Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı

Kat mülkiyetinde ortak alanların usulsüz kullanımı, hem apartman ve site yaşamının huzurunu bozan hem de ciddi hukuki ihtilaflara yol açan en yaygın uyuşmazlık türlerinden biridir. Özellikle otopark, bahçe, teras, çatı, sığınak, merdiven boşlukları gibi ortak yerlerin şahsi depoya dönüştürülmesi, üçüncü kişilere kiraya verilmesi, amacı dışında kullanılması veya bir kat malikine fiilen tahsis edilmesi; Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı kapsamında değerlendirilmekte ve çoğu durumda Sulh Hukuk Mahkemelerinde açılan davalara konu olmaktadır.

---

1. Kat Mülkiyeti ve Ortak Alan Kavramı

1.1. Kat Mülkiyeti Sisteminin Temel Özellikleri

Kat mülkiyeti; tamamlanmış bir yapıda, bağımsız bölümler üzerinde kurulan özel bir mülkiyet türüdür. Ana taşınmaz bir bütün olarak paylı mülkiyete tabi iken, her bağımsız bölüm için ayrı bir mülkiyet hakkı söz konusudur. Kat mülkiyeti ilişkisini düzenleyen temel kanun 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’dur (KMK).

Bu sistemde:

• Her kat maliki, bağımsız bölümü üzerinde münhasır mülkiyet hakkına sahiptir.

• Buna karşılık ortak yerler üzerinde paylı mülkiyet hakkı bulunur.

• Ortak yerler üzerinde tek başına tasarruf mümkün değildir; kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde hareket edilmelidir.

1.2. Ortak Yerlerin Tanımı ve Örnekleri

Ortak alan veya ortak yer; bağımsız bölüm dışında kalan, binanın korunması, kullanılması, güvenliği, estetiği ve fonksiyonunun devamı için zorunlu olan, tüm kat maliklerinin müşterek kullanımına ayrılmış kısımlardır. Kat Mülkiyeti Kanunu ve uygulamada ortak yer sayılan başlıca alanlar şunlardır:

• Temeller, taşıyıcı kolon ve kirişler, dış duvarlar

• Çatı, teras, bacalar

• Merdivenler, merdiven boşlukları, asansörler ve asansör boşlukları

• Giriş holü, koridorlar, sahanlıklar

• Sığınak (shelter), kapıcı dairesi, kalorifer dairesi, tesisat odaları

• Ortak otopark alanları, garaj, bahçe, avlu

• Ortak sosyal alanlar (havuz, spor salonu, çocuk oyun alanı vb.)

• Ana taşınmazın dış cephesi, balkon dış yüzeyleri, dış doğramalar, dış camlar

• Ortak tesisler (ısıtma sistemi, su deposu, hidrofor, jeneratör odaları vb.)

Bu alanların tamamı, nitelikleri gereği bütün kat maliklerinin ortak kullanımına tahsis edilmiştir. Dolayısıyla, bir kat malikinin bu yerleri tek başına ve diğer maliklerin rızası olmaksızın kullanması, değiştirmesi veya işgal etmesi, çoğu durumda Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı anlamına gelir.

---

2. Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı Nedir?

2.1. Genel Tanım

Ortak alanların usulsüz kullanımı, kısaca; kat malikinin veya kiracının ortak yerleri:

• Yönetim planına aykırı,

• Kanunun öngördüğü oy çokluğu veya oybirliği şartlarına aykırı,

• Ortak yerin niteliğini ve amacını değiştirecek,

• Diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edecek şekilde
  kullanması, değiştirmesi veya fiilen işgal etmesi olarak tanımlanabilir.

Bu tür bir kullanım, çoğu zaman müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi), ortak yerin eski hale getirilmesi ve ecrimisil (haksız kullanım tazminatı) davalarına konu edilmektedir.

