Olağanüstü Kazandırıcı Zamanaşımıyla Taşınmaz Kazanımı
1) Giriş: Neden TMK 713?
Taşınmaz mülkiyetinin “tescil kuralı” etrafında kurulduğu Türk Medeni Hukukunda, kural olarak mülkiyet tapu kütüğüne tescille kazanılır. Ancak toplum ihtiyaçları, uzun süre fiilen tasarruf edilen ve fiilî durumla tapu kayıtlarının örtüşmediği taşınmazlara hukuki çözüm üretmeyi zorunlu kılmıştır. İşte TMK 713, bu fiilî durumları hukukileştiren istisnai bir kapı açar: olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı. Kanun koyucu, belirli koşullarda yirminci yılını dolduran “malik sıfatıyla zilyetliği” tescille taçlandırarak, ekonomik hayatta fiilen malik gibi davranan kişiyi hukuk düzeni nezdinde de malik konumuna yükseltir. Bu mekanizma, kadastro öncesi ya da sonrası oluşmuş fiilî zilyetlikleri bir düzene kavuşturduğu gibi, maliki belirsiz veya yolsuz tescile konu kayıtlı taşınmazlar bakımından da denge sağlayan tamamlayıcı bir rol üstlenir.
2) Normatif Çerçeve: TMK 713’in Sistem İçindeki Yeri
TMK 713, taşınmazlarda olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı müessesesini iki ana kulvarda düzenler. İlki, tapu kütüğünde kayıtlı olmayan taşınmazlar üzerindeki davasız ve aralıksız yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetliğe dayanılarak mahkeme kararıyla tescil talebidir. İkincisi, tapuda kayıtlı olmakla birlikte malikin kimliğinin anlaşılamadığı, malik hanesinin boş olduğu, tescilin bir hukuki sebebe dayanmadığı ya da geçerli nedeni sonradan ortadan kalkmış bulunduğu hallerde yine yirmi yıllık zilyetliğe dayanılarak tescil istenebilmesidir. Bu iki kulvar, kural ve istisna ilişkisini değil; tapusuzluk ile kayıt sakatlığı/boşluğu gibi farklı patolojilere karşı birbirini tamamlayan iki tedaviyi ifade eder.
Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı, “olağan” zamanaşımından ayrılır: iyiniyet şartı aranmaz; tescil kazanmanın kurucu unsurudur; yirmi yıl gibi uzun bir süreye dayalı bir fiilî egemenlik istenir; ve kamu malları başta olmak üzere bazı taşınmazlar kapsam dışında tutulur. Ayrıca, TMK sisteminde tapu siciline güven ilkesi ve yolsuz tescil rejimi (örneğin TMK 1023, 1024) olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıyla temas eder: yolsuz tescilin varlığı 713/2 kulvarını açabilse de, üçüncü kişilerin iyi niyetli kazanımlarının ayrı bir koruması vardır. Bu nedenle, kayıt lehtarının sıfatı, tescilin dayanağı ve silsile, davanın yöneltileceği tarafı ve davanın başarı şansını doğrudan etkiler.
3) Taşınmazın Niteliği ve Kapsam Dışı Alanlar
TMK 713 her taşınmaz için otomatik olarak işletilemez. Kamu malları, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler, kıyı ve sahil şeritleri, mera, yaylak, kışlaklar, orman niteliğini koruyan yerler ve niteliği gereği özgülenmiş hizmet malları gibi alanlar, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımına konu olamaz. Bu istisnalar yalnızca kanun tekniğinin bir seçimi değil; kamu yararının, çevre ve doğal varlıkların ve ortak kullanım alanlarının korunması hedefinin bir sonucudur. Uygulamada, orman ve mera iddiaları yönünden orman-kadastro paftaları, amenajman planları, mera tahsis kararları ve tespit tutanakları özellikle önem kazanır. Zilyetlik ne kadar uzun sürerse sürsün, korunan nitelik varlığını sürdürdüğü sürece, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı yoluyla mülkiyet kazanımı gerçekleşmez.
