Satış Sözleşmesi Nedir? Mal Alırken ve Satarken Bilmeniz Gereken Haklar ve Sorumluluklar

Günlük hayatta en sık yapılan hukuki işlemlerden biri satış sözleşmesidir. Bir telefon satın almak, araç almak, ev satın almak veya internet üzerinden bir ürün sipariş etmek gibi birçok işlem aslında hukuken bir satış ilişkisi doğurur.

Ancak birçok kişi yaptığı işlemin bir satış sözleşmesi olduğunu veya bu sözleşmenin kendisine hangi hakları verdiğini bilmez.

Satış sözleşmesi; bir tarafın bir malın veya hakkın zilyetliğini ve mülkiyetini devretmeyi, diğer tarafın ise bunun karşılığında bir bedel ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.

Başka bir ifadeyle satışta;

• Satıcı malı teslim etmeyi,
• Alıcı ise karşılığında bedel ödemeyi

taahhüt eder.

Türk Borçlar Kanunu’nda ayrıntılı olarak düzenlenen satış sözleşmesi, günlük yaşamdan ticari hayata kadar çok geniş bir uygulama alanına sahiptir.

---

Satış Sözleşmesinin Unsurları Nelerdir?

Bir işlemin satış sözleşmesi olarak kabul edilebilmesi için bazı temel unsurların bulunması gerekir.

1. Satılacak Bir Mal veya Hak Bulunmalıdır

Satış sözleşmesinin konusu yalnızca fiziksel eşyalar değildir.

Örneğin;

• Ev,
• Araç,
• Arsa,
• Elektronik ürün,
• Makine,
• Ticari ürünler,
• Bazı haklar

satış sözleşmesine konu olabilir.

2. Satıcı Teslim Borcu Altına Girmelidir

Satıcının temel yükümlülüğü, satış konusu malı alıcıya teslim etmek ve mülkiyetini devretmektir.

Örneğin araç satışında yalnızca aracın anahtarının verilmesi yeterli değildir. Hukuken mülkiyetin geçmesi için gerekli işlemlerin de yapılması gerekir.

3. Alıcı Bedel Ödemelidir

Satış sözleşmesini diğer sözleşmelerden ayıran en önemli özellik, karşı edimin para olmasıdır.

Bir mal karşılığında başka bir mal veriliyorsa bu işlem satış değil, mal değişim sözleşmesi (takas) niteliğinde olabilir.

---

Satıcı ve Alıcının Hakları Nelerdir?

Satış sözleşmesinde hem satıcının hem de alıcının karşılıklı hak ve yükümlülükleri bulunur.

Satıcının Yükümlülükleri

Satıcı;

• Satılan malı teslim etmek,
• Mülkiyeti alıcıya geçirmek,
• Malı kararlaştırılan özelliklerde teslim etmek,
• Hukuki ayıplardan sorumlu olmak

zorundadır.

Örneğin ikinci el bir araç satılırken aracın üzerinde üçüncü kişinin hakkı varsa veya satıştan önce bilinmesi gereken önemli bir hukuki sorun gizlenmişse satıcının sorumluluğu gündeme gelebilir.

---

Alıcının Yükümlülükleri

Alıcının temel yükümlülüğü satış bedelini ödemektir.

Bunun yanında alıcı;

• Malı teslim almak,
• Kararlaştırılan şartlara uygun hareket etmek,
• Gerekli incelemeleri yapmak

durumundadır.

---

Satış Sözleşmesinde Teslim Ne Anlama Gelir?

Satış sözleşmesinde en önemli konulardan biri teslimdir.

Satıcının sadece “malı vereceğini söylemesi” yeterli değildir. Satılan şeyin alıcıya fiilen veya hukuken teslim edilmesi gerekir.

Teslim şekli satışın konusuna göre değişebilir.

Örneğin:

• Taşınır mallarda fiili teslim,
• Araçlarda noter işlemleri,
• Taşınmazlarda tapu işlemleri

önem taşır.

---

Ayıplı Mal Nedir? Alıcının Hakları Nelerdir?

Satış sözleşmelerinde en sık yaşanan sorunlardan biri ayıplı mal teslim edilmesidir.

Ayıp; satılan malın, taraflar arasında kararlaştırılan özellikleri taşımaması veya beklenen kullanım amacını karşılamaması durumudur.

Örneğin;

• Sıfır olarak satılan telefonun arızalı çıkması,
• Satın alınan aracın gizli motor problemi bulunması,
• Alınan makinenin çalışmaması,

ayıplı mal sorununa örnek olabilir.