2.2. Uygulamada En Sık Görülen Usulsüz Kullanım Türleri

Uygulamada ve Yargıtay kararlarında sıklıkla karşılaşılan Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı örnekleri şunlardır:

• Merdiven boşluklarının depo/ambar yapılması, koridorlara dolap, ayakkabılık, eşya konulması

• Sığınak alanının depo, atölye, daire veya iş yeri gibi kullanılması

• Kapıcı dairesi veya ortak alanın bir kat malikine fiilen tahsis edilmesi, kiraya verilmesi

• Çatı veya terasın kapatılarak bir bağımsız bölüme eklenmesi, oda-balkon haline getirilmesi

• Bahçe veya otopark alanının bir kat malikinin özel kullanımına ayrılması, “bu alan benimdir” levhaları konulması

• Ortak otoparkta dışarıdan üçüncü kişilere araç park yeri kiralanması

• Ana taşınmazın dış cephesine izinsiz klima dış ünitesi, uydu anteni, reklam panosu, tabela, tente yerleştirilmesi

• Ortak alanların ticari amaçla üçüncü kişilere kiralanması (örneğin çatının GSM baz istasyonu, reklam panosu için kiraya verilmesi) ve gelir paylaşımının hukuka uygun yapılmaması

• Ortak bahçeye baraka, konteyner, kulübe vb. yapıların yerleştirilmesi

• Ortak alanlarda gürültülü ve diğer kat maliklerini rahatsız eden faaliyetler (tamir atölyesi, depo, imalathane gibi)

Bu örnekler çoğaltılabilir. Önemli olan, ortak yerin niteliği, yönetim planı ve kanun hükümleri dikkate alınarak kullanımın usulüne uygun olup olmadığının değerlendirilmesidir.

---

3. Hukuki Çerçeve: KMK Hükümleri ve Temel İlkeler

3.1. Kat Maliklerinin Borçları ve Ortak Yerleri Kullanma Sınırları

Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre:

• Kat malikleri, diğer kat maliklerinin haklarını ihlal edemez,

• Ortak yerleri kullanırken, hem kanuna hem yönetim planına hem de dürüstlük kuralına uygun davranmak zorundadır.

Ortak alanın amacı dışında ve diğer kat maliklerinin haklarını zedeleyecek şekilde kullanılması, açıkça kanuna aykırıdır. Dolayısıyla Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı, hem kanuna hem de sözleşmesel düzenlemelere aykırılık teşkil eder.

3.2. Ortak Yerlerde Değişiklik ve İlave Yapılması

Ortak yerlerde yapılacak değişiklik, tadilat ve ilaveler konusunda kural olarak:

• Kat maliklerinin oybirliği aranır (özellikle ortak yerin niteliğini değiştiren işlemlerde),

• Bazı durumlarda nitelikli çoğunluk (4/5 gibi) öngörülebilir,

• Yönetim planı, bu konuda bağlayıcı hükümler içerebilir ancak “emredici kanun hükümlerine” aykırı olamaz.

Örneğin:

• Çatının kapatılarak bir bağımsız bölüme eklenmesi,

• Sığınağın daireye, iş yerine dönüştürülmesi,

• Bahçenin bir bölümünün tek kat malikine tahsisi,

• Otopark alanının numaralandırılarak fiilen özel mülkiyet gibi kullanılması

gibi işlemler, çoğu zaman tüm kat maliklerinin açık rızasını gerektirir. Aksi halde usulsüz kullanım söz konusu olur.

3.3. Yönetim Planı ve Kararların Bağlayıcılığı

Kat mülkiyeti ilişkisinde yönetim planı, adeta kat maliklerinin aralarındaki anayasa niteliğindedir. Yönetim planında:

• Ortak alanların kullanımına ilişkin özel hükümler,

• Bahçe, otopark gibi yerlerin nasıl tahsis edileceği,

• Gelir getirici faaliyetlerden elde edilecek gelirlerin paylaşımı

gibi konular düzenlenebilir.