4) Zilyetliğin Niteliği: “Malik Sıfatıyla, Davasız ve Aralıksız 20 Yıl”
TMK 713’in kalbi zilyetliktir. Aranan zilyetlik, basit bir fiilî hâkimiyet değil, malik sıfatıyla zilyetliktir. Başka bir anlatımla, kişi taşınmaz üzerinde malik gibi tasarrufta bulunmalı; kullanım, yararlanma ve koruma refleksleri bakımından sahiplik görünümü yaratmalıdır. Kira, ortak kullanım, ödünç, intifa gibi hukuki ilişkilere dayalı zilyetlik, malik sıfatını taşımaz; olağanüstü kazandırıcı zamanaşımında işe yaramaz. Zilyetliğin kesintisiz olması, yirmi yıllık periyotta ciddi bir kopmanın yaşanmaması demektir; yalnızca dış müdahale tehdidine karşı zilyedin meşru koruma hamleleri (dava açması gibi) süreyi kesmez, aksine malik sıfatını pekiştirir. “Davasızlık” şartı, zilyedin bu süre boyunca zilyetliğini sarsan ciddi bir hukuki çekişmeye maruz kalmaması gerektiğine işaret eder; fakat arazi üzerinde ufak tefek fiilî müdahaleler, kamu hizmetleri nedeniyle geçici kısıtlar ya da idari denetimler bu unsurun mutlak ihlali sayılmaz.
Zilyetliğin fiilî göstergeleri uygulamada belirleyicidir: arazinin çevrilmesi, ekilmesi-biçilmesi, fidan dikimi, sulama altyapısı, tarımsal üretim döngüsü, yapı inşası, bakım ve onarım, güvenlik önlemleri, vergi kaydı, abonelikler, imar barışı süreçleri, ecrimisil yazışmaları, yerel tanıklık… Yargılama aşamasında bu göstergeler, keşif ve bilirkişilik kurumları aracılığıyla denetlenir; özellikle harita-kadastro, ziraat, orman, jeodezi uzmanlık alanlarından raporlar alınır. Modern uygulamada, uydu görüntülerinin geriye dönük analizi, sürdürülmüş zilyetliğin görsel izlerini destekler nitelikte kullanılabilmektedir.
5) Süre Hesabı ve Halefiyet: Yirmi Yıl Nasıl Tamamlanır?
Yirmi yıl, takvim hesabıyla belirlenir ve zilyetliğin başlangıç anından itibaren işler. Zilyetlik miras yoluyla veya tasarruf işlemiyle devredilmişse, halef zilyet, selefin süresini kendi süresine ekleyebilir. Böylece ailelerin aynı taşınmazı kuşaklar boyunca fiilen işletmesi, sürenin tamamlanmasını sağlayan tipik bir olgudur. Süre hesabında, zilyetlikten gönüllü vazgeçiş, zilyetliğin tamamen kaybı ya da karşı tarafın kesintiye uğratan etkili eylemleri varsa, süre buna göre değerlendirilir. Kısmi zilyetlik hallerinde, zilyetliğin kapsadığı bölüm bakımından kazanım söz konusu olur; parselin tamamına sirayet etmeyen fiilî egemenlik, tamamı bakımından kazanım doğurmaz.
6) Tapusuz Taşınmazlarda 713/1 Uygulaması
Tapuda kaydı bulunmayan taşınmazlar için 713/1, olağanüstü kazandırıcı zamanaşımının klasik alanıdır. Burada davacı, kendisinin malik sıfatıyla yirmi yıl zilyet olduğunu ispatlayarak tescil talep eder. Husumet, tipik olarak Hazineye; ayrıca taşınmazın bulunduğu yerdeki belediye veya köy tüzel kişiliğine, niteliğine göre orman idaresine ve diğer ilgili kamu kurumlarına yöneltilir. Mahkeme, taşınmazın kamu malı olup olmadığını, devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yer niteliğini, mera/orman olup olmadığını araştırır; tapu ve kadastro bilgi ve belgelerini getirir; keşif yapar ve bilirkişi incelemeleri yaptırır. Davacının zilyetlik sürecini sahici delillerle ortaya koyması esastır; sadece vergi kaydı veya tekil şahadet genellikle yeterli görülmez; fiilî tasarrufun izlerini gösteren somut veri seti aranır.