Ayıbın niteliğine göre alıcının çeşitli hakları doğabilir.

Bunlar arasında;

• Satış bedelinden indirim isteme,
• Ücretsiz onarım talep etme,
• Malın değiştirilmesini isteme,
• Sözleşmeden dönme

gibi haklar bulunabilir.

---

Satış Sözleşmesinde Gizli Ayıp Nedir?

Bazı sorunlar mal teslim edildiği anda fark edilmez.

Örneğin;

• Kullanımdan sonra ortaya çıkan motor arızası,
• Binanın sonradan fark edilen yapısal problemi,
• Üründe zamanla ortaya çıkan üretim hatası

gizli ayıp olarak değerlendirilebilir.

Bu nedenle özellikle yüksek değerli alışverişlerde satın alınan malın özelliklerinin dikkatlice incelenmesi önemlidir.

---

Ev ve Arsa Satışında Nelere Dikkat Edilmeli?

Taşınmaz satışları, günlük hayattaki en yüksek değerli satış işlemlerindendir.

Ev veya arsa alırken;

• Tapu kayıtları incelenmeli,
• İpotek ve haciz durumları araştırılmalı,
• Taşınmazın hukuki durumu kontrol edilmeli,
• Satış şartları açık şekilde belirlenmelidir.

Taşınmaz satışlarında mülkiyetin geçişi için tapuda resmî işlemlerin yapılması gerekir.

Sadece tarafların kendi arasında yaptığı basit bir yazılı anlaşma, her zaman mülkiyet devrini sağlamaz.

---

İnternet Üzerinden Yapılan Satışlarda Haklar

Günümüzde birçok satış işlemi internet üzerinden gerçekleşmektedir.

Online alışverişlerde de tüketicilerin belirli hakları bulunmaktadır.

Özellikle;

• Mesafeli satış sözleşmeleri,
• Cayma hakkı,
• Ayıplı ürün sorumluluğu

gibi konular önem taşır.

Satın alma işlemi internet üzerinden yapılsa bile satıcının ve alıcının belirli hukuki sorumlulukları devam eder.

---

Satış Sözleşmesi Yazılı Olmak Zorunda mıdır?

Her satış sözleşmesi için yazılı şekil şartı bulunmaz.

Örneğin günlük alışverişlerde sözlü satış yapılabilir.

Ancak bazı satış türlerinde kanun özel şekil şartları arar.

Özellikle;

• Taşınmaz satışları,
• Belirli hakların devri,
• Özel düzenlemeye tabi işlemler

için resmî şekil şartlarına uyulması gerekir.

Yüksek değerli satışlarda ise yazılı sözleşme yapılması, tarafların haklarını korumak açısından önemlidir.

---

Satış Sözleşmesi İptal Edilebilir mi?

Satış sözleşmesinin sona ermesi veya iptali her durumda mümkün değildir.

Ancak;

• Taraflardan birinin sözleşmeye aykırı davranması,
• Ayıplı mal teslim edilmesi,
• Aldatma veya irade bozukluğu bulunması,
• Kanundan doğan özel sebeplerin oluşması

gibi durumlarda hukuki yollar gündeme gelebilir.

---

Satış Sözleşmesi Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler

Satış işleminde ileride sorun yaşamamak için şu noktalara dikkat edilmelidir:

• Satılan mal açık şekilde belirtilmeli.
• Ödeme şartları yazılı hale getirilmeli.
• Teslim tarihi belirlenmeli.
• Malın mevcut durumu açıklanmalı.
• Varsa ayıplar gizlenmemeli.
• Tarafların kimlik ve iletişim bilgileri doğru yazılmalı.
• Büyük değer taşıyan satışlarda hukuki kontrol yapılmalıdır.

---

Sonuç

Satış sözleşmesi, günlük hayatta en sık kullanılan sözleşme türlerinden biridir. Bir malın veya hakkın belirli bir bedel karşılığında devredilmesini sağlayan bu sözleşme, hem alıcı hem de satıcı açısından önemli hak ve sorumluluklar doğurur.

Özellikle araç, ev, arsa veya yüksek bedelli ürün satışlarında yalnızca sözlü anlaşmaya güvenmek yerine, tarafların haklarını açıkça belirleyen bir sözleşme hazırlanması büyük önem taşır.