Ancak yönetim planı;

• Emredici kanun hükümlerine,

• Kamu düzenine,

• İmar ve sığınak gibi özel mevzuata
  aykırı olamaz. Örneğin, sığınak alanının yönetim planıyla dahi daireye çevrilmesi hukuken kabul edilmez.

---

4. Usulsüz Kullanımın Tespiti ve Delillendirilmesi

4.1. Delil Unsurları

Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı iddiasıyla dava açılmadan önce, durumun iyi belgelenmesi önemlidir. Uygulamada kullanılan temel deliller şunlardır:

• Ortak alanı gösteren fotoğraflar, videolar

• Usulsüz kullanımın tarihini gösterebilecek tutanaklar, ihtarnameler

• Kat malikleri kurulu toplantı tutanakları ve kararları

• Yönetim planı, kat mülkiyeti kütüğü kayıtları, mimari proje

• Gerekirse mahkemece yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi

Bu belgeler, özellikle müdahalenin men’i ve eski hale getirme davalarında belirleyici olacaktır.

4.2. Noter İhtarı ve Tespit İşlemleri

Dava açmadan önce, çoğu zaman şu adımlar önerilir:

• Yönetici veya kat maliki tarafından usulsüz kullanım yapan kişiye yazılı uyarı yapılması,

• Gerekiyorsa noter ihtarnamesi gönderilmesi,

• Ortak alanın mevcut durumunun noter tespiti ile kayıt altına alınması.

Bu işlemler, hem karşı tarafın kötü niyetini ortaya koyar hem de dava sürecinde güçlü delil işlevi görür.

---

5. Yönetimin ve Kat Maliklerinin Başvurabileceği Hukuki Yollar

5.1. İhtar ve Sulh Yolu

İlk aşamada, apartman içi yazılı uyarı, toplantı ve sulh girişimleri tercih edilmelidir:

• Yönetici, usulsüz kullanım yapan kat malikini veya kiracıyı yazılı olarak uyarabilir.

• Kat malikleri kurulu toplanarak, usulsüz kullanımın durdurulmasına yönelik karar alabilir.

• Taraflar arasında uzlaşma sağlanamazsa, hukuki süreç kaçınılmaz hale gelir.

Bu aşamada dahi, atılan her adımın belgeye bağlanması (tutanak, karar defteri, imzalı bildirim vb.) ileride açılacak davalar için önemlidir.

5.2. Müdahalenin Men’i (El Atmanın Önlenmesi) Davası

Ortak alanların usulsüz kullanımı söz konusu olduğunda en sık başvurulan dava türlerinden biri, müdahalenin men’i (el atmanın önlenmesi) davasıdır. Bu davada amaç:

• Ortak alana yapılan hukuka aykırı müdahalenin durdurulması,

• Müdahalenin tekrarına engel olunması,

• Gerekirse ortak alanın eski hale getirilmesidir.

Bu dava:

• Genellikle taşınmazın bulunduğu yer Sulh Hukuk Mahkemesi nezdinde açılır.

• Davacı; bir veya birden fazla kat maliki ya da yönetici olabilir.

• Davalı ise usulsüz kullanımda bulunan kat maliki, kiracı veya üçüncü kişi olabilir.

5.3. Eski Hale Getirme (Yıkım, Söküm, Tahliye)

Bir kat maliki ortak alanda:

• Duvar örmüş,

• Camla kapatmış,

• Oda veya depo haline getirmiş,

• Bahçeye kulübe, konteyner koymuş
  ise, sadece müdahalenin durdurulması değil, ortak alanın eski haline döndürülmesi de talep edilir.

Mahkeme, Yargıtay’ın yerleşik içtihatları doğrultusunda:

• Usulsüz müdahalenin hukuka aykırı olduğuna karar verirse,

• İlgili yapının yıkımına, sökülmesine, kaldırılmasına hükmedebilir.

