ÜST HAKKI
Üst Hakkı Nedir?
Üst hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda düzenlenen ve irtifak hakları kategorisinde yer alan önemli bir mülkiyet hakkıdır. İrtifak hakkı, bir taşınmaz mal üzerinde başka bir kişinin belirli haklara sahip olmasını sağlayan sınırlı ayni bir haktır. Türk Medeni Kanunu’na göre, irtifak hakkı, taşınmaz malikin mülkiyet haklarından bazılarını hak sahibine devreder. Bu haklar arasında yer alan üst hakkı, özellikle inşaat ve gayrimenkul sektöründe sıkça kullanılan ve sahibine taşınmazlar üzerinde belirli yapılar inşa etme veya mevcut yapıların kullanılması hakkını tanıyan bir hukuki kavramdır.
Üst Hakkının Tanımı ve Özellikleri
Üst hakkı, bir kimseye, başkasına ait bir arazi üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı kullanma hakkı tanır. Bu hak, taşınmaz mal sahibinin mülkiyet hakkını sınırlayan bir irtifak hakkı olarak değerlendirilir. Üst hakkına bağlı olarak inşa edilen yapıların mülkiyeti irtifak hakkı sahibine aittir. Bağımsız bölümler için ayrı bir üst hakkı kurulmaz.
Üst hakkının temel özellikleri şu şekildedir:
- Tapuya Tescil Zorunluluğu: Üst hakkı, ancak tapu siciline tescil edilmesiyle hukuki geçerlilik kazanır. Tescil edilmediği takdirde bu hak, aynî bir hak olarak kabul edilmez ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez niteliktedir.
- Aynî Hak Niteliği: Üst hakkı, aynî bir haktır; yani, taşınmazın mülkiyeti ile doğrudan bağlantılıdır ve taşınmazın sahibi değişse bile bu hak devam eder. Taşınmaz mülkiyeti ile birlikte üst hakkı da devredilebilir.
- Bağımsız ve Sürekli Olma Özelliği: Üst hakkı, bağımsız ve sürekli bir haktır. Bu, hakkın belirli bir süre boyunca geçerli olabileceği ve bu sürenin genellikle en az 30 yıl olarak belirlendiği anlamına gelir. Ancak tarafların anlaşarak daha kısa veya uzun bir süre belirlemesi mümkündür.
Üst Hakkının Kurulması ve Sona Ermesi
Kurulması: Üst hakkı, taraflar arasında yapılan bir sözleşme ile kurulur. Bu sözleşmenin geçerliliği için yazılı şekilde yapılması ve tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Üst hakkı, tescil edilmeden önceki aşamalarda yalnızca kişisel bir hak niteliğindedir ve sadece sözleşmenin tarafları arasında hüküm ifade eder.
Sona Ermesi: Üst hakkı belirli durumlarda sona erebilir. Bu durumlar şunlardır:
- Sürenin Dolması: Üst hakkı, taraflarca belirlenen sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona erer. Süre dolduğunda, taşınmaz mal sahibi, üst hakkına konu olan yapı üzerinde tam mülkiyet hakkını tescilin terkiniyle birlikte yeniden kazanır.
- Terk: Üst hakkı sahibi, hakkını kullanmaktan feragat edebilir. Bu durumda, tapu sicilinde gerekli olan terkin işlemlerinin yapılması gereklidir. Terk işlemi, hakkın sona ermesine yol açar.
- Taşınmazın Yok Olması: Üst hakkına konu olan taşınmazın tamamen yok olması, irtifak hakkına sebebiyet veren mülkiyetin olmaması dolayısıyla hakkın sona ermesine neden olur. Örneğin, doğal afetler sonucu taşınmazın kullanılamaz hale gelmesi durumunda üst hakkı ortadan kalkar.
- Tarafların Anlaşması: Üst hakkı, tarafların karşılıklı anlaşması ile de sona erdirilebilir. Bu durumda, tarafların yazılı olarak anlaşarak tapu sicilinde gerekli olan terkin işlemlerini yapmaları gerekmektedir.
