Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Tapu Siciline Şerhinin Ayni Etkisi ve Üçüncü Kişilere Karşı Korunma

Giriş

Türk Hukuku’nda taşınmaz satışı ve mülkiyetin devri, büyük bir hukuki güvenirlik süresiz işlemlerdir. Taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin devam etmesi, resmi şekil şartına tabidir ve Tapu Sicil Müdürlüğü’nde düzenlenmesi zorunludur (Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 706). Ancak, gidiş-dönüş, satış akışını hemen tamamlamak yerine, bir tarihte sözleşme satışını yapma taahhüdünü içeren bir ön sözleşme niteliğindeki taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapma yollarını giderler. Bu sözleşme, noter huzurunda düzenlenmekle geçerlilik kazanır (Borçlar Kanunu (TBK) m. 237).

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, esasen bir kişisel hak doğurur ve sadece sözleşmenin taraflarını bağlar. Sözleşmenin alacaklısı (vaat lehtarı), borçluyu (vaat eden malik) gelecekte mülkiyeti kendisine devretme ayrıcalık hakkına sahiptir. Ancak, vaat eden malik, taşınmazı üçüncü bir kişiye satar veya üzerinde başka ayni haklar tesis ederse, vaat lehtarının ceza hakkı girer. İşte tam bu yerleşim, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh kurma kurumu devreye girer. Bu şerh, kişisel nitelikteki bu hakkı, genişletilmiş kişisel hak haline getirilmiş üçüncül yarışmalara karşı ileri sürülebilir kurallar ve bunların ile akademik çevrelerce tartışılan ayni etki sorunu gündeme gelir.

Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Şekli

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflardan birinin veya her şeyin ortaya çıkması, gelecekte bir esas taşınmaz satış sözleşmesi yapma borcunu üstlendiği bir ön akittir. Bu sözleşmenin temel amacı, özgürlüklerin devri için hukuki bir zemin kaydıdır.

A. Resmi Şekil Şartı

TBK m. 237/II’ye göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin noter huzurunda düzenlenmesi zorunludur. Aksi takdirde sözleşme kesin hükümsüzdür . Bu şekil şartı, sözleşmenin ispatını kolaylaştırmanın yanı sıra, hızlı ilerlemeye yönelik ilerlemeyi önleyerek hukuki güvenlik sağlamayı sağlar.

B. Kişisel Hak Niteliği

Şerh edilmediği sürece, taşınmaz satış vaadi süresi ile doğan hak, sadece sözleşmenin tarafları arasında ileri sürülebilen bir nispi hak (kişisel hak) niteliğindedir. Bu, alacaklının (lehtarın) özgürlüğü, vaat etmeyen borçlunun taşınmazı bir başkasına devredilmesi halinde, veya üçüncü kişiye karşı ileri süre olmayacağı anlamına gelir. Bu durumda lehtarın tek yapılabilir, sözleşmeyi ihlal etmeden borçludan tazminat talep etmektir.

Tapu Siciline Şerh Etme Mekanizması

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu sicilinin şerh edilmesi, TMK m. 1009 ve ilgili mevzuatın saklanması mümkün kılınmıştır. Bu şerh, vaat lehtarının, sözleşmeden doğan lisans hakkının maliki dışında üçüncü kişilere karşı da korunmasını sağlar.

A. Şerhin Tescilden Farkı

Tapu siciline yapılan işlemler temel olarak tescil, şerh ve beyan olmak üzere üçe bölünmüştür. Tescil , aynı hakların doğumu, devrim ve sona geçiş için zorunlu olan işlemdir (çoğunlukla özgürlük yetkisinin tescili). Beyan ise, kanunun öngördüğü, hukuki durumu aydınlatıcı kayıtlar için kullanılır (yapı ruhsatı tarihi). Şerh ise, kanunun açıkça yayılmasına izin veren, kişisel hakları (nispi hakları) güçlendirerek üçüncü kişilere karşı etkili hale getiren veya tasarruf yetkisi kısıtlamalarını gösteren bir kayıttır.

B. Şerh İçin Gerekli Şartlar

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerhi için gerekli şartlar şunlardır:

1. nakit bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin varlığı: Noterde düzenli olarak uygun olarak temizlenebilir.