• Gerekirse kararın zorla icrası için icra dairesi marifetiyle işlem yapılır; masraflar kural olarak haksız çıkan tarafa yüklenir.

5.4. Ecrimisil Davası (Haksız Kullanım Tazminatı)

Ortak alanın uzun süre tek bir kat maliki tarafından kullanılması ve diğer maliklerin bu alanı kullanamaması halinde, gündeme gelen önemli bir talep de ecrimisil yani haksız kullanım tazminatıdır.

• Ecrimisil, haksız işgal nedeniyle mahrum kalınan kullanım bedelinin tazmini niteliğindedir.

• Her bir kat malikinin, payı oranında ecrimisil talep etme hakkı vardır.

• Zamanaşımı bakımından genel olarak 5 yıllık süre dikkate alınır.

Örneğin, ortak otopark alanının bir bölümü bir kat maliki tarafından yıllarca “kişisel otopark” gibi kullanılıyorsa, diğer maliklerin bu döneme ilişkin ecrimisil talep etmesi mümkündür.

5.5. Yönetici ve Kat Malikleri Kurulunun Rolü

Yönetici:

• Ortak yerlerin korunması ve amacına uygun kullanılmasını sağlamakla yükümlüdür.

• Usulsüz kullanımın önlenmesi için kat malikleri kurulu kararları aldırabilir.

• Gerekli durumlarda dava açma yetkisine sahiptir.

Kat malikleri kurulu:

• Ortak alanlarla ilgili esaslı kararları alır,

• Yönetim planını değiştirebilir (gerekli çoğunlukla),

• Usulsüz kullanımın sonlandırılması için yönetime yetki verebilir.

Ancak kurul kararları dahi, emredici kanun hükümlerine ve kamu düzenine aykırı olamaz; örneğin sığınağın tamamen iptal edilip daireye dönüştürülmesi yönünde karar alınamaz.

---

6. Usulsüz Kullanımlarda Yönetimin Sorumluluğu

Bazı durumlarda, ortak alanların usulsüz kullanımına göz yuman veya bunu fiilen teşvik eden yönetici ve yönetim kurulu üyelerinin de sorumluluğu gündeme gelebilir.

• Yönetici, görevini gereği gibi yerine getirmez, usulsüz müdahaleye engel olmaz, hatta buna aracılık ederse;

• Diğer kat maliklerinin uğradığı zarar (örneğin ecrimisil tutarının tahsil edilememesi, mahkeme masrafları vb.) yöneticiden de talep edilebilir.

Bu nedenle yöneticinin:

• Tarafsız,

• Kanuna ve yönetim planına bağlı,

• Belgelere dayalı ve şeffaf şekilde hareket etmesi son derece önemlidir.

---

7. Cezai Boyut ve İdari Yaptırımlar

Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı çoğu zaman özel hukuk uyuşmazlığı şeklinde karşımıza çıksa da, bazı fiiller ceza hukuku ve idari yaptırımlar bakımından da sonuç doğurabilir:

• Ortak alanda ruhsatsız, projeye aykırı yapılaşma imar mevzuatına aykırılık teşkil edebilir; belediye tarafından yıkım ve para cezası uygulanabilir.

• Ortak alanın kullanımı sırasında diğer kat maliklerinin malına zarar verilmesi halinde, TCK anlamında mala zarar verme suçu gündeme gelebilir.

• Gürültü, çevre kirliliği, hijyen ihlalleri sebebiyle Kabahatler Kanunu kapsamında idari para cezaları söz konusu olabilir.

Bu nedenle, sadece medeni hukuk anlamında değil, idari ve ceza hukuku açısından da riskler bulunduğu unutulmamalıdır.

---

8. Yargıtay Uygulamasında Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı

Yargıtay’ın yerleşik içtihatlarından süzülen temel ilkeler, Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı bakımından yol göstericidir. Özetle:

8.1. Ortak Yararlanmada Eşitlik ve Oybirliği İlkesi

• Ortak yerler üzerinde her kat malikinin eşit ve adil yararlanma hakkı vardır.

