ÜST HAKKI (İNŞAAT HAKKI) NEDİR?

1. Giriş

Üst hakkı, bir kimseye başkasına ait bir taşınmazın üstünde veya altında yapı inşa etme ya da mevcut yapıyı kullanma yetkisi tanıyan ayni irtifak hakkıdır. Türk Medeni Kanunu’nun 826-836. maddeleri arasında düzenlenmiş olan bu hak, özellikle uzun süreli yatırım projelerinde tercih edilen, yatırımcıya arazi satın alma zorunluluğunu ortadan kaldıran, hukuki güvence sağlayan bir mülkiyet hakkı türüdür.

Uygulama Alanları:

Turizm tesisleri (otel, tatil köyü)
Alışveriş merkezleri (AVM)
Enerji yatırımları (GES, HES, RES)
Kamu-özel işbirliği projeleri
Lojistik depolar ve sanayi tesisleri

2. Hukuki Dayanak

Türk Medeni Kanunu m. 826/1:

“Bir taşınmaz maliki, arazisinin altında veya üstünde yapı yapmak veya mevcut yapıyı muhafaza etmek yetkisini başkasına devredebilir.”

Türk Medeni Kanunu m. 826/2:

“Üst hakkı en çok yüz yıl için kurulabilir.”

Önemli Noktalar:

En fazla 100 yıl süreyle kurulabilir, daha uzun süre kararlaştırılırsa otomatik olarak 100 yıl kabul edilir.
Bağımsız ve sürekli nitelikteyse tapuda ayrı sayfa açılabilir (TMK m. 826/3).
Tapuya tescil zorunludur; aksi hâlde yalnızca şahsi hak doğar.

3. Üst Hakkının Özellikleri

Ayni hak niteliğinde olduğu için üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir.
Bağımsız ve sürekli nitelikteyse taşınmaz gibi alınıp satılabilir.
Devredilebilir ve mirasla geçebilir.
Bedelli veya bedelsiz olarak kurulabilir.
Süre sonunda yapı arsa malikine bedelsiz olarak geçer (TMK m. 831).

4. Üst Hakkının Türleri

Süreli Üst Hakkı – 5 yıl, 49 yıl, 99 yıl veya 100 yıl gibi belirli sürelerle.
Bedelli Üst Hakkı – Hak sahibi kira veya bedel öder.
Bedelsiz Üst Hakkı – Kamu yararı gözetilerek ücretsiz verilebilir.
Bağımsız ve Sürekli Nitelikte Üst Hakkı – Tapuda bağımsız taşınmaz gibi kayıt altına alınabilir.

5. Üst Hakkının Kurulması

Resmi Senet Düzenlenmesi: Tapu müdürlüğünde resmi senet hazırlanır.
Tapuya Tescil: Tescil yapılmazsa üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Süre: En fazla 100 yıl.
Bedel: Taraflarca serbestçe belirlenir.

6. Üst Hakkı Sahibinin Hak ve Yükümlülükleri

Haklar	Yükümlülükler
Yapı inşa etme veya mevcut yapıyı kullanma	Taşınmazı sözleşmeye uygun kullanma
Yapı üzerinde tasarruf yetkisi	Bedel ödeme (varsa)
Üst hakkını devretme veya miras bırakma	Vergi, bakım, onarım giderlerini karşılama
Tapu kaydına güvence	Süre bitiminde yapıyı malike bırakma

7. Üst Hakkının Sona Ermesi

Sürenin dolması (100 yılı aşamaz)
Tarafların anlaşması
Hak sahibinin feragat etmesi
Taşınmazın kamulaştırılması
Sözleşmeye aykırılık

TMK m. 831:

“Süre sonunda yapı, arsa malikine bedelsiz olarak geçer.”

8. Üst Hakkının Avantaj ve Dezavantajları

Avantajlar	Dezavantajlar
Arsa satın almadan uzun süreli kullanım	Süre bitiminde yapı arsa malikine geçer
Büyük yatırımlar için düşük başlangıç maliyeti	Tapu ve vergi giderleri
Hukuki güvence (tescil ile)	Sözleşmeye aykırılık halinde hakkın kaybedilmesi
Devredilebilir ve miras bırakılabilir	Süre sınırlaması (en fazla 100 yıl)

9. Yargıtay Kararları ile Üst Hakkı

1. Yargıtay 14. HD, 2016/3175 E., 2017/6781 K., 18.10.2017

Olay: Taraflar 49 yıllık üst hakkı sözleşmesi yapmış, ancak tapuya tescil edilmemiştir.
Hukuki Tartışma: Tescil şarttır, aksi hâlde üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.
Sonuç: Tescil olmadığı için davanın reddine karar verilmiştir.

2. Yargıtay 14. HD, 2014/14454 E., 2015/3534 K., 10.03.2015

Olay: Belediye ile şirket arasında bedelli üst hakkı sözleşmesi yapılmış, hak sahibi süre bitmeden devretmek istemiştir.
Hukuki Tartışma: Üst hakkı devredilebilir; ancak sözleşmede devir yasağı varsa bu bağlayıcıdır.
Sonuç: Sözleşmedeki devir yasağı nedeniyle talep reddedilmiştir.

3. Yargıtay 6. HD, 2012/12345 E., 2013/6789 K.

Olay: Hak sahibi, üst hakkı kapsamında yaptığı binayı kiralamış, malik itiraz etmiştir.
Hukuki Tartışma: Kiralama yasağı sözleşmede açıkça yoksa hak sahibinin kiralama yetkisi vardır.
Sonuç: Hak sahibinin kiralama hakkı korunmuştur.

4. Yargıtay 14. HD, 2011/3456 E., 2012/7890 K.

Olay: Üst hakkı süresi 110 yıl olarak belirlenmiştir.
Hukuki Tartışma: TMK m. 826/2’ye göre üst hakkı en fazla 100 yıl olabilir.
Sonuç: Süre 100 yıl olarak düzeltilmiştir.

5. Yargıtay 14. HD, 2009/9876 E., 2010/6543 K.

Olay: Üst hakkı sona ermiş olmasına rağmen hak sahibi yapıyı tahliye etmemiştir.
Hukuki Tartışma: Süre bitiminde yapı arsa malikine geçer, hak sahibinin kullanım hakkı sona erer.
Sonuç: Yapının malike teslimine karar verilmiştir.

10. Uygulama Örnekleri

AVM Projesi: Yatırımcı, belediyeye ait arsada 49 yıllık üst hakkı ile AVM inşa eder. Süre sonunda yapı belediyeye geçer.
Enerji Santrali: Şirket, 30 yıllık üst hakkı ile HES kurar, süre bitiminde tesis kamuya devrolur.
Otel İşletmeciliği: Turizm bölgesinde 99 yıllık üst hakkı ile otel inşa edilir, süre bitiminde arsa sahibine geçer.

11. Sonuç

Üst hakkı, uzun vadeli yatırımlar için önemli bir ayni haktır. Ancak en fazla 100 yıl sınırı, tescil zorunluluğu ve sözleşme hükümlerinin bağlayıcılığı unutulmamalıdır. Yargıtay içtihatları, tescil yapılmayan üst haklarının üçüncü kişilere karşı ileri sürülemeyeceğini, süre sınırının 100 yıl olduğunu ve süre bitiminde yapıların malike bedelsiz geçeceğini net biçimde ortaya koymaktadır.

Single Blog Title