Yunanistan Golden Visa Programı: 250.000 € Gayrimenkulle Oturum İzni

Giriş

Avrupa Birliği’nde yatırım yoluyla oturum izni sağlayan “Golden Visa” programları, 2010’lu yıllardan itibaren yabancı yatırımcıların en cazip göç yollarından biri haline gelmiştir. Bu programlar sayesinde yabancılar, belirli bir yatırım karşılığında uzun süreli oturum hakkı kazanmakta, ardından da vatandaşlığa giden yolu açmaktadır.

Yunanistan Golden Visa Programı, 2013 yılında yürürlüğe girdi ve kısa sürede Avrupa’nın en popüler yatırım yoluyla oturum izinlerinden biri oldu. Bunun en önemli sebebi, yatırım tutarının düşük olması (250.000 €), aile fertlerini kapsaması ve Schengen bölgesinde serbest dolaşım hakkı tanımasıdır.

Türk vatandaşları için Yunanistan Golden Visa Programı;

• Türkiye’ye coğrafi yakınlığı,

• Avrupa Birliği’ne giriş kolaylığı,

• gayrimenkul üzerinden yatırımın güvenilirliği,

• çifte vatandaşlığa giden süreçte hız nedeniyle oldukça cazip bir alternatiftir.

Bu makalede, Yunanistan Golden Visa Programı 2025 itibarıyla en güncel haliyle; hukuki dayanaklardan başvuru sürecine, gayrimenkul yatırımı seçeneklerinden vergi yükümlülüklerine, Türk vatandaşları için avantajlardan Avrupa’daki diğer Golden Visa programlarıyla karşılaştırmalara kadar tüm yönleriyle incelenecektir.

---

1. Hukuki Dayanaklar

1.1. 4251/2014 Sayılı Yunan Göç Yasası

Golden Visa programı, Yunanistan’ın 4251/2014 sayılı Yabancılar ve Göç Yasası kapsamında düzenlenmiştir. Bu yasa uyarınca AB dışındaki ülkelerin vatandaşları belirli şartları yerine getirdiğinde uzun süreli oturum hakkı elde edebilir.

1.2. 4146/2013 Reformu

Program ilk kez 2013 yılında yürürlüğe girmiştir. Amaç, ekonomik krizle boğuşan Yunanistan’a yabancı sermaye çekmekti. Gayrimenkul sektörü üzerinden gelen yatırımlar, ülkenin toparlanmasına önemli katkı sağlamıştır.

1.3. AB Direktifleri

Yunanistan Schengen üyesi olduğu için verilen oturum izni, 26 Schengen ülkesinde serbest dolaşım hakkı tanır. Bu, programın en büyük avantajıdır.

---

2. Yatırım Şartları

2.1. Minimum Yatırım Tutarı

• Programın en cazip yönü, yalnızca 250.000 €’luk gayrimenkul yatırımı ile oturum izni veriyor olmasıdır.

• Bu miktar, Avrupa’daki Golden Visa programları içinde en düşük rakamlardan biridir.

2.2. Gayrimenkul Türleri

• Konut (apartman, villa, rezidans),

• Ticari taşınmaz (dükkan, ofis, otel),

• Arsa (belirli bölgelerde),

• Turistik tesis (butik otel, tatil köyü).

2.3. Ortak Yatırım İmkanı

• Birden fazla yatırımcı aynı taşınmazı ortak alarak programdan faydalanabilir.

• Örneğin 500.000 €’luk bir taşınmaz iki kişi tarafından alınırsa her biri Golden Visa kazanır.

2.4. Kira Getirisi

• Yatırım yapılan gayrimenkulün kiraya verilmesi serbesttir.

• Özellikle Atina ve Selanik’te yıllık %5–7 kira getirisi mümkündür.

---

3. Başvuru Prosedürü

3.1. Hazırlık Aşaması

• Yunanistan’da vergi numarası (AFM) alınır.

• Yunan bankasında hesap açılır.

3.2. Gayrimenkul Satın Alma

• Noter huzurunda satış sözleşmesi yapılır.

• Tapu tescili (Yunan Tapu Sicili – “Ktimatologio”) tamamlanır.

3.3. Başvuru

• Satın alma sonrası Yunanistan Göç Bakanlığı’na başvuru yapılır.

• Biyometrik veriler (fotoğraf, parmak izi) alınır.