• Bir kat malikinin diğerlerine oranla ayrıcalıklı veya fiili üstünlük sağlayacak şekilde ortak alanı kullanması, kural olarak kabul edilmez.

• Ortak alanın kullanım biçimini esaslı olarak değiştiren işlemlerde tüm kat maliklerinin oybirliği aranır; aksi halde hukuka aykırılık söz konusudur.

8.2. Çatı, Teras ve Dış Cephe Müdahaleleri

Yargıtay kararlarında:

• Çatının veya terasın kapatılarak bağımsız bölüme katılması,

• Dış cepheye izinsiz klima dış ünitesi, tente, reklam panosu, uydu anteni asılması

çoğu kez ortak alana haksız müdahale olarak değerlendirilmiş; müdahalenin men’i ve eski hale getirme yönünde kararlar onanmıştır. Özellikle:

• Ana taşınmazın dış görünümünü bozan,

• Statik yapıyı etkileyebilen,

• Ortak alanın niteliğini değiştiren işlemler,
  çok daha sıkı şekilde denetlenmektedir.

8.3. Sığınak, Kapıcı Dairesi ve Otoparkın Amacı Dışında Kullanımı

Yargıtay, özellikle:

• Sığınak alanlarının mevzuat gereği korunması gerektiğini, daire/iş yeri/depo haline getirilmesine yönetim planı ve oybirliği ile dahi izin verilemeyeceğini,

• Kapıcı dairesi ve benzeri alanların ortak yer niteliğini koruduğunu, tapuda farklı bir düzenleme yoksa bir kat malikine tahsis edilemeyeceğini,

• Otopark alanlarının ortak yer olduğunu; fiilen kimlerin, hangi düzen içinde kullanacağının objektif kriterlere göre belirlenmesi gerektiğini,
  vurgulamaktadır.

---

9. Uygulamada Sık Sorulan Sorular

9.1. Koridora Ayakkabılık, Dolap Koymak Usulsüz Kullanım mıdır?

Merdiven boşluğu, sahanlık ve koridorlar ortak alan olup, buraların kalıcı şekilde dolap, ayakkabılık, sandık vb. eşyalarla tutulması, diğer maliklerin geçiş hakkını daraltabilir ve yangın güvenliğini tehlikeye sokabilir.

• Geçişi engellemeyen, geçici ve sınırlı kullanımlar bazen tolere edilse de,

• Kalıcı ve alanı fiilen işgal eden kullanımlar çoğu durumda usulsüz kullanım sayılır ve müdahalenin men’i davasına konu edilebilir.

9.2. Ortak Bahçe Bir Daireye veya İşyerine Tahsis Edilebilir mi?

Ortak bahçe, yönetim planında özel olarak düzenlenmemişse tüm maliklerin ortak kullanımına aittir. Bir daireye fiilen bahçe tahsis edilmesi:

• Başlangıçta tüm maliklerin açık rızası olsa dahi,

• Yeni kat maliklerinin itirazı halinde uyuşmazlık yaratabilir.

Bu nedenle, bahçenin bir bölümünün münhasır kullanımı söz konusu olacaksa:

• Yönetim planında açık hüküm bulunmalı,

• Mümkünse tapu kütüğüne şerh verilmiş olmalıdır,

• Aksi halde ileride “ortak alanların usulsüz kullanımı” iddiasıyla dava açılabileceği göz önünde bulundurulmalıdır.

9.3. Ortak Otopark, Yönetim Kararıyla Belirli Kişilere Tahsis Edilebilir mi?

Ortak otoparkta:

• Bağımsız bölüm sayısından fazla veya eksik araç yeri olabilir,

• Bu durumda adil bir kullanım sistemi (rota, kura, numaralandırma, dönüşümlü kullanım) belirlenebilir.

Yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları:

• Objektif ve eşitlikçi kriterler içermeli,

• Belirli kişilere haksız ayrıcalık tanımamalıdır.

Aksi halde, fiilen ayrılan otopark yerleri, uzun vadede Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı kapsamında yargıya taşınabilir ve ecrimisil taleplerine yol açabilir.

9.4. Çatıya Güneş Enerjisi Sistemi veya Baz İstasyonu Kurulabilir mi?

Çatı ortak alan olduğundan:

• Güneş enerjisi sistemi kurulması,

• GSM baz istasyonu yerleştirilmesi,

• Reklam panosu veya bilboard asılması

gibi işlemler, tüm kat maliklerinin rızası, ilgili mevzuata uygun teknik proje ve ruhsatlandırma süreçleri gerektirir. Aksi halde:

• Hem ortak alanın usulsüz kullanımı,

• Hem de imar ve ruhsat mevzuatına aykırılık nedeniyle idari ve hukuki sorumluluk doğabilir.

---

10. Uyuşmazlıkların Çözümünde Arabuluculuk ve Dava

Kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda:

• Özellikle uzun süre birlikte yaşanacak kişilerin taraf olduğu bir yapı söz konusu olduğundan,

• Arabuluculuk ve uzlaşma yöntemleri çoğu zaman daha hızlı ve pratik çözümler sağlayabilir.

Her ne kadar birçok müdahalenin men’i ve eski hale getirme davası için zorunlu arabuluculuk şartı bulunmasa da;

• Taraflar, ihtiyari arabuluculuk yoluna başvurarak,

• Ortak alanların paylaşımı, kullanım şekli, kısmi tahsis, ecrimisil ve masraf paylaşımı gibi konularda anlaşma sağlayabilir.

Dava yoluna gidildiğinde ise:

• Delillerin güçlü şekilde hazırlanması,

• Yönetim planı, projeler, fotoğraflar, tutanaklar, bilirkişi raporlarının dikkatle değerlendirilmesi,

• Gerek müdahalenin men’i, gerek eski hale getirme, gerekse ecrimisil taleplerinin stratejik şekilde formüle edilmesi önem taşır.

---

11. Sonuç ve Pratik Öneriler

Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı, apartman ve site yaşamının en hassas ve en çok dava konusu edilen alanlarından biridir. Hem yaşam kalitesini düşürmekte hem de ciddi mali ve hukuki sonuçlar doğurabilmektedir.

Özetle:

• Ortak alanlar; kanun, yönetim planı ve kat malikleri kurulu kararları çerçevesinde, adalet ve eşitlik ilkeleri gözetilerek kullanılmalıdır.

• Bir kat malikinin “fiilen güçlüyüm” yaklaşımıyla ortak alanları işgal etmesi, uzun vadede kaçınılmaz olarak uyuşmazlık ve dava süreci doğurur.

• Yönetici, ortak alanların korunmasında aktif ve tarafsız olmalı; usulsüz kullanımlara zamanında müdahale etmelidir.

• Usulsüz kullanım tespit edildiğinde; önce yazılı uyarı, sulh ve arabuluculuk yolları denenmeli, sonuç alınamazsa müdahalenin men’i, eski hale getirme ve ecrimisil davaları değerlendirilmelidir.

• Her somut olay kendi içinde değerlendirilmelidir; yönetim planı, mimari proje, tapu kayıtları, belediye dosyaları ve Yargıtay içtihatları birlikte ele alınarak hukuki strateji belirlenmelidir.

Bu çerçevede, Kat Mülkiyetinde Ortak Alanların Usulsüz Kullanımı ile karşı karşıya kalan kat malikleri veya yöneticilerin, hem uyuşmazlığın büyümesini engellemek hem de hak kaybına uğramamak için zamanında profesyonel hukuki destek almaları, çoğu zaman en rasyonel ve ekonomik çözüm yolu olacaktır.