Üst Hakkı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar
Üst Hakkı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar:
Kısa Özet:
Gayrimenkul projelerinde sıkça karşımıza çıkan üst hakkı (inşaat yapma ve üzerinde tasarruf etme yetkisi) ile kat mülkiyeti (tamamlanmış yapıda bağımsız bölümler üzerinde kurulan mülkiyet) farklı ihtiyaçlara cevap verir. Üst hakkı, başkasına ait arsa üzerinde yapı kurma ve kullanma yetkisini irtifak olarak tanır; süreli ve temelde şahıs–arsa ilişkisine dayanır. Kat mülkiyeti ise tamamlanmış binadaki bağımsız bölümlerin mülkiyet rejimidir; süresiz ve yönetim–ortak alan düzenleriyle birlikte işler.
İçindekiler
- Üst Hakkı Nedir?
- Kat Mülkiyeti Nedir?
- Üst Hakkı vs. Kat Mülkiyeti: Temel Farklar Tablosu
- Hangi Durumda Hangisi Tercih Edilmeli?
- Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
- Sözleşme ve Tescil Sürecinde Pratik İpuçları
- (Sık Sorulan Sorular)
- Sonuç
1) Üst Hakkı Nedir?
- Hukuki nitelik: Üst hakkı, arsa malikine ait taşınmaz üzerinde başkası lehine yapı (üst) kurma ve kullanma yetkisi veren irtifak hakkıdır.
- Bağımsız ve sürekli hak: Üst hakkı belirli şartlarda bağımsız ve sürekli nitelik kazanabilir; bu durumda tapu kütüğünde ayrı sayfaya tescil edilerek taşınmaz gibi devredilebilir, rehne konu edilebilir.
- Süre: Genellikle süreli kurulur (ör. 30, 49, 60, 99 yıl). Süre sonunda yapı kural olarak arsa malikine bedelsiz döner (sözleşme aksini öngörebilir).
- Kullanım alanı: Kamu–özel işbirliği projeleri, enerji-sanayi tesisleri, AVM–otopark gibi altyapı veya büyük ölçekli yatırımlar; arsa sahibinin arsayı satmadan projeye katılmak istediği durumlar.
Özet: Üst hakkı, “arsa başka kalsın, yapı ve kullanım üst hakkı sahibinde olsun” mantığıyla işler.
2) Kat Mülkiyeti Nedir?
- Hukuki nitelik: 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu çerçevesinde, tamamlanmış bir yapıda bulunan bağımsız bölümler (daire, dükkan, ofis vb.) üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır.
- Arsa payı + ortak alan: Her bağımsız bölüm, arsa payı ile birlikte gelir; ortak yerler (merdiven, çatı, asansör vb.) üzerinde paylı kullanım hakları bulunur.
- Süre: Süresizdir; bağımsız bölüm mülkiyeti devredilebilir, rehnedilebilir, mirasçılara geçer.
- Yönetim: Yönetim planı, kat malikleri kurulu ve yönetici ile aidat–gider sistemleri kurumsallaşmıştır.
- Gelişim aşaması: İnşaat sürerken kat irtifakı, tamamlandığında kat mülkiyeti.
Özet: Kat mülkiyeti, “yapı tamam, her bağımsız bölümün tam mülkiyeti ve yönetim düzeni var” demektir.
3) Üst Hakkı vs. Kat Mülkiyeti: Temel Farklar Tablosu
| Kriter | Üst Hakkı | Kat Mülkiyeti |
|---|---|---|
| Hukuki tür | İrtifak hakkı (ayni sınırlı hak) | Mülkiyet hakkı (bağımsız bölüm) |
| Konu | Başkasına ait arsa üzerinde yapı yapma/kullanma | Tamamlanmış yapı içindeki bağımsız bölüm |
| Tapu | Üst hakkı lehine tescil; bağımsız & sürekli ise ayrı sayfa | Bağımsız bölümler için kat mülkiyeti kütüğü |
| Süre | Çoğunlukla süreli (örn. 30–99 yıl) | Süresiz |
| Devir/rehin | Devir, intikal, rehin mümkün (şartlara bağlı) | Devir, intikal, rehin mümkün |
| Yapının akıbeti | Süre sonunda arsa malikine döner (kural) | Bağımsız bölüm sahibinde kalır |
| Yönetim | Sözleşmeye bağlı; yönetim planı zorunlu değil | Yönetim planı, aidat, ortak gider zorunlu |
| Ortak alan | Sözleşmeyle kurgulanır | Kanuni ortak alan rejimi var |
| Tipik kullanım | Kamu–özel projeler, sanayi/enerji, uzun vadeli yatırım | Konut, ofis, AVM içi dükkan, karma projeler |
| Esneklik | Arsa–yatırımcı arasında özelleştirilebilir koşullar | Kanuni çerçeve standart ve detaylı |
| Sona erme | Süre bitimi, terkin, fesih vs. | Terkinsiz; mülkiyet kalıcı |
4) Hangi Durumda Hangisi Tercih Edilmeli?