7) Kayıtlı Taşınmazlarda 713/2: Malik Belirsizliği, Yolsuz Tescil ve Geçersiz Sebep
Tapuda kayıtlı parsellerde 713/2, dört tipik sakatlığa odaklanır: malik hanesi boş olabilir; malikin kimliği anlaşılamayabilir; tescilin sebebi baştan geçersiz veya geçerli sebep sonradan ortadan kalkmış olabilir. Bu hallerde de yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetlik, tescil talebine dönüştürülebilir. Davanın muhatabı, kayıt maliki gözüken veya hukuken sorumlu olan kişi/kurum ile çoğu zaman Hazine ve ilgili kamu idareleridir. Tapu siciline güven ilkesi bu aşamada kritik bir filtre olarak çalışır: Yolsuz tescilden iyi niyetle hak kazanan üçüncü kişilerin korunması, 713/2 zemininde açılan davanın stratejisini belirleyebilir. Bu sebeple, tescilin tarihçesi, dayanak işlem ve belgeler, intikaller zinciri ve sicil maddi olgularla birlikte analiz edilmelidir.
8) Kadastro ile İlişki: 3402 Sayılı Kanun, 14 ve 17. Maddeler, 12/3 Etkisi
Kadastro Kanunu sistemi, zilyetlik kaynaklı kazanımları kendi döneminde tanımlamak üzere m.14 ve m.17 hükümlerini barındırır. Kadastro çalışmaları sırasında zilyetliğin nitelik ve süresi araştırılarak, uygun görülen taşınmazlar adına tespit ve tescil yapılır. Ancak ülke sathında kadastro işlemlerinin tamamlanması ve sicillerin oturması zaman almıştır; bunun sonucu olarak, kadastro sonrasında da zilyetlik devam edebilir. Doktrin ve uygulamada kabul gören yaklaşım, kadastroya rağmen zilyetliğin kadastrodan sonra da malik sıfatıyla yirmi yıl kesintisiz sürmesi halinde TMK 713 yolunun açılabileceği yönündedir. Buna karşılık, kadastro tutanaklarının kesinleşmesi ile m.12/3’te öngörülen hak düşürücü süreler ve sınırlamalar, tespit ve sınırlamaya yönelik itirazları zorlaştırır; bu nedenle, 713 dayanaklı tescil davası, klasik anlamda bir “tespit-iptal” davası mantığından farklı olarak, yeni kazanım kuran ve zilyetliğin olgunlaşmasına yaslanan bağımsız bir kulvardır. Dolayısıyla, zamanlamanın (zilyetlik hangi tarihte başladı, kadastro ne zaman kesinleşti, yirmi yıl ne zaman doldu) titizlikle kronolojilendirilmesi şarttır.
9) İspat Rejimi: Delillerin Zincirleme Kurgusu
713 dayanaklı davalarda ispat yükü davacıdadır. Sağlam bir ispat kurgusu genellikle zincirleme bir delil seti üzerinden inşa edilir. Arazi üzerinde fiziksel tasarruf izleri (çitler, duvarlar, tarımsal altyapı), tarımsal faaliyet sürekliliği (ekim-dikim-döngü), resmî kayıtlar (vergi, abonelik, imar barışı süreçleri), komşu parsel sahiplerinin beyanları, uydu görüntüleri ve mahallî bilirkişilik birlikte değerlendirilir. Keşif tek başına belirleyici değildir; keşfin, tarihsel ve teknik verilerle desteklenmesi gerekir. Orman ve mera iddiaları varsa, bu alanlarda uzman bilirkişilerle ve resmi haritalarla çapraz kontrol zorunludur. Yargılama ekonomisi bakımından, kanıtlar zamansal süreklilik gösterecek şekilde düzenlenmeli; kopuş anları açıklanmalı; halefiyet ve devirler belgelendirilmelidir.
10) Dava Stratejisi ve Husumetin Doğru Kurulması
Başarının anahtarı, husumetin doğru kurulması ve stratejinin taşınmazın somut tarihçesine göre özelleştirilmesidir. Tapusuzluk halinde Hazine ve ilgili yerel idareler tipik davalıdır; tapulu taşınmazlarda ise sicil maliki, Hazine ve gerekirse önceki malik silsilesi davaya dahil edilmelidir. Orman idaresi ve Tarım ve Orman Bakanlığı birimleri, mera komisyonu ve il/ilçe tarım müdürlükleri, taşınmazın niteliğine göre zorunlu muhatap hâline gelir. Dilekçeler, HMK 119’un zorunlu unsurları eksiksiz karşılanarak, parsel bilgileri, krokiler, pafta/ada/parsel referansları ve kronolojik tablo ile desteklenmelidir. Keşif-tespit talepleri isabetli formüle edilmeli; harita-kadastro, ziraat, orman bilirkişilerinden ayrı ayrı rapor istenmesi ve raporlar arası çelişkilerin giderilmesi için ek rapor ve gerekirse kurul bilirkişi talep edilmelidir.