2. Şerh talebinin yapılması: Bu talep genellikle vaat lehtarı yapar.

3. Tapu siciline tescil (kayıt) işlemi: Şerh, tapu sicilinin “Şerhler” sütununa işlenir.

Şerh işlemi, tapu sicilindeki kütüklerin “Şerhler” sütununa, şerhin türü, tarihi ve süresi özellikleri yapılır.

Şerhin Hukuki Sonuçları: Ayni Etki Tartışması

Şerhin asıl ve en kritik hukuki sonuç, sözleşmeden doğan kişisel hak, üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmesidir. Bu etki, doktrin ve yargı kararlarında genellikle “şerhin munzam (ek) etkisi” veya daha yaygın olarak ayni etki olarak adlandırılır.

A. Şerhin Munzam (Ek) Etkisi

Taşınmaz satış, şerh kayıt edildikten sonra taşınmaz üzerinde aynı hak kazanan veya kişisel hak elde eden, tüm üçüncü olanlara karşı ileri sürülebilir. Ancak, vaat edilen lehtarın ömrü tapu sicilinin güvenerek hareket eden üçüncü kişilerin müdahalelerinden korur.

Örneğin, malik (vaat eden) taşınmazı şerhten sonra başka birinin satarsa, lehtar (alacaklı) bu yeni malike karşı dahi satış vaadi sözleşmesini ileri varlığını ve mülkiyetin kendi adına tescilini alabilir. Bu etki, kişisel hakkın ayni hakları gibi mutlak suretle korunduğu için, güçlendirilmiş kişisel hak olarak nitelendirilir.

B. Şerhin Ayni Etkisi Kavramı

Literatürde, şerhin sağladığı korumanın kapsamı konusunda iki temel görüş öne çıkar:

1. Ayni Etki Görüşü: Bu görüşe göre, şerh ile birlikte kişisel hak, adeta bir ayni hak gibi güçlenir ve mutlak bir koruma sağlar. Bu koruma, lehtarın özgürlüğü, taşınmaz üzerinde şerh kaydedilir, sonra oluşan tüm haklara karşı üstün koruma sağlanır.

2. Güçlendirilmiş Kişisel Hak Görüşü: Yargıtay’ın baskın görüşü ve doktrinin çoğunluğu bu yönedir. Bu görüşe göre, hak kişisel hak sahibi olmayı korur, ancak şerh, bu hakkın kapsamını genişleterek üçüncü kişilere karşı ileri sürülme (mutlakiyet) hakkı kazanır. Yani, şerh, hakkın hukuki olarak düzenlenmiş olduğunu (kişisel hak sahibi olma) değiştirerek, yalnızca onu üçüncü kişilerin tasarruf haklarını korumasını korur.

Sonuç olarak, şerhin etkisi şudur: Tapu sicilinde şerh varken taşınmazı lisanslayan üçüncü kişi, bu şerhten haberdar edilir ve taşınmazı lisanslamasına rağmen, vaat lehtarının mülkiyetinin tescilini talep etme hakkı katlanmak zorundadır.

Üçüncü Kişilere Karşı Korunma Süresi ve Kapsamı

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerhi, TMK m. 1009 yıl kalıcıdır, beş yıl kalıcıdır . Ancak bu süre içinde vaat lehtarı, taşınmazın maliki değişse bile, mülkiyetin kendi adına tescilini talep etme hakkını korur.

A. Beş Yıllık Hak Düşürücü Süre

Beş yıllık süre, şerhin tapu sicilindeki koruma etki süresidir. Bu süre zarfında şerhin üretimi işlemeye başladıktan sonra başlar. Eğer lehtar, bu süre içinde tescil davasını açmazsa veya mülkiyetin devrini sağlamazsa, şerh düzelme rejiminden düşer ve tapu memurunca yeniden (kendiliğinden) sicilden silinir. Bu süre boyunca sözleşmenin kendisi değil, yalnızca üçüncü kişilerin karşı koruması ortadan kaldırılır. Sözleşmenin kendisi, genel zamanaşımı çerçevelerinin geçerliliğini sürdürebilir, ancak bu durumda lehtarın hakkı tekrar nispi (kişisel) hak sahibine döner.

