği davaları

dikkatle değerlendirmesi; özellikle yüksek meblağlı satış, geniş kapsamlı inşaat sözleşmeleri ve kentsel dönüşüm projelerinde mutlaka hukuki danışmanlık alması önemlidir.