Üst Hakkı Nedir? Türk Hukukunda Kavramsal Çerçeve ve Uygulamadaki İşlevi

---

1. Giriş

Mülkiyet hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) en geniş aynî hak olarak düzenlenmiş olsa da, mülkiyet hakkının sınırlandırılması veya bölünmesi mümkündür. Bu bağlamda, irtifak hakları mülkiyet hakkını belirli yönlerden sınırlayan ve hak sahibine sınırlı aynî hak tanıyan enstitülerden biridir.

Üst hakkı (superficies right), bir taşınmaz üzerinde başkasına ait yapılar veya tesisler inşa etme ve bu yapıların maliki olma imkânı tanıyan aynî bir irtifak hakkıdır. Günümüzde özellikle kentsel dönüşüm projelerinde, büyük ölçekli yatırımlarda, enerji tesislerinde ve kamu-özel işbirliği projelerinde üst hakkının önemi artmıştır.

Bu makalede:

• Üst hakkının tanımı ve hukuki dayanakları,

• Kuruluş yöntemleri ve süresi,

• Hak ve borç ilişkileri,

• Uygulama alanları (özellikle yatırım projeleri ve kamu arazilerinde),

• Yargıtay kararları ve öğretideki tartışmalar,

• Uygulamada karşılaşılan sorunlar ve çözüm önerileri
  detaylı şekilde incelenecektir.

---

2. Üst Hakkının Tanımı ve Hukuki Niteliği

2.1. Tanım

TMK m. 826 vd.’ye göre üst hakkı, bir başkasına ait taşınmaz üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı muhafaza etme yetkisini ifade eder.

• Sınırlı aynî hak niteliğindedir.

• Bir irtifak hakkı türüdür.

• Kişiye, başkasının arazisi üzerinde bina inşa etme ve o binanın maliki olma imkânı tanır.

2.2. Hukuki Nitelik

• Taşınmaz üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikte irtifak hakkıdır.

• Tapuya tescil edilmedikçe doğmaz.

• Devredilebilir, mirasçılara geçebilir, rehnedilebilir.

2.3. Süre Unsuru

• En fazla 99 yıllık süreyle kurulabilir.

• Süre bitiminde yapı, arazinin maliki olan kişiye geçer (TMK m. 836).

3. Üst Hakkının Kuruluşu

3.1. Resmiyet Şartı ve Tapu Tescili

Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu m. 826 vd. uyarınca ancak resmî senet düzenlenerek ve tapu siciline tescil edilerek doğar. Bu kural, üst hakkını borç doğuran bir sözleşmeden ayırır. Borç sözleşmesi tarafları bağlar; ancak üst hakkı üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için mutlaka tescil edilmelidir.

3.2. Sözleşmenin Unsurları

Üst hakkı sözleşmesinde bulunması gereken başlıca unsurlar:

• Süre: En çok 99 yıl. (Daha kısa olabilir, yenilenebilir.)

• Bedel: Üst hakkı için tek seferlik veya periyodik ödemeler öngörülebilir.

• Kapsam: Yapının niteliği, kullanım amacı, inşaat şartları.

• Tarafların Hak ve Borçları: Lehdarın inşaatı gerçekleştirme, kullanma ve bakımı üstlenme; arazi malikinin ise engel olmama yükümlülüğü.

3.3. Kuruluş Biçimleri

• İradi Kuruluş: Arazi sahibi ile lehdar arasında yapılan sözleşme.

• Kanundan Doğan: Özel kanunlarla öngörülen üst hakları (ör. enerji yatırımları, maden sahaları).

• Mahkeme Kararıyla: Kamulaştırma veya imar uygulamaları kapsamında.

3.4. Tapuda Bağımsız Tescil

Eğer üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikteyse, ayrı bir tapu kütüğüne yazılabilir ve “taşınmaz gibi” devredilebilir, rehnedilebilir.

4. Üst Hakkının Kapsamı

4.1. Haklar

• Yapı inşa etme ve malik olma,

• Yapıyı kullanma ve kiraya verme,

• Hakkı devretme, mirasçılara bırakma, ipotek verme.

4.2. Yükümlülükler

• Üst hakkı bedelini ödeme,

• Yapıyı amacı dışında kullanmama,

• Taşınmaza zarar vermeme,

• Süre bitiminde yapıyı arazi malikine bırakma.

5. Üst Hakkının Uygulama Alanları

5.1. Büyük Ölçekli Yatırım Projeleri

• Otel, AVM, rezidans projeleri: Özellikle büyük şehirlerde kamuya veya özel kişilere ait arsalarda yatırımcıya uzun vadeli kullanım sağlar.

