Giriş: Uluslararası Evliliklerde Türkiye’deki Taşınmazların Durumu En Çok Merak Edilen Konudur

Türk vatandaşları ile yabancıların evlilik yapması artık çok yaygın olduğu için, özellikle Türkiye’de bulunan evler, arsalar, yazlıklar ve ticari gayrimenkuller üzerinde yabancı eşin haklarının ne olduğu sıkça gündeme gelmektedir.

2025 yılı itibarıyla Türk Medeni Kanunu, Tapu Kanunu, Askeri Yasak Bölgeler Kanunu ve MÖHUK hükümleri çerçevesinde yabancı eşlerin taşınmaz edinme, tasarruf ve paylaşım hakları netleşmiştir.

Uluslararası evliliklerde en çok karıştırılan konu ise şudur:

“Yabancı eş Türkiye’de taşınmaz alabilir mi ve boşanmada taşınmazdan pay alır mı?”

Bu makalede yabancı eşlerin Türkiye’deki taşınmazlara ilişkin tüm hukuki hakları ayrıntılı şekilde açıklanmaktadır.

---

1. Yabancı Uyruklu Eş Türkiye’de Taşınmaz Satın Alabilir mi?

Evet.
Yabancılar Türkiye’de belirli istisnalar dışında taşınmaz satın alabilir.

Ancak şu sınırlamalara tabidir:

• Askeri yasak bölgelerde taşınmaz alınamaz.

• Güvenlik bölgesinde Milli Savunma Bakanlığı izni gerekir.

• Bir ilçe yüzölçümünün %10’undan fazlası yabancı mülkiyetine geçemez.

• 30 hektardan fazla taşınmaz edinimi Bakanlar Kurulu iznine tabidir (istisnalar hariç).

Eşin Türk veya yabancı olması bu sınırlamaları değiştirmez.

---

2. Yabancı Eşin, Türk Eşe Ait Taşınmaz Üzerindeki Hakları

Burada kritik nokta mal rejimidir.

Evlilik içinde alınan taşınmaz:

• Tarafların edinilmiş malı,

• Boşanmada değer artış payı,

• Katılma alacağı,

• Paylaşım hakları

kapsamına girer.

Yani:

Yabancı eş Türk eşe ait taşınmazın tapusuna ortak olmaz; ancak değer üzerinden hak kazanabilir.

Bu nokta Türkiye’de sıkça yanlış anlaşılmaktadır.

---

3. Evlilikten Önce Alınan Taşınmazlarda Durum

Türk eş evlilikten önce taşınmaz aldıysa:

• Taşınmaz kişisel maldır.

• Yabancı eşin mülkiyet hakkı yoktur.

• Ancak değer artış payı talep edebilir.

Örneğin:
Evlilik öncesi 1 milyon TL olan ev, boşanma tarihinde 5 milyon TL’ye çıktıysa → yabancı eş artışa katkı varsa pay isteyebilir.

---

4. Mal Rejimi Sözleşmesi Yabancı Eşlerin Haklarını Nasıl Etkiler?

Taraflar evlilik sözleşmesiyle:

• Mal ayrılığı,

• Mal ortaklığı,

• Paylaşmalı mal ayrılığı

rejimlerinden birini seçebilir.

Mal ayrılığı seçildiyse:

Yabancı eş taşınmazdan hiçbir pay talep edemez.

Mal ortaklığı seçildiyse:

Tüm taşınmazlar ortak mal sayılır.

Türkiye’de en çok uygulanan rejim:

Edinilmiş mallara katılma rejimidir (standart rejim).

---

5. Boşanmada Yabancı Eş Türkiye’deki Taşınmazdan Pay Alabilir mi?

Evet — ancak tapudan pay alamaz, değer üzerinden alacak hakkı olur.

Tapu hukuku ve taşınmazın devri lex rei sitae ilkesine tabidir:

Türkiye’deki taşınmaz üzerinde mülkiyet kararı sadece Türk mahkemesi verebilir.

Bu nedenle yabancı mahkemenin taşınmaz paylaşımı kararı Türkiye’de geçerli olmaz.

---

6. Yabancı Mahkeme Boşanma Kararı Türkiye’deki Taşınmazı Paylaştırabilir mi?

Hayır.
Yabancı mahkeme:

• Türkiye’deki tapuyu,

• Mülkiyet hakkını,

• Pay oranlarını

belirleyemez.

Bu karar kamu düzenine aykırı görülür ve tanınmaz.

Ancak yabancı mahkeme taşınmazın değeri üzerinden tazminat belirleyebilir.

---

7. Yabancı Eşin Türkiye’de Taşınmaz Miras Hakkı

Yabancı eş:

• Türk eşin vefatında yasal mirasçı olur.

• Taşınmazlar üzerinde mirasçı sıfatıyla hak iddia edebilir.

• Taşınmazın devrinde vatandaşlık engeli yoktur (istisnalar hariç).

Ancak yine şu sınırlamalar geçerlidir:

• Askeri bölgelerde yabancı uyruklu mirasçı taşınmazı satmak zorundadır.

• Güvenlik bölgelerinde devre izin şartı vardır.

---

8. Yabancı Eş ile İlgili En Çok Sorulan Sorular

1. Yabancı eş Türkiye’de taşınmaz satın alabilir mi?

Evet.

2. Yabancı eş evlendikten sonra alınan evden tapuda ortak olur mu?

Hayır. Pay hakkı ancak boşanma ile değer olarak doğar.

3. Yabancı mahkeme taşınmazı eşe verebilir mi?

Hayır, tapu devredilemez.

4. Yabancı eş mirasta pay alır mı?

Evet, sağ kalan eş olarak Türk Medeni Kanunu’na göre mirasçıdır.

5. Mal ayrılığı sözleşmesi yapılmışsa hak talep edebilir mi?

Hayır, taşınmaz değerine bile katılamaz.

---

9. Yargıtay’ın 2023–2025 Arası Görüşleri

Yargıtay’ın netleşen yaklaşımı şöyledir:

• Taşınmazın devrine ilişkin yabancı mahkeme kararı tenfiz edilemez,

• Ancak taşınmazın parasal değeri üzerinden hüküm kurulabilir,

• Yabancı eşin Türkiye’de taşınmaz edinmesine hukuki engel yoktur,

• Mal rejimi hesabı mutlaka Türk hukukuna tabidir,

• Mirasçılıkta yabancı eş ayrımcılığa tabi tutulamaz.

Bu içtihatlar uluslararası evliliklerde hukuki güvenceleri artırmıştır.

---

10. Sonuç: Yabancı Eşlerin Türkiye’deki Taşınmazlar Üzerindeki Hakları Hem Koruyucu Hem Sınırlayıcıdır

2025 uygulamasına göre:

• Yabancılar taşınmaz alabilir ancak sınırlamalar vardır,

• Evlilik içi alınan taşınmazlarda değer üzerinden paylaşım hakkı doğar,

• Yabancı mahkeme tapu devri kararı veremez,

• Mirasçılık hakları korunmuştur,

• Mal rejimi hesaplaması Türk hukukuna göre yapılır.

Bu nedenle uluslararası evliliklerde taşınmaz hukuku, mutlaka profesyonel bir değerlendirme ile yürütülmelidir.