Üst Hakkının Kapsamı ve Kullanımı
Üst hakkı, bir arazi üzerinde yapı inşa etme veya mevcut yapıyı kullanma hakkını içerir. Ancak bu hak, yalnızca inşaat veya kullanım faaliyetleri ile sınırlı değildir; aynı zamanda bu yapı üzerinde intifa, kiralama veya devretme gibi işlemler de yapılabilir. Üst hakkı, sözleşmenin taraflarınca aksi kararlaştırılmadığı sürece devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.
Üst hakkı sahibinin yetkileri arasında şunlar bulunur:
-Yapı İnşa Etme Hakkı: Üst hakkı sahibi, anlaşma doğrultusunda taşınmaz üzerinde yapı inşa edebilir. Bu yapı, taşınmazın üzerinde olabileceği gibi, altında da olabilir. İnşa edilen yapının mülkiyeti irtifak hakkı sahibinin olur. Yeraltı garajları veya depo alanları bu duruma örnek verilebilir.
-Yapıyı Kullanma Hakkı: Üst hakkı sahibi, mevcut bir yapıyı kullanma hakkına da sahiptir. Bu hak, yapının amacı doğrultusunda örneğin konut, iş yeri, depo vb. kullanılmasını içerir.
-Kiraya Verme ve Devir Hakkı: Üst hakkı sahibi, aksi sözleşmede kararlaştırılmadığı sürece bu hakkını başkalarına kiraya verebilir veya devredebilir.
Üst Hakkının Faydaları ve Riskleri
Faydaları:
-Mülkiyetin Bölünmesi: Üst hakkı, arazi mülkiyeti ile yapı mülkiyetinin birbirinden ayrılmasına olanak tanır. Ayrı mülkiyete tabi tutulan arazi ve yapı, arazi sahibi ile yapı sahibi arasında ayrı mülkiyet haklarının oluşmasını ve korunmasını sağlar.
-Yatırım ve Finansman Kolaylığı: Üst hakkı, yatırımcılar için önemli bir finansman aracı olabilir. Arazi sahibi olmadan, yalnızca yapı üzerinde hak sahibi olarak yatırım yapılabilir ve bu hak sözleşmede aksi kararlaştırılmadıysa devredilebilir.
Riskleri:
-Sürenin Sona Ermesi: Üst hakkı, belirlenen sürenin sonunda sona erdiğinde, yapı üzerindeki mülkiyet hakkı arazi sahibine geçer. Bu durumda, üst hakkı sahibi yapı üzerinde herhangi bir hak iddia edemez.
-Taşınmazın Değer Kaybı: Üst hakkına konu olan taşınmazın değeri, çeşitli nedenlerle düşebilir. Bu durumdan, üst hakkı sahibinin yatırımının değerinin de olumsuz etkilenmesi mümkündür.
Üst Hakkının Hukuki Dayanağı ve Uygulama Alanları
Türk Medeni Kanunu’nun 726. maddesi ile başlayan ve ilgili diğer maddelerde detaylandırılan üst hakkı, özellikle büyük inşaat projelerinde, alışveriş merkezlerinde, sanayi bölgelerinde ve karma kullanımlı projelerde yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu hak, arazi sahipleri ile yatırımcılar arasında uzun vadeli iş birlikleri kurulmasını kolaylaştırır.
Üst hakkı, doğru bir şekilde oluşturulup yönetildiğinde hem arazi sahibine hem de yatırımcıya önemli avantajlar sağlayan bir hukuki araçtır. Ancak, sürenin dolması veya başka sebeplerle sona ermesi durumunda ortaya çıkabilecek olumsuzluklar da dikkate alınmalıdır. Bu nedenle, üst hakkı kurulurken tarafların hak ve yükümlülüklerinin açıkça belirlenmesi ve bu hakka ilişkin detaylı bir sözleşme yapılması büyük önem taşır.
About Post Author