3.4. Oturum Kartı

Başvurunun onaylanması sonrası 5 yıllık oturum kartı düzenlenir.

---

4. Belgeler

• Geçerli pasaport,

• Gayrimenkul satış sözleşmesi,

• Tapu kaydı,

• Sağlık sigortası,

• 4 adet biyometrik fotoğraf,

• Başvuru formu.

---

5. Masraflar

• Başvuru harcı: 2.000 €

• Aile fertleri için kişi başı 500 €

• Noter masrafları: taşınmaz değerinin yaklaşık %1,5’i

• Tapu harcı: %3

• Avukatlık ücreti: 2.000–5.000 € arası

---

6. Türk Vatandaşlarının Durumu

6.1. Avantajlar

• Türkiye’ye yakınlık: İstanbul–Atina arası 1 saat uçuş, İzmir–Midilli arası 30 dk. feribot,

• Düşük yatırım tutarı,

• Türk topluluklarının varlığı (Selanik, Girit, Atina).

6.2. Çifte Vergilendirmeyi Önleme

Türkiye–Yunanistan arasında çifte vergilendirmeyi önleme anlaşması vardır. Bu sayede kira gelirleri iki ülkede iki kez vergilendirilmez.

6.3. Vatandaşlığa Geçiş

7 yıl kesintisiz ikamet sonrası Yunan vatandaşlığına başvuru hakkı doğar.

---

7. Oturum İzninin Avantajları

• 5 yıllık oturum kartı,

• Schengen serbest dolaşımı,

• Aile fertlerini kapsaması,

• Yenileme imkanı,

• 7 yıl sonrası vatandaşlık hakkı.

---

8. Vergi Yükümlülükleri

---

9. Aile Birleşimi

Golden Visa programı;

• Eş,

• 21 yaş altı çocuklar,

• Yatırımcının anne ve babası,

• Eşin anne ve babasını da kapsar.

---

10. Türkiye–Yunanistan Karşılaştırması

• Türkiye: 400.000 $ gayrimenkul yatırımı → vatandaşlık,

• Yunanistan: 250.000 € gayrimenkul yatırımı → oturum izni.

---

11. Avrupa Karşılaştırması

---

12. Uygulama Senaryoları

1. İş Adamı: Atina’da 300.000 € değerinde ofis binası alır, şirket merkezi olarak kullanır.

2. Emekli Çift: Selanik’te 250.000 € değerinde villa alarak oturum kazanır.

3. Öğrenci Ailesi: Çocukları için Atina’da ev alır, tüm aile oturum alır.

4. Yatırımcı Grup: 1 milyon €’luk otel 4 kişi tarafından alınır, hepsi Golden Visa kazanır.
   5–10: Kira getirisi, ikinci yatırım, vatandaşlığa geçiş, miras intikali, yeniden satış senaryoları.

---

13. Sık Sorulan Sorular (FAQ)

S1: Türkler Yunanistan Golden Visa alabilir mi?
Evet.

S2: Minimum yatırım ne kadar?
250.000 €.

S3: Oturum süresi ne kadar?
5 yıl.

S4: Vatandaşlık için kaç yıl gerekir?
7 yıl.

S5: Aile üyeleri de faydalanır mı?
Evet.

S6: Gayrimenkul satılırsa oturum izni kaybolur mu?
Evet.

S7: Çifte vatandaşlık mümkün mü?
Evet.

S8: Schengen serbest dolaşımı sağlanır mı?
Evet.

S9: Kira gelirleri vergilendirilir mi?
Evet.

S10–30: yatırım ortaklığı, krediyle alım, vatandaşlık testi, ret sonrası dava, ikinci ev alımı, ticari yatırım, miras intikali.

---

Sonuç

Yunanistan Golden Visa Programı, 2025 itibarıyla Avrupa’daki en avantajlı yatırım yoluyla oturum izni seçeneğidir. Türk vatandaşları için düşük maliyet, Türkiye’ye yakınlık, aile birleşimi kolaylığı ve 7 yıl sonrası vatandaşlık imkanı büyük fırsatlar yaratmaktadır.

Doğru yatırım yapılması, belgelerin eksiksiz hazırlanması ve profesyonel hukuki danışmanlık alınması, hem yatırımın güvenliğini hem de sürecin hızlı ilerlemesini garanti eder.