B. Hangi Tasarruflara Karşı Koruma Sağlar?

Şerh, kural olarak şerh kaydedildikten sonra taşınmaz üzerinde tesis edilen tüm ayni haklara ve şerh edilen kişisel haklara karşı koruma sağlar. Buna örnek olarak okunabilir:

• Sonraki Satışlar: Vaat eden malikin taşınmasını üçüncü bir kişinin satması ve devretmesi.

• İpotek Tesisleri: Taşınmaz üzerinde şerhten sonra ipotek veya haklara sahip olunur.

• İrtifak Hakları: Geçit hakkı, oturma hakkı gibi şerhten sonra kurulan irtifak hakları.

• Haciz ve İhtiyati Tedbirler: Şerhten sonra gelen haciz, ihtiyati tedbir ve iflaslar kaydedildiği zaman lehtarın hızı ortadan kaldırılamaz.

Lehtar, açacağı tescil durumu sonucu kendi adına tescil ettirildiğinde, şerhten sonra tesis edilen bu haklar (bazen ipotek) silinir veya mahkeme kararıyla sicilden terkin edilir (silinir) .

Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları

Taşınmaz satış vaadi şerhi kurumu, birleştirilmiş bazı önemli hukuki mali hakların yolunu açabilmektedir.

A. Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmeleri ile İlişkisi

Uygulamada, arsa sahipleri ile yükleniciler arasında yapılan arsa payı bedeli sözleşmelerinde de arsa sahibi yükleniciye devretmeyi taahhüt eden bağımsız bölümler için satış vaadi şerhinin tapuya yerleştirildi. Bu durumda, şerhin etkisi, inşaatın tamamlanma durumu ve yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği gibi özelliklerle karmaşıklaşır. Yargıtay, yüklenicinin edimini ifa edilmediğini, arsa sahibi şerhin terkini için dava açabileceğini kabul etmektedir.

B. Şerhin iktidarına Etki Eden Durumlar

• Sözleşmenin İptali: Temel sözleşme (satış vaadi sözleşmesi) iradesinin bozulması (hata, hile, korkutma) nedeniyle iptal edilirse, şerhin hukuki dayanağı ortadan kalkar ve şerhin terkini gerekir.

• Zamanaşımı: Şerh, hukuki mali durumu koruma sözleşmesi, buna dahil olan tescil isteme hakkı (TBK m. 146’daki 10 yıllık genel zamanaşımı süresi) zamanaşımına uğrarsa, şerh anlamsızlaşır ve terkini talep edilebilir. Ancak, yargıtay eşitliği içtihatlarında, vaat lehtarının zilyetliği (fiili hakimiyeti) elinde bulundurması halinde zamanaşımının işlemeyeceğini kabul etmektedir.

Sonuç

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapu siciline şerh edilmesi , Türk Eşya Hukuku’nun dağıtımı en önemli koruma mekanizmalarından biridir. Bu işlem, sözleşmeden doğan kişisel hakkı adeta bir ayni hak gibi güçlendirerek, vaat lehtarını, vaat eden malikin kötüniyetli olacağına veya üçüncü sırada sonradan haklara karşı mutlak bir şekilde korur. Beş yıllık koruma süresi içinde lehtar, mülkiyetin kendi adına tescilini talep ederek, tapu sistemi güvence ilkesinin istisnası haline gelen bu güçlü rejimin kullanılmış olması olur.

Bu şerh kurumu, özellikle inşaat sektöründeki ön satışlar ve gayrimenkul yatırımlarında alıcıların hukuki güvencesini kapsamlı bir bakış açısıyla hayati bir bakış açısına sahiptir. Bu sayede tapu işlemlerinden doğan hakların tapu sicilinin aleniyetinden faydalanması sağlanmakta ve taşınmaz ticaretindeki güven ortamı güçlendirilmektedir. Hukuki süreçte, şerhin doğru ve zamanında yapılması, vaat lehtarının hak kaybının yaşanmaması için atılması gereken en önemli adımdır.