Site Yönetiminde Yönetici Değişikliği, Denetim ve Hesap Verme Yükümlülüğü

1. Giriş: Site Yönetiminde Güven, Şeffaflık ve Hesap Verebilirlik

Modern konut ve işyeri sitelerinde binlerce lira aidat toplanıyor, temizlikten güvenliğe, havuzdan otoparka birçok hizmet yürütülüyor. Bu kadar yoğun para ve hizmet trafiğinin olduğu bir yapıda yönetici değişikliği, denetim ve hesap verme yükümlülüğü hayati öneme sahip.

Kat malikleri açısından temel sorular şunlar oluyor:

“Eski yönetici aidatları doğru kullandı mı?”
“Yeni yönetim devraldığı borç ve alacakları biliyor mu?”
“Yönetici gelir–gider kalemlerini nasıl ve ne zaman açıklamak zorunda?”
“Denetim yetkisi sadece denetçide mi, kat malikleri de doğrudan inceleyebilir mi?”

Bu soruların hukuki zemini Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) başta olmak üzere Türk Borçlar Kanunu ve ilgili mevzuattır. KMK; yöneticinin atanması (m.34), görevleri (m.35–37), sorumluluğu ve hesap verme yükümlülüğü (m.38–39), yönetimin denetlenmesi (m.41) gibi hükümlerle temel çerçeveyi çizer.

2. Hukuki Çerçeve

Site ve apartman yönetimiyle ilgili temel normlar:

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK)
- m.34: Yönetici atanması
- m.35–37: Yöneticinin görevleri, defter tutma, işletme projesi
- m.38–39: Sorumluluk ve hesap verme
- m.41: Yönetimin denetlenmesi
Türk Borçlar Kanunu (TBK)
- Yöneticinin “vekâlet sözleşmesine benzer” hukuki konumu, özen borcu, hesap verme, sadakat yükümlülüğü.
Türk Medenî Kanunu (TMK)
- Kat mülkiyeti, paylı mülkiyet esasları, temsil ve ortaklığın giderilmesi gibi genel hükümler.
Siteye özgü yönetim planı, genel kurul kararları ve toplu yapılarda özel düzenlemeler.

Yönetici, bu normlara aykırı hareket ederse hem hukuki tazminat sorumluluğu hem de belirli hâllerde cezai sorumluluğu doğabilir.

3. Site Yöneticisinin Hukuki Statüsü: Atanması, Görev Süresi ve Yetkileri

3.1. Yönetici Kimdir?

KMK’ya göre kat malikleri, ana taşınmazın yönetimi için:

Kendi aralarından bir kişiyi,
Veya dışarıdan üçüncü bir kişiyi ya da profesyonel bir yönetim şirketini

yönetici olarak atayabilir. Eğer üç kişilik bir kurul seçilmişse bu kurul “yönetim kurulu” olarak adlandırılır; ancak hukuken “yönetici” hükümleri bu kurul için de uygulanır.

3.2. Yönetici Atanmasının Zorunlu Olduğu Haller

Kanun, 8 ve daha fazla bağımsız bölüm bulunan ana taşınmazlarda yönetici atanmasını zorunlu kılar. Sekizden az bağımsız bölümü olan binalarda ise yönetici atanması ihtiyaridir; kat malikleri isterlerse yönetici seçer, istemezlerse kendileri doğrudan yönetimi üstlenir.

3.3. Yönetici Nasıl Seçilir?

Genel kural:

Kat malikleri kurulu toplantısında,
Sayı ve arsa payı çoğunluğu ile yönetici seçilir.

Seçim kararı:

Karar defterine yazılmalı,
Hazırun listesiyle birlikte imzalanmalı,
Yöneticinin adı, soyadı/unvanı ve adresi açıkça belirtilmelidir.

Yönetici, kural olarak bir yıllığına seçilir; ancak yönetim planında daha uzun süre öngörülebilir. Süre bitiminde yeniden seçilebilir.

4. Yönetici Değişikliği: Ne Zaman ve Nasıl Yapılır?

Yönetici değişikliği iki şekilde gündeme gelir:

Olağan seçim döneminde “zaten değişim zamanı” geldiğinde,
Yönetimden memnun olunmadığında veya ciddi hukuka aykırılıklar görüldüğünde “erken değişiklik” ihtiyacı doğduğunda.