11) Yargıtay Uygulamasından Süregelen İlkeler (Numara Vermeden, İlke Düzeyinde)
Uygulamada yüksek yargı, 713 davalarında bazı istikrarlı ilkeleri öne çıkarır. Birincisi, ispat standardı yüksektir; yalnız başına vergi kaydı ya da tek tanık anlatımı yeterli görülmez; fiilî maliklik görünümünü destekleyen çok yönlü delil kombinasyonu aranır. İkincisi, kamu malları istisnaları konusunda hassasiyet yüksektir; orman/mera/kıyı nitelikleri bakımından resmî haritalar ve teknik raporlar öncelikli referans kabul edilir. Üçüncüsü, zilyetliğin malik sıfatıyla olup olmadığına özellikle bakılır; kiracılık/ortak kullanım/emanet gibi hukuki ilişkiler, kazanım sağlayan nitelikte değildir. Dördüncüsü, halefiyet ve sürenin eklenebilirliği kabul görür; aile içi veya ardışık zilyetliklerde yirmi yıllık süre bu şekilde tamamlanabilir. Beşincisi, kadastro sonrası kesintisiz devam eden zilyetlik, koşulları oluşmuşsa 713 yolunu açık tutabilir; fakat kadastro tespitine yönelik hak düşürücü süre rejimi gözetilir ve dava bu rejimle karıştırılmaz. Altıncısı, yolsuz tescil zincirinde yer alan iyi niyetli üçüncü kişilerin güven ilkesine dayalı koruması, 713/2’nin uygulanabilirliğini somut dosyada şekillendirir.
12) Kamu Alacakları, Ecrimisil ve İdari İşlemlerin Etkisi
Zilyetlik sürecinde ecrimisil tebligatları, idari para cezaları, yapı kayıt belgesi başvuruları, kamu hizmetleri abonelikleri gibi işlemler sıklıkla karşımıza çıkar. Bunlar tek başına kazanım yaratmaz; fakat fiilî tasarrufun sürekliliğine ve malik gibi davranışa ilişkin yardımcı göstergelerdir. Öte yandan, ecrimisil ödenmiş olması, taşınmazın Hazine’ye ait olduğunu otomatik olarak ispatlamaz; nitelik tartışması esasen kadastro/orman/mera belgeleri ve bilirkişi raporlarıyla çözümlenir. İdari mercilerin yazışmaları, zamansal verileri ortaya koyduğu ölçüde değer taşır; ancak yargısal ispat yerini tutmaz.
13) Uygulamada Sık Hatalar ve Kaçınma Yolları
713 davalarında en sık görülen hata, husumetin eksik kurulmasıdır. Hazine, belediye/köy tüzel kişiliği, orman idaresi gibi zorunlu muhataplar davaya dahil edilmeyince, karar usulden bozulabilir. İkinci hata, zilyetliğin malik sıfatıyla olup olmadığının yeterince somutlanmamasıdır; kira veya ortak kullanım izlenimi veren olgular titizlikle ayıklanmalı ve delil yoğunlaştırması yapılmalıdır. Üçüncüsü, kadastro sonrası süre hesabında kronoloji karıştırılır; yirmi yılın ne zaman dolduğu, kadastro kesinleşme tarihiyle nasıl kesiştiği açık bir zaman çizelgesiyle ortaya konmalıdır. Dördüncü hata, yalnızca vergi kaydı veya muhtarlık yazıları ile yetinilmesi; oysa keşif, bilirkişi, pafta ve uydu verisiyle zenginleştirilmiş bir dosya standardı aranır. Beşinci olarak, orman/mera şüphesi yeterince araştırılmadan ileri gidilmesi, davayı baştan zayıflatır; bu alanlarda teknik delil seti ve karşılaştırmalı harita okuması şarttır.
14) Dava Sürecinin Aşamaları: Başvuru, Keşif, Bilirkişilik, Hüküm ve Tescil
Dava, taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesinde açılır. Dilekçede taşınmazın konumu, mevcut ise ada-parsel bilgisi, komşuluk ilişkileri, zilyetliğin başlangıcı ve kronolojisi, fiilî tasarruf göstergeleri ve delil listesi eksiksiz sunulmalıdır. Mahkeme, tapudan kayıt araştırması, kadastrodan pafta ve tespit tutanakları, ormandan amenajman ve orman kadastro belgeleri, meradan tahsis-tespit belgelerini ister; keşif yapar; bilirkişi görevlendirir. Raporlar arasındaki çelişkiler giderildikten sonra, fiilî zilyetliğin kıdem ve sürekliliği somutlaştırılır. Koşullar gerçekleşmişse, mahkeme tescile karar verir; kararın kesinleşmesiyle birlikte tapu müdürlüğü nezdinde tescil işlemi yapılır. Karar, düzeltici değil kurucu nitelik taşır; böylece fiilî maliklik hukukî malikliğe dönüşür.
