Türk Hukukunda Yolsuz Tescil Kavramı ve Hukuki Sonuçları
Türk Hukukunda Yolsuz Tescil Kavramı ve Hukuki Sonuçları
1. Giriş
Taşınmaz mülkiyeti, Türk Medeni Kanunu’nun temel ilkeleri uyarınca tescil ile kazanılır. Tapu siciline güven ilkesi, taşınmaz mülkiyetinde hukuki güvenliği sağlar. Ancak kimi durumlarda, tapuya yapılan tescil işlemleri hukuka uygun olmayabilir veya gerçeğe aykırı olarak gerçekleşebilir. Bu durumda karşımıza çıkan kavram **“yolsuz tescil”**dir.
Yolsuz tescil, taşınmazın tapu siciline yapılan kaydının hukuken geçerli olmaması, yani tescilin gerçek hak durumuna uygun olmamasıdır. Bu makalede, yolsuz tescilin tanımı, unsurları, hukuki sonuçları ve Yargıtay kararları ışığında uygulamadaki yansımaları ayrıntılı olarak incelenecektir.
2. Yolsuz Tescilin Tanımı ve Unsurları
2.1. Tanım
Türk Medeni Kanunu m. 1024:
“Yolsuz tescil, tapu sicilindeki kaydın gerçek hak durumuna uymaması hâlidir.”
2.2. Unsurları
-
Tapu siciline yapılmış bir tescil işlemi olmalı,
-
Bu tescil hukuki dayanağı olmadan yapılmış olmalı,
-
Tescil, gerçek hak durumunu yansıtmamalı.
Örnek: Miras bırakanın ölümünden sonra taşınmazın sadece bir mirasçı üzerine kaydedilmesi.
3. Yolsuz Tescilin Hukuki Sebepleri
Yolsuz tescil, farklı hukuki sebeplerle ortaya çıkabilir. Öğreti ve Yargıtay kararları, yolsuz tescili genellikle sebebine ve ortaya çıkış biçimine göre ayırmaktadır.
3.1. Geçersiz Hukuki İşlemlerden Kaynaklanan Yolsuz Tescil
-
Ehliyetsizlik: Akıl hastalığı veya yaş küçüklüğü nedeniyle işlem ehliyetinden yoksun kişinin yaptığı satış.
-
Muvazaa: Muris muvazaası veya tarafların görünürde işlem yapıp gerçekte farklı amaç güttüğü tesciller.
-
Hile, gabin, cebir: İrade fesadı altında yapılan işlemler.
📌 Örnek: Vasiyetnameye rağmen taşınmazın haksız biçimde üçüncü kişiye devredilmesi.
3.2. İdari ve Teknik Hatalardan Kaynaklanan Yolsuz Tescil
-
Kadastro hataları: Yanlış ölçüm, yanlış sınır çizimi.
-
İmar uygulaması hataları: Parselasyon işlemlerindeki yanlışlıklar.
-
Tapu memurunun maddi hataları: Yanlış malik yazımı, ada-parsel karışıklığı.
3.3. Mahkeme Kararlarının Yanlış Uygulanmasından Doğan Yolsuz Tescil
-
Mahkeme kararında belirtilen hükmün tapuya yanlış geçirilmesi.
-
Hükmün kapsamı dışında tescil yapılması.
📌 Örnek: Mahkeme kararında sadece payın devri öngörülmüşken, taşınmazın tamamının devrinin yapılması.
3.4. İstihkak ve Mülkiyet Çatışmasından Kaynaklanan Yolsuz Tescil
-
Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla kişinin hak iddia etmesi.
-
Önceki hak sahibinin kaydının silinmeden yeni malik adına kayıt yapılması.
3.5. Kamusal İşlemlerden Kaynaklanan Yolsuz Tescil
-
Kamulaştırmasız el atma sonucu yapılan tesciller.
-
İdarenin yetkisiz işlemleriyle tapuya geçirilen kayıtlar.
3.6. Maddi Hatalardan Kaynaklanan Yolsuz Tescil
-
Ada-parsel numarası yanlış yazımı,
-
Malik adının eksik veya hatalı yazılması,
-
Teknik hata sonucu yanlış taşınmazın kaydedilmesi.
Bu tür durumlarda, genellikle dava açmaya gerek olmadan tapu düzeltme işlemleri yapılabilir. Ancak hata hukuki sonuç doğuruyorsa iptal davası gerekir.
4. Yolsuz Tescilin Hukuki Sonuçları
4.1. Tescilin Geçersizliği
-
Yolsuz tescil, kurucu etki doğurmaz.
-
Gerçek hak sahibi, tapu kaydına rağmen hakkını kaybetmez.
4.2. İyiniyetli Üçüncü Kişilerin Durumu (TMK m. 1023)
-
Tapu siciline güven ilkesine göre, yolsuz tescile dayanarak taşınmazı iktisap eden iyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunur.
-
İyi niyet yoksa, gerçek hak sahibi tapu iptali ve tescil davası açabilir.
4.3. Tapu İptali ve Tescil Davası Hakkı
-
Yolsuz tescile karşı en temel yol, tapu iptali ve tescil davasıdır.
-
Bu dava ile gerçek hak sahibi, sicilin düzeltilmesini sağlayabilir.
4.4. Tazminat Sorumluluğu
-
Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar, devletin sorumluluğu kapsamındadır (TMK m. 1007).
-
Yolsuz tescil nedeniyle mağdur olanlar, Hazine aleyhine tazminat davası açabilir.
5. Yolsuz Tescile Karşı Başvuru Yolları
-
Tapu iptali ve tescil davası
-
Düzeltme talebi (açık maddi hatalarda)
-
Tazminat davası (devlete karşı)
6. Yargıtay Kararları Işığında Yolsuz Tescil
-
Muris muvazaası: Miras bırakanın muvazaalı işlemleri yolsuz tescil niteliğindedir.
-
Ehliyetsizlik: Akıl hastasının yaptığı satış geçersizdir, tescil yolsuzdur.
-
Kadastro hatası: Kadastroda yapılan yanlış tescil, yolsuz tescil sayılmıştır.
7. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
-
İyi niyetli üçüncü kişilerin korunması ile gerçek hak sahibinin mağduriyeti arasındaki denge.
-
Tapu müdürlüklerinin maddi hataları nedeniyle uzun dava süreçleri.
-
Kamulaştırmasız el atmalarda yolsuz tescil sorunları.
8. Sonuç ve Değerlendirme
Yolsuz tescil, Türk taşınmaz hukukunun en kritik konularından biridir. Tapu siciline güven ilkesi sayesinde üçüncü kişiler korunurken, gerçek hak sahiplerinin de dava açarak hakkını geri alabilmesi mümkündür.
Bu nedenle:
-
Her türlü taşınmaz işlemi öncesinde tapu kayıtları dikkatle incelenmeli,
-
Yolsuz tescil durumunda hızlıca dava açılmalı,
-
Avukatlar, Yargıtay’ın güncel kararlarını titizlikle takip etmelidir.
About Post Author