4.1. Olağan Genel Kurulda Yönetici Değişikliği

KMK gereği kat malikleri kurulu yılda en az bir kez olağan toplantısını yapar. Bu toplantının gündeminde:

Faaliyet ve hesap raporlarının görüşülmesi,
Bütçe ve işletme projesinin onayı,
Yönetici (ve varsa denetçi) seçimi

mutlaka yer almalıdır.

Yönetici değişikliği için:

Toplantı çağrısı sürelere ve usule uygun yapılmalı,
Gündemde yönetim seçimi açıkça yer almalı,
Toplantı yeter sayısı sağlanmalı,
Açık veya gizli oylama ile yeni yönetici seçilmeli,
Karar defterine, eski yöneticinin görev süresinin sona erdiği ve yeni yöneticinin seçildiği net şekilde yazılmalıdır.

4.2. Olağanüstü Toplantı ile Yönetici Değişikliği

Bazı durumlarda kat malikleri olağan toplantıyı beklemeden yönetimi değiştirmek isteyebilir:

Aidatların toplandığı halde hizmetlerin verilmemesi,
Yöneticinin hesap vermekten kaçınması,
Ciddi şüphe uyandıran harcamalar,
Kat malikleri iradesine açık aykırılıklar.

Bu hâllerde:

Kat maliklerinin belirli bir çoğunluğu (çoğunlukla sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlası) olağanüstü toplantı çağrısı isteyebilir,
Yönetim planındaki usule göre toplantı yapılır,
Gündeme yönetici değişikliği de eklenir,
Ve aynı usulle yeni yönetici seçilir.

Yönetmelik ve yönetim planı; çağrı yöntemi, ilan, tebligat süresi gibi detayları belirleyebilir.

4.3. Mahkeme Tarafından Yönetici Atanması ve Değiştirilmesi

Kat malikleri:

Yönetici seçemiyorsa,
Seçilen yönetici görevini yapmıyorsa,
Uzlaşmazlık ciddi hâle gelmişse,

Kat maliklerinden biri sulh hukuk mahkemesine başvurarak yönetici atanmasını veya değiştirilmesini isteyebilir.

Mahkemece atanan yönetici de KMK hükümlerine tabidir; hesap verme ve denetim yükümlülükleri aynen uygulanır.

4.4. Yönetici Değişikliğinin Bildirilmesi ve Resmî İşlemler

Yönetici değiştirildikten sonra:

Yeni yönetici bilgileri apartman girişine asılmalı,
Banka nezdindeki site hesaplarına yeni yönetici/kurul yetkili kılınmalı, eski imza yetkileri kaldırılmalı,
Hizmet sağlayıcılar (güvenlik şirketi, temizlik firması, asansör bakım firması, doğal gaz–elektrik şirketleri vb.) bilgilendirilmeli,
Varsa profesyonel yönetim şirketleriyle sözleşme feshi veya tadili yapılmalı,
Devam eden davalarda vekâlet ve tebligat adresi değişiklikleri mahkemelere bildirilmelidir.

Bu işlemler yapılmazsa, eski yöneticinin hâlen yetkili gibi görünmesi, ileride sorumluluk tartışmalarına yol açabilir.

5. Yöneticinin Görev ve Sorumluluklarının Özeti

5.1. Günlük Yönetim Görevleri

KMK m.35’te yöneticinin görevleri genel hatlarıyla sayılır. Bunlar özetle:

Kat malikleri kurulu kararlarının uygulanması,
Binanın amacına uygun kullanımı, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirlerin alınması,
Ortak alanların sigorta ettirilmesi,
Aidat ve avansların toplanması,
Yönetimle ilgili ödemelerin yapılması,
Ana taşınmazı ilgilendiren tebligatların kabulü,
Sürelerin kaçmasına, hak kaybına yol açmamak için gerekli işlemlerin yapılması.