15) Örnek Strateji Kurgusu (Kurgusal Senaryo)
Diyelim ki bir aile, 1998’den beri aynı kırsal parseli ekip biçiyor; arazi çevrili, sulama kanalı aile tarafından inşa edilmiş, 2005’ten beri ürün satış faturaları mevcut, 2010’da yapı kayıt süreci denenmiş; tapu kaydı ise yok. 2020’de kadastro bölgede tamamlanmış, parsel “Hazine” adına tespit edilmiş; ancak aile zilyetliği 2020 sonrası da kesintisiz sürdürmüş ve bugün 27. yılını doldurmuş. Bu durumda strateji, tapusuzluk/kadastro sonrası zilyetliğin devamı ekseninde şekillenir: Husumet Hazine ve belediye/köye yöneltilir; harita-kadastro ile ziraat bilirkişilerinden süreklilik ve ekonomik tasarruf raporları, orman/mera ihtimallerine karşı tekniğine uygun negatif tespit raporları alınır; uydu görüntüleri ile tanıklar zaman çizelgesini doldurur. Kadastro sonrası yeni kazanım mantığıyla, 713/1 üzerinden tescil talep edilir. Bu kurguda kilit, kamu malı istisnalarının dışlanması ve yirmi yılın açık kronolojiyle ispatıdır.
16) Tapulu Parselde Malik Belirsizliği (Kurgusal Senaryo)
Başka bir dosyada parsel tapuda kayıtlıdır; ancak malik hanesi boş görünmekte ve kütükte malikin kim olduğu anlaşılamamaktadır. Aile 25 yıldır malik gibi tasarruf etmektedir. Burada 713/2 kulvarı devreye girer: malik belirsizliği ve yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetlik birlikte tescili mümkün kılar. Husumet Hazine ile birlikte tapu sicilinde sorumlu idareye yöneltilir, teknik incelemeyle belirsizlik sebebi saptanır. Sicile güven ilkesi kapsamında iyi niyetli üçüncü kişi kazanımı söz konusu değilse, tescil olasılığı yüksektir.
17) Maliyet, Süre ve Risk Yönetimi
Bu davalar teknik yoğun olduğu için, bilirkişi ücretleri, keşif giderleri ve delil toplama maliyetleri toplam yükün önemli bir kısmını oluşturur. Süre, mahkemenin iş yüküne, bilirkişi süreçlerinin tek veya çoklu tutulmasına ve raporlar arası çelişki olup olmamasına göre değişir. Risk yönetiminde iki unsur öne çıkar: Birincisi, kamu malı/orman/mera iddialarının doğru analiz edilmesi; ikincisi, zilyetlik kronolojisinin boşluksuz ve delillerle destekli kurgulanması. Dosyayı erken safhada sağlam delillerle donatmak, yargılamayı kısaltır ve başarı şansını yükseltir.
19) Sonuç ve Uygulama Notları
TMK 713, tapu-sicil düzeninin fiilî hayatla uyuşmadığı durumlarda, yirmi yıllık malik sıfatıyla zilyetlik üzerinden tescil yolunu açan, istisnai ve güçlü bir kurumdur. Başarı, doğru kronoloji, doğru husumet, kamu malı istisnalarının dikkatli dışlanması ve zenginleştirilmiş delil mimarisi ile mümkün olur. Kadastro sonrası dinamikler, iyi bir zaman çizelgesiyle lehimize çevrilebilir; ancak orman/mera/kıyı gibi korunan alanlarda müessesenin işlemediği unutulmamalıdır. Yargıtay uygulaması, yüksek bir ispat standardı ve kamu yararını önceleyen titiz bir denetim anlayışı ile dosyaları filtrelemektedir. Bu yüzden, dava açmadan önce pafta/kadastro/orman-mera verileri masaya yatırılmalı, keşif-bilirkişi planlaması yapılmalı ve tanık-uydu-
About Post Author