• Avantaj: Arazi satın alınmaz; sadece üst hakkı kurularak yatırım yapılır.

5.2. Kamu-Özel İşbirliği (PPP) Projeleri

• Hastane, otoyol, havaalanı projeleri: Kamu arazisi üzerinde özel sektör yatırımı yapılır, işletme süresi boyunca gelir elde edilir.

• Süre bitiminde: Yapılar devlete bedelsiz geçer.

• Örnek: Şehir hastaneleri projelerinde sıkça başvurulmuştur.

5.3. Enerji ve Altyapı Yatırımları

• Rüzgâr türbinleri, güneş enerji santralleri, hidroelektrik barajlar: Genellikle uzun vadeli üst hakkı ile güvence altına alınır.

• Avantaj: Arazinin mülkiyeti devredilmez, ancak yatırımcı enerji tesisini kurar ve işletir.

5.4. Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Geliştirme

• Belediye veya Hazine arazilerinde üst hakkı kurularak özel şirketlere konut veya ticaret merkezi yapma imkânı tanınır.

• Kat mülkiyetiyle birleşme: Bağımsız ve sürekli nitelikteki üst hakları kat mülkiyetine konu olabilir.

5.5. Tarım ve Orman Arazileri

• Üst hakkı, özellikle tarım veya seracılık projelerinde kullanılabilir.

• Orman arazilerinde de, özel kanunlarla sınırlı olmak kaydıyla, üst hakkı kurulabilmektedir.

6. Üst Hakkının Ekonomik ve Hukuki Önemi

• Arazi sahipleri açısından: gelir elde etme imkanı.

• Yatırımcılar açısından: arazi satın almadan yatırım yapma imkanı.

• Hukuki güvenlik açısından: tapuya tescil ile üçüncü kişilere karşı korunur.

7. Üst Hakkının Sona Ermesi

7.1. Sürenin Dolması

• En çok 99 yıl: Bu sürenin sonunda üst hakkı kendiliğinden sona erer.

• Yapının akıbeti: TMK m. 836 gereği, yapılar arazi malikine geçer.

• Tazminat: Lehdarın yapı için tazminat hakkı yoktur. Bu hüküm, özellikle yatırımcılar açısından eleştirilmektedir.

7.2. Feragat

• Üst hakkı sahibi, hakkından feragat edebilir.

• Feragat tapu siciline tescil edilirse, hak sona erer.

7.3. Kamulaştırma

• Kamu yararı gerekçesiyle taşınmaz kamulaştırıldığında, üst hakkı da sona erebilir.

• Lehdarın kamulaştırma bedeli üzerinde hakkı vardır.

7.4. Amaca Aykırılık

• Yapının amacı dışında kullanılması halinde arazi sahibi fesih davası açabilir.

• Örneğin, “konut yapılması” için kurulan üst hakkının sanayi tesisi için kullanılması.

7.5. Hakların Birleşmesi (İntifa Edimi)

• Üst hakkı sahibi, taşınmazın maliki haline gelirse (ör. satın alma yoluyla), üst hakkı mülkiyetle birleşir ve sona erer.

8. Uygulamadaki Sorunlar

• 99 yıllık süre: Uluslararası yatırımcılar için kısa bulunmakta, özellikle enerji ve altyapı projelerinde 150-200 yıl talep edilmektedir.

• Yapının devri: Süre sonunda bedelsiz devrin yatırımcılar açısından adil olmadığı eleştirilmektedir.

• Bedel belirsizliği: Taraflar arasında uyuşmazlık doğurmakta, mahkemeler “hakkaniyet” ölçüsüne göre karar vermektedir.

• Kamu arazilerinde belirsizlik: Özellikle Hazine taşınmazları üzerinde üst hakkı kurulmasında bürokratik engeller yaşanmaktadır.

---

9. Sonuç

Üst hakkı, Türk hukukunda hem yatırımcıya güvence sağlayan hem de mülkiyet hakkını koruyan bir denge aracıdır. Ancak:

• Kuruluş prosedürleri ağırdır.

• Süre sınırı bazı yatırımlar için yetersizdir.

• Yapının bedelsiz devri yatırımcıları caydırmaktadır.

📌 Çözüm olarak:

• Süre sınırlaması esnetilmeli,

• Süre sonunda tazminat ödenmesi sistemi düşünülmeli,

• Elektronik tapu sistemleriyle kuruluş işlemleri hızlandırılmalı,

• Kamu-özel işbirliği projelerinde daha esnek üst hakkı modelleri uygulanmalıdır.