5.2. Defter Tutma ve Belgeleri Saklama Yükümlülüğü

KMK m.36–37 uyarınca yönetici:

Kat malikleri kurulu kararlarını, ihtar ve tebligatın özetini, gelir–giderleri, belirli bir yönetim defterine tarih sırasıyla yazmak,
Bu defteri her yıl sonunda notere onaylatmak,
Fatura, makbuz, sözleşme gibi belgeleri düzenli şekilde saklamak,
Her yıl için bir işletme projesi (bütçe) hazırlamak ve kat maliklerine bildirmekle yükümlüdür.

Defter tutulmaması veya usulsüz tutulması, hem hesap verilebilirliği zedeler hem de yöneticinin sorumluluğunu ağırlaştırır.

5.3. Vekil Gibi Sorumluluk ve Hesap Verme

KMK m.38’e göre yönetici kat maliklerine karşı vekalet ilişkisindeki gibi sorumludur. Bu, Türk Borçlar Kanunu’ndaki vekilin:

Özen borcu,
Sadakat borcu,
Hesap verme ve talimatlara uyma borcu

ile paralel bir içerik taşır.

KMK m.39 ise yöneticinin hesap verme yükümlülüğünü düzenler: Yönetici, yönetim planında belirlenen dönemlerde; böyle bir belirleme yoksa her yılın ilk ayında kat malikleri kuruluna gelir–gider hesabını sunmak zorundadır. Ayrıca kat maliklerinin yarısı isterse, bu dönemler dışında da hesap göstermeye mecburdur.

6. Yönetimin Denetlenmesi: Kat Malikleri, Denetçi ve Yargı Denetimi

6.1. Kat Malikleri Kurulunun Denetim Yetkisi

Kat malikleri kurulu, site yönetiminin en üst organıdır. Karar alma, yönetimi seçme, görevden alma, bütçeyi onaylama yetkileri yanında denetim fonksiyonu da vardır.

Her kat maliki:

Yönetim defterini,
Gelir–gider tablolarını,
Sözleşmeleri ve belgeleri

makul sürelerde incelemek isteyebilir. Yönetim, “ticari sır” gibi gerekçelerle bu incelemeyi tamamen engelleyemez; kişisel veri veya güvenlik gereklilikleri gözetilmek kaydıyla şeffaflık esastır.

6.2. Denetçi veya Denetim Kurulu

Birçok sitede, yönetim planı ile veya genel kurul kararıyla denetçi ya da denetim kurulu seçilir. Denetçi;

Yıl içinde yapılan harcamaları,
Bütçeye uygunluğu,
Defterlerin usulüne uygun tutulup tutulmadığını

inceler ve genel kurula yazılı rapor sunar.

Bu rapor, kat maliklerinin yönetimi ibra edip etmemesinde belirleyici rol oynar. Denetçi; bağımsız, tarafsız ve teknik bilgiye sahip olmalı, mümkünse mali konularda tecrübeli bir kişi olmalıdır.

6.3. KMK m.41: Yönetimin Denetlenmesi

KMK m.41, yönetimin denetlenmesine ilişkin hükümler içerir. Özü itibarıyla:

Kat malikleri, yöneticinin hesaplarını ve belgelerini inceletebilir,
Gerekirse mahkemeden hesap verme ve denetim talebinde bulunabilir,
Şeffaflığa aykırı, hesap vermekten kaçınan yönetimlere karşı yargı yoluyla denetim yapılması mümkündür.

Yönetimin denetimi, yalnızca genel kurul toplantısında değil, yıl içinde de gündeme gelebilir.

7. Hesap Verme Yükümlülüğünün Kapsamı ve Sınırları

7.1. Dönemsel Hesap Verme

Yönetici, her hesap döneminde:

Başlangıç kasa ve banka mevcudu,
Dönem içinde tahsil edilen aidatlar, gecikme zamları ve diğer gelirler,
Yapılan harcamalar (personel, enerji, bakım–onarım, sigorta, temizlik, güvenlik, teknik servis vb.),
Dönem sonu kasa/banka mevcudu, varsa borçlar ve alacaklar

şeklinde detaylı bir hesap raporu hazırlamalıdır.

Bu rapor:

Genel kurulda okunmalı,
Gerekirse denetçinin görüşü alınmalı,
Kat malikleri tartışıp oylama sonucunda yönetimi ibra edip etmemeye karar vermelidir.