Satış sırasında yapılan küçük bir hata, ilerleyen dönemde ciddi hukuki uyuşmazlıklara neden olabilir. Bu nedenle satış işlemlerinde kanuni şartlara uygun hareket edilmesi ve gerektiğinde uzman hukuki destek alınması hak kayıplarının önüne geçebilir.

 

Satış Sözleşmesi Yargıtay Kararları :

13. Hukuk Dairesi         2016/23460 E.  ,  2019/3603 K.

“İçtihat Metni”

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Taraflar arasındaki itirazın iptali davasının yapılan yargılaması sonunda ilamda yazılı nedenlerden dolayı davanın reddine yönelik olarak verilen hükmün süresi içinde davacı avukatınca temyiz edilmesi üzerine dosya incelendi gereği konuşulup düşünüldü.

KARAR

Davacı, emlak komisyonculuğu işi ile iştigal ettiğini, davalı ile 20/08/2013 tarihinde yapılan mukavele ile mülkiyeti davalıya ait taşınmazın alıcısına satışı hususunda sözleşme imzalandığını, sözleşme gereğince alıcının bulunduğunu, sözleşmenin yapıldığını, sözleşmenin 3. maddesine göre satış bedelinin %3’ü oranında komisyonun emlak komisyoncusuna ödenmesinin kararlaştırıldığını, satışın 04/09/2013 tarihinde gerçekleşmesine rağmen davalının ödemesi gereken 47.400TL emlak komisyonculuğu ücretini ödemediğini, bunun üzerine başlatılan icra takibine de haksız itiraz edildiğini ileri sürerek, itirazın iptaline, takibin devamına ve davalının %20 oranında icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, davanın reddini dilemiştir.
Mahkemece, davanın reddine, şartlar oluşmadığından davalı vekilinin tazminat talebinin reddine karar verilmiş; hüküm, davacı tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı, icra takibine konu 20.08.2013 tarihli “Satış sözleşmesi” başlıklı sözleşmeye göre, davalı taraftan komisyonculuk ücreti alacağı olduğunu iddia etmiş; davalı, davacıdan böyle bir hizmet almadığını, davacının sözleşmeyi şahit olarak imzaladığını, davanın reddi gerektiğini savunmuş; mahkeme ise, davacı tarafın icra takip dayanağının satış sözleşmesi olduğu, bu sözleşmede davacının şahit olarak isminin geçtiği ve davacı tarafından şahit sıfatıyla belgenin imzalandığı, bu belgenin satış sözleşmesi mahiyetinde olup komisyon sözleşmesi niteliğinde olmadığı, zira belgenin üstüne kaşe basıldığı, alt kısmında da şahit olarak imza atıldığı görülmekle sözleşmenin komisyon sözleşmesi olarak düzenlenmediği değerlendirilmek suretiyle, davanın reddine karar verilmiştir. Oysa davaya konu, 20.08.2013 tarihli “Satış sözleşmesi” başlıklı sözleşme incelendiğinde, davacının şahit olarak imzası bulunmakta ise de, beraberinde komisyoncu kaşesinin vurulduğu ve üzerinde yine davacının imzasının olduğu, sözleşmenin 3. maddesinde komisyoncunun alacağının düzenlendiği görülmekle, komisyonculuk sözleşmesinin unsurlarını içerdiği, sözleşmenin bu şekilde geçerli olduğu değerlendirilmiştir. O halde, mahkemece, 20.08.2013 tarihli “Satış sözleşmesi” başlıklı sözleşmenin komisyon sözleşmesi niteliğinde olduğu değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle yazılı şekilde hüküm tesisi usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
SONUÇ:Yukarıda açıklanan nedenle hükmün davacı yararına BOZULMASINA, peşin alınan harcın istek halinde iadesine, HUMK’nun 440/I maddesi uyarınca tebliğden itibaren 15 gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 20/03/2019 gününde oybirliğiyle karar verildi.

14. Hukuk Dairesi         2021/474 E.  ,  2021/1706 K.

“İçtihat Metni”