Üst hakkı tercih edin, eğer:
- Arsa satılmasın, fakat projeyi siz üstlenmek istiyorsanız.
- Büyük yatırımda (enerji tesisi, otopark, kamu yapısı) süreli kullanım yeterliyse.
- Finansmanda arsa değil, üst hakkı teminat olarak kurgulanacaksa.
- Kullanım sonunda yapının iade edilmesi ticari modele uygunsa.
Kat mülkiyetini tercih edin, eğer:
- Konut/ofis/mağaza gibi bağımsız bölümleri bireysel yatırımcılara satacaksanız.
- Süresiz, klasik mülkiyet ve kurumsal yönetim düzeni istiyorsanız.
- Aidat, ortak gider ve yönetim planı ile uzun vadeli düzen arıyorsanız.
5) Uygulamada Sık Yapılan Hatalar
- “Üst hakkı = mülkiyet” sanılması: Üst hakkı mülkiyet değildir; süre sonunda yapının akıbeti sözleşmeye ve kanuni düzene göre değişir.
- Süre ve bedel hesaplarının belirsiz bırakılması: İade şartları, yıpranma/yenileme, amortisman ve değerleme metodu açık olmalı.
- Tescil hataları: Üst hakkının bağımsız ve sürekli olarak tescili atlanırsa, devredilebilirlik ve teminat kabiliyeti zayıflar.
- Kat mülkiyetine geçişte gecikme: İnşaat bitince kat irtifakından kat mülkiyetine zamanında geçilmemesi satış–kredi süreçlerini kilitler.
- Yönetim planı içeriğinin kopyala–yapıştır olması: Projeye özgü aidat, ortak gider paylaşımı, kullanım kısıtları net yazılmalı.
6) Sözleşme ve Tescil Sürecinde Pratik İpuçları
Üst hakkı için:
- Süre & uzatma: Başlangıç süresi + opsiyonlu uzatma koşulları (şartlı uzama, performans hedefleri).
- İade rejimi: Süre sonunda yapının durumu, bedel ödenip ödenmeyeceği, bakım–onarım standardı.
- Teminatlar: Üst hakkının rehni, yatırımcının performans teminat mektubu, sigorta yükümlülükleri.
- Yapım ve kullanım standartları: Proje onayları, imar–ruhsat–iskan takvimi, çevresel ve teknik standartlar.
- Alt kullanım: Kira/alt kira, işletme hakkı devri, gelir paylaşımı hükümleri.
Kat mülkiyeti için:
- Yönetim planı özel yazılmalı: Ortak gider formülü, ticari–konut ayrımı, sessizlik/çalışma saatleri, reklam–tabela kuralları.
- Arsa payı adil dağıtılmalı: Metrekare, konum, kat, değer esaslı paylaştırma.
- Bağımsız bölümlerin kullanım amacı: Mimari proje ve imar uygunluğu; amaç dışı kullanım yaptırımları.
- Teslim & ayıp hükümleri: İnşaat kalitesi, gecikme cezaları, ortak alanların teslim standardı.
7) Sık Sorulan Sorular
Üst hakkı devredilebilir mi?
Evet. Bağımsız ve sürekli nitelikte tescil edilmiş üst hakkı, ayrı bir taşınmaz gibi devredilebilir, rehnedilebilir.
Üst hakkı bittiğinde yapılar kime kalır?
Kural olarak arsa malikine. Ancak sözleşmeyle farklı bedel/işleyiş öngörülebilir; bunu açık yazın.
Kat irtifakı ile kat mülkiyeti aynı şey mi?
Hayır. Kat irtifakı, inşaat aşamasında kurulur; yapı tamamlanınca kat mülkiyetine çevrilir.
Üst hakkı ile konut satışı yapılabilir mi?
Genellikle yatırım–işletme ekseninde tercih edilir. Konut satışında kat mülkiyeti daha uygundur; tüketici beklentisi ve finansman bağımsız bölüm mülkiyeti ister.
8) Sonuç
- Üst hakkı, arsayı el değiştirmeden yatırıma açan, çoğunlukla süreli ve sözleşme odaklı bir irtifak modelidir.
- Kat mülkiyeti, tamamlanmış yapıda bağımsız bölümlerin süresiz mülkiyet rejimini ve yönetim düzenini kurar.
- Projenin türü, finansman modeli, satış/işletme stratejisi ve risk paylaşımı dikkate alınarak doğru kurum seçilmelidir.
About Post Author