7.2. Ara Dönem Hesap Verme

KMK, kat malikleri yarısının istemesi hâlinde, yöneticiye dönem dışında da hesap gösterme yükümlülüğü yükler.

Bu durum özellikle:

Büyük bakım–onarım projeleri,
Asansör yenilemesi, dış cephe mantolama,
Yüksek meblağlı güvenlik veya peyzaj sözleşmeleri

gibi olağanüstü harcamalar tarihlerinde önem kazanır. Kat maliklerinin “şu an kasamızda ne kadar var, hangi iş için hangi fiyatla anlaşma yaptınız?” soruları, yönetimin “hesap verme” borcu kapsamındadır.

7.3. Belgeli ve Şeffaf Hesap Verme

Hesap verme:

Sadece rakam listesi değil,
Her kalemi fatura, fiş, sözleşme ile desteklenmiş bir açıklama olmalıdır.

“Kasa açığı” veya “belgesiz harcama” gibi kalemler, ileride yöneticinin şahsen tazminle sorumlu tutulmasına yol açabilir. Yargı uygulamasında, yöneticinin belgeleyemediği harcamalardan bizzat sorumlu tutulması ve kasadaki açıkların eski yöneticiden tahsiline karar verildiği çok sayıda örnek bulunmaktadır. (Bu noktada birebir karar numarası verilmeden, içtihat çizgisinin yöneticinin şeffaf ve belgeli hesap vermesini zorunlu kıldığı söylenebilir.)

7.4. İbra Kurumu ile İlişkisi

Genel kurul, hesap raporunu gördükten sonra yönetimi ibra edebilir. İbra kararı, belirli ölçüde yöneticinin o döneme ilişkin sorumluluğunu sınırlar; ancak:

Ağır kusur, hile, hesapta gizlenmiş kalemler varsa,
İbra kararının sakat olduğu ileri sürülüp iptali istenebilir,
Ceza sorumluluğu bakımından ibra bağlayıcı değildir.

Bu nedenle, ibra kararı alınmış olsa bile ciddi usulsüzlüklerde hukuki ve cezai sorumluluk gündeme gelebilir.

8. Yönetici Değişikliğinde Devir–Teslim: Eski Yönetimin Hesap Verme ve Teslim Borcu

Yönetici değişikliğinde en kritik aşama, eski yönetimin yenisine karşı yapacağı devir–teslimdir. Bu süreç, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.

8.1. Teslim Edilmesi Gereken Belgeler ve Kayıtlar

Eski yönetici, yeni yöneticiye en azından şunları teslim etmek zorundadır:

Yıllara göre yönetim defterleri ve noter onay şerhleri,
Bütün fatura, makbuz ve sözleşmeler,
Banka hesap dökümleri, kasa sayım tutanakları,
Kat malikleri listesi, iletişim bilgileri, aidat borç listeleri,
Devam eden dava ve icra dosyalarına ilişkin evrak, vekalet ilişkileri,
Personel dosyaları, SGK kayıtları, iş sözleşmeleri,
Asansör bakım sözleşmesi, güvenlik ve temizlik şirketleriyle yapılan sözleşmeler,
Yönetim planı ve alınmış genel kurul kararları.

Teslim, imzalı devir–teslim tutanağı ile kayıt altına alınmalıdır.

8.2. Kasa ve Banka Devrinin Tespiti

Yeni yönetim göreve gelir gelmez:

Kasa sayımı yapmalı,
Banka hesap bakiyelerini yazılı olarak bankadan teyit etmeli,
Çıkan rakamları devir–teslim protokolüne geçirmelidir.

Eğer:

Defterlerde gözüken kasa mevcudu ile fiili kasa arasında fark varsa,
Banka hesabındaki para, kayıtlardaki bakiyeden azsa,

bu durum protokole yazılmalı ve eski yöneticiden açıklama istenmelidir. Açıklama tatmin edici değilse, sulh hukuk mahkemesinde hesap verme ve alacak (tazminat) davası gündeme gelebilir.

8.3. Eski Yönetici İçin Sorumluluk Riskleri

Eski yönetici:

Görev yaptığı döneme ait tüm hesaplardan,
Belgelenemeyen veya haksız harcamalardan,
Yönetim planına, genel kurul kararına veya kanuna aykırı işlemlerden

sorumludur.