14. Hukuk Dairesi

MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi

Davacılar vekili tarafından, davalılar aleyhine 07.03.2014 gününde verilen dilekçe ile satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil talebi üzerine yapılan duruşma sonunda; davanın reddine dair verilen 01.06.2016 günlü hükmün Yargıtayca incelenmesi davacılar vekili tarafından istenilmekle süresinde olduğu anlaşılan temyiz dilekçesinin kabulüne karar verildikten sonra dosya ve içerisindeki bütün evraklar incelenerek gereği düşünüldü:
K A R A R
Davacı vekili, … ili …. ilçesi …. Köyü 373 parselde kayıtlı tarlanın halen kök muris … adına kayıtlı olduğu, …’ ın ölümünden sonra mirasçıların kendilerine isabet eden yerleri zeminde ayırdıklarını ve bu güne kadar kullandıklarını, bazı mirasçıların hisselerini gayri menkul satış vaadi sözleşmesi ile devrettiklerini, murisin eşi ….’ın hissesini …’ a noterde sattığını, yine noter senedi ile ….’ın geri kalan hissesinden 8’er dönümü …’a devrettiği, ….’ün yine noterden yapılan satış vaadi sözleşmesi ile 6.000 m²’yi …’ a sattığını, …’ın da yine noter senedi ile hisseyi …’ a sattığı, …’ ın noter kanalı ile miras hakkında 2.000 m² yeri ….’a sattığı, …’ın da bir kısım davacıların murisi olduğu, …’ün noter senedi ile geri kalan 2.000 m² hissesini …’a sattığı, bu nedenle …’ün hissesinin tapuda kalmadığını, gayri menkul satış vaadi sözleşmesi ile davalıların satış senetlerindeki hisselerinin iptali ile davacılar adına tescilini istemiştir.
Davalı … vekili, cevap dilekçesinde, satışın yapıldığı tarihte …’ın mirasçı olmadığını, 10 yıllık zamanaşımı süresinin dolduğunu, …’a yapılan satışın geçersiz olduğunu, müvekkilinin okuma yazmasının olmadığını, belirterek davanın reddini savunmuştur.
Davalı …, …, …, … ise yargılama aşamasındaki beyanlarında; eşit şekilde hisselerin verilmesini istediğini, davacıların kullandığı bir kısım yerin olduğunu beyan etmişlerdir.
Mahkemece, davanın reddine karar verilmiştir.
Hükmü, davacılar vekili temyiz etmiştir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil davalarının kabulü için aranacak ilk husus, sözleşmenin ifa olanağının bulunup bulunmadığıdır. Elbirliği ortaklığına (iştirak halinde mülkiyete) konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin, miras payını, ortaklık dışı bir kişiye satmayı vaat etmesi halinde sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerlidir. Ancak elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Fakat elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılmışsa iştirak bozulmamak kaydıyla satıcı elbirliği ortağının payının alıcı elbirliği ortağının payına ilave edilmek suretiyle satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı vardır.
Somut olaya gelince; mahkemece, dava konusu taşınmazın iştirak halinde mülkiyet hükümlerine tabi olduğu, taşınmazdaki hisselerin satış vaadine konu yapılarak sözleşmenin tanzim edilmesi hukuken geçerli olduğu, ancak müşterek mülkiyete dönüştürülmeden sözleşmenin ifa olanağının olmadığı, böylelikle eldeki davanın erken açıldığı, ifa olanağının bulunmadığı, dava tarihi itibariyle talep edilebilir bir alacak bulunmadığından dava şartı yokluğu gerekçeleri ile dava dilekçesinin usulden reddine karar verilmiş ise de karar, yanılgılı değerlendirme sonucu verildiğinden usul ve yasaya aykırıdır.
Şöyle ki;
1- 23.01.1963 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının ile kök muris … eşi… ile oğulları … olduğu,
2- 01.04.1992 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının …kızları … ve … olduğu,
3- 27.11.1963 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının ile kök muris … eşi … ile ….l kızı … olduğu,
4- 16.03.1978 tarihinde yapılan satış vaadi sözleşmesi taraflarının ile kök muris … kızı Z…. ile….eşi … olduğu, sözleşmenin ve davanın tarafı olan bu kişilerin aynı zamanda Aydın 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2014/316 Esas ve 2014/682 Karar sayılı mirasçılık belgesine göre muris …’ın mirasçıları olduğu anlaşıldığından elbirliği ortaklığına dahil paydaşlar arasında sözleşmenin yapılmış olması nedeni ile gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin ifa olanağı mevcuttur.
Bu durumda, mahkemece işin esasına girilerek ve taraf delilleri değerlendirilmek suretiyle sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yanılgılı değerlendirme ile yazılı şekilde hüküm kurularak davanın reddine karar verilmesi doğru görülmemiş, bu sebeple hükmün bozulması gerekmiştir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulüyle hükmün BOZULMASINA, peşin alınan harcın yatıranlara iadesine, kararın tebliğinden itibaren 15 gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 11.03.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.