Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yabancı Yatırımcıların Hakları ve Riskleri 

1. Giriş

      Türkiye’de kentsel dönüşüm, özellikle büyükşehirlerde afet riski taşıyan yapıların yenilenmesi ve şehirlerin yeniden planlanması amacıyla yürütülen çok aktörlü, büyük ölçekli bir kamu politikasıdır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile yasal zemini oluşturulan bu süreçte, yabancı yatırımcılar için çeşitli fırsatlar ve aynı zamanda bazı hukuki riskler mevcuttur.

---

2. Yabancı Yatırımcıların Türk Hukuku’ndaki Genel Statüsü

    Türkiye’de yabancı yatırımcılar, 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu kapsamında, yerli yatırımcılarla eşit haklara sahiptir. Ancak bu eşitlik ilkesi, bazı idari süreçlerde (örneğin taşınmaz edinimi, imar izinleri, özel mülkiyetle ilgili sınırlamalar) uygulamada farklılık gösterebilir.

---

3. Kentsel Dönüşüm Projelerinde Yabancı Yatırımcıların Hakları

3.1 Eşit Muamele Hakkı

  Yabancı yatırımcılar, proje geliştirme, inşaat ve mülkiyet edinme süreçlerinde Türk yatırımcılarla eşit muameleye tabidir. Kamu ihalelerine katılabilir, özel sektörle ortaklık kurabilirler.

3.2 Taşınmaz Edinme Hakkı

Yabancı sermayeli şirketler, Türkiye’de taşınmaz edinebilir; ancak:

• Şirketin ana sözleşmesinde gayrimenkul edinimi faaliyeti tanımlı olmalıdır.

• Askeri yasak bölgeler ve özel güvenlik bölgelerinde taşınmaz edinimi izne tabidir.

• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazların dönüşümünde, özel koşullar gündeme gelebilir.

3.3 Vergisel Avantajlar ve Teşvikler

Kentsel dönüşüm projeleri, KDV istisnası, harç muafiyeti, yapı ruhsatı kolaylıkları gibi çeşitli vergi ve harç teşviklerinden yararlanabilir. Yabancı yatırımcılar bu teşviklerden yerli yatırımcılarla eşit şekilde faydalanabilir.

---

4. Yabancı Yatırımcılar Açısından Başlıca Hukuki Riskler

4.1 Kamulaştırma ve Mülkiyet Hakkı Riski

6306 sayılı Kanun gereğince bazı taşınmazlar kamu yararı gerekçesiyle kamulaştırılabilir. Kamulaştırma sürecinde yeterli tebligat yapılmaması, bedel tespiti ve tahliye süreçleri yatırımcı açısından risk doğurabilir.

4.2 İmar Planı Değişiklikleri

    Yerel yönetimlerin imar planlarında yapacağı ani değişiklikler, yatırımın ekonomik fizibilitesini olumsuz etkileyebilir. Yabancı yatırımcılar, bu konuda belediyelerle kurumsal iletişim kurmalı ve gerekli imar taahhütlerini yazılı güvenceye bağlamalıdır.

4.3 Sözleşme İhlali ve Ortaklık Sorunları

Yerli ortaklarla yürütülen projelerde, sözleşme ihlalleri, inşaat gecikmeleri veya mülkiyet ihtilafları gibi ticari riskler yaşanabilir. Türk Borçlar Kanunu ve Türk Ticaret Kanunu kapsamında yabancı yatırımcıların hak arama yolları mevcuttur, ancak uygulamada uzun süren davalar önemli bir risk unsurudur.

4.4 İdari İzin ve Bürokratik Engeller

Yabancıların karşılaşabileceği bir diğer risk, idari süreçlerin yavaş işlemesi ve izinlerin geç alınmasıdır (ÇED raporu, yapı ruhsatı, iskan vb.). Süreçlerin öngörülemezliği yatırım planlarını sekteye uğratabilir.

---

5. Risk Yönetimi ve Hukuki Güvence Mekanizmaları

• Ortaklık sözleşmeleri ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri detaylı ve denetimli hazırlanmalıdır.

• Uluslararası tahkim şartı içeren sözleşmeler tercih edilmelidir.

• İdare ile yapılan protokoller ve yatırım teşvik belgeleri, noter kanalıyla resmiyet kazanmalıdır.

• Yatırım yapılacak taşınmazlar için önceden detaylı hukuki durum tespiti  yapılmalıdır.

---

6. Sonuç

   Kentsel dönüşüm projeleri, Türkiye’de yabancı yatırımcılar için önemli fırsatlar sunmaktadır. Ancak bu projelere katılım sadece ekonomik değil aynı zamanda hukuki öngörü ve planlama da gerektirir. Türk mevzuatına hâkimiyet, yerel ortakların güvenilirliği ve izin süreçlerinin doğru yönetilmesi başarılı bir yatırımın anahtarıdır. Bu nedenle yatırım öncesinde mutlaka uzman hukuk danışmanlığı alınması tavsiye edilir.