Örneğin:

Aidatları kendi şahsi hesabında tutmak,
Kendi şirketi veya yakınlarının şirketleriyle piyasanın çok üzerinde bedellerle sözleşme yapmak,
Kat malikleri kurulundan yetki almadan yüksek bedelli işlere girişmek,
Kasadan uzun süre geri ödemeden borç para almak

gibi fiiller, hem hukuki tazminat hem de şartları varsa “güveni kötüye kullanma” gibi ceza sorumluluğu doğurabilir.

9. Denetim ve Hesap Verme Yükümlülüğünün İhlalinde Başvurulabilecek Yollar

9.1. Yönetimi Azil ve Yeni Yönetici Seçimi

Yönetim:

Hesap vermekten kaçınırsa,
Defter ve belgeleri saklarsa,
Ağır ihmal veya kasıtlı kötü yönetim sergilerse,

Kat malikleri kurulu olağan veya olağanüstü toplantıyla yönetimi görevden alıp yeni yönetici seçebilir.

Bu adım, özellikle profesyonel yönetim şirketi/devamlı sorun çıkaran yöneticiler için ilk ve güçlü adımdır.

9.2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Hesap Verme ve Denetim Davaları

Yönetimin şeffaf davranmaması hâlinde, kat malikleri:

Sulh hukuk mahkemesinde hesap verme davası,
Yönetimin denetlenmesi ve eski yönetimin sorumluluğuna gidilmesi için alacak/tazminat davası,
Gerekirse mahkeme kanalıyla yeni yönetici atanması

yollarına başvurabilir.

Mahkeme, bilirkişi incelemesiyle:

Defterlerin usulüne uygun tutulup tutulmadığını,
Harcamaların belgeye dayalı olup olmadığını,
Piyasa koşullarına uygunluk ve yönetim planına uyulup uyulmadığını

inceleyerek yöneticinin sorumluluğunu tespit eder.

9.3. Ceza Hukuku Bakımından Başvuru İmkanı

Yönetici:

Aidatları zimmetine geçirirse,
Kasten sahte belge düzenleyerek kat maliklerini zarara uğratırsa,
Kendisine emanet edilen parayı amacı dışında kullanırsa,

Bu fiiller ceza hukuku bakımından da suç teşkil edebilir (özellikle güveni kötüye kullanma, belgede sahtecilik vb.). Bu durumda kat malikleri:

Cumhuriyet savcılığına suç duyurusunda bulunabilir,
Ceza davası yanında hukuk davası ile zararın tazminini de talep edebilir.

10. Uygulamada Örnek Senaryolar

Senaryo 1: Aidatları Kendi Hesabında Tutan Eski Yönetici

Eski yönetici, site adına açılmış banka hesabı yerine kendi şahsi hesabını kullanmış ve aidatlar uzun süre bu hesapta kalmıştır. Devir sırasında hem kasa açığı hem de fatura ile desteklenmeyen ciddi harcamalar vardır.

Hukuki değerlendirme:

Yönetici, vekil gibi sorumlu olduğundan, aidatları kendi hesabında toplaması başlı başına bir risk unsurudur.
Faturasız, belgesiz harcamalar “site adına yapılmış” sayılamaz; bu kalemlerden bizzat yönetici sorumlu tutulabilir.
Yeni yönetim, öncelikle sulh hukuk mahkemesinde hesap verme ve alacak (tazminat) davası açabilir; koşulları varsa savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.

Senaryo 2: Devir–Teslim Yapılmayan Yönetici Değişikliği

Genel kurul yeni yönetici seçmiş; ancak eski yönetici defter, evrak ve banka yetkilerini devretmemekte direnmektedir. Aidat tahsilatı hala eski yönetici tarafından yapılmaktadır.

Hukuki yaklaşım:

Bu durum, kat malikleri iradesine ve KMK’ya açık aykırılık teşkil eder.
Yeni yönetim, bankaya genel kurul kararını ve temsil yetkisine dair belgeleri sunarak eski yetkileri iptal ettirebilir.
Eski yöneticinin evrak teslimine yanaşmaması hâlinde mahkemeden teslim ve hesap verme yönünde karar talep edilebilir.
Geciken devir–teslim, yeni yönetimin göreve başlamasını değil, eski yöneticinin sorumluluğunu ağırlaştırır.

Senaryo 3: Yüksek Bedelli Sözleşmeler ve Denetim Talebi

Yönetim, kat malikleri kurulundan açık yetki almadan; çok yüksek tutarlı güvenlik, peyzaj veya bakım sözleşmeleri yapmıştır. Aidatlar yükselmiş, ancak kat malikleri bu sözleşmeleri görmemektedir.

Hukuki çözüm:

Kat malikleri, en az yarı çoğunlukla ara dönem hesap raporu ve sözleşmelerin açıklanmasını isteyebilir.
Yönetim bunları açıklamazsa olağanüstü genel kurul çağrısı yapılarak yönetim değiştirilebilir.
Gerekirse, mahkemeden denetim ve sözleşmelerin iptali yoluna gidilebilir.
Yüksek bedelli sözleşmelerin, yönetim planı ve genel kurul kararına aykırı, hatta menfaat çatışmalı olduğu tespit edilirse yönetici tazminatla sorumlu tutulabilir.

11. Uygulama İçin Pratik Kontrol Listesi

Yeni Yönetici Göreve Başlarken

Genel kurul kararının karar defterine usulüne uygun yazıldığını kontrol et.
Banka hesaplarının imza sirkülerini ve yetki devrini hemen yap.
Eski yönetimden tüm defter ve belgeleri imzalı devir–teslim tutanağı ile al.
Kasa ve banka mevcudunu fiilen say ve tutanak altına al.
Devam eden dava ve icra dosyalarını avukattan/önceki yönetimden yazılı liste olarak iste.
Personel sözleşmelerini ve SGK kayıtlarını gözden geçir.
Asansör, yangın, güvenlik, temizlik vb. bakım–hizmet sözleşmelerini incele; süresi dolmuş veya sakıncalı görülenleri tespit et.

Kat Malikleri Açısından

Genel kurul gündemine mutlaka hesap raporu, denetim raporu, yönetici seçimi maddelerini eklettir.
Hesap raporunu ve denetçi raporunu toplantı öncesinde istemekten çekinme.
Gösterilmeyen veya belgesiz harcamalar konusunda soru sor, tutanağa geçirilmesini sağla.
Şüphe duyduğun durumlarda olağanüstü toplantı veya yargı yoluyla denetim talep et.
Gereksiz harcama kalemleri ve lüks giderler için yönetim planına ve KMK’ya uygunluk denetimi yap.

12. Sonuç: Sağlıklı Bir Site Yönetimi İçin Kuvvetli Denetim ve Net Hesap Verme

Site ve apartman yönetimi, sadece aidat toplamak ve temizlik yaptırmaktan ibaret değildir. Yüzlerce, bazen binlerce kişinin yaşadığı bu yapılarda:

Yönetici değişikliği,
Denetim mekanizması ve
Hesap verme yükümlülüğü

hukuki olduğu kadar sosyolojik bir işleve de sahiptir.

Şeffaf olmayan, hesap vermeyen, denetime kapalı bir yönetim:

Kat malikleri arasındaki güveni zedeler,
Aidat tahsilatını zorlaştırır,
Dava ve şikayet süreçlerini kaçınılmaz hâle getirir.

Buna karşılık; defterlerini düzenli tutan, belgeli harcama yapan, hesap raporlarını zamanında sunan ve kat maliklerinin sorularına açık yönetimler, uzun vadede hem hukuki risklerini azaltır hem de site yaşam kalitesini yükseltir.

Özetle:
Site yönetiminde huzur ve düzen için; yönetici değişikliğinin usulüne uygun yapılması, denetim mekanizmalarının etkin işletilmesi ve yöneticinin hesap verme borcuna riayet etmesi vazgeçilmezdir. Kat malikleri, haklarını bilerek hareket etmeli ve gerektiğinde uzman hukukçulardan profesyonel destek alarak hem kendilerini hem de ortak yaşam alanlarını korumalıdır.

avukat, denetim, hukuk, kmk, Site yönetimi, yönetici

Single Blog Title