Türk Hukukunda Tapu İptali ve Tescil Davası: Şartları, Uygulama Alanları ve Yargıtay Kararları Işığında Ayrıntılı İnceleme

1. Giriş

Tapu sicili, taşınmazlara ilişkin hakların güvenilir şekilde kaydedildiği ve herkese karşı ileri sürülebilen resmi bir kayıt sistemidir. Türk Medeni Kanunu’nun 997 ve devamı maddelerinde düzenlenen bu sistem, aleniyet ilkesi ve güven ilkesi sayesinde taşınmaz mülkiyetinde hukuki güvenlik sağlar.

Ne var ki, kimi durumlarda tapu siciline yolsuz veya hukuka aykırı kayıtlar girilebilmektedir. Muris muvazaası, ehliyetsizlik, hile, sahtecilik veya hukuka aykırı idari işlemler sonucunda tapuda gerçek hak sahibi ile sicilde görünen malik farklılaşabilmektedir. İşte bu noktada tapu iptali ve tescil davası, gerçek hak sahiplerinin hakkını koruyan en temel hukuki yoldur.

Bu makalede, tapu iptali ve tescil davasının hukuki niteliği, hangi durumlarda açılabileceği, dava şartları, ispat araçları ve Yargıtay kararları ışığında kapsamlı bir inceleme yapılacaktır.

---

2. Tapu Sicilinin Hukuki Dayanağı

2.1. Tapu Sicilinin Önemi

Türk Medeni Kanunu m. 997’ye göre, “Her taşınmaz için tapu sicili tutulur.” Tapu sicili, aleniyet ilkesi sayesinde herkesin incelemesine açık olup, kayıtların doğruluğuna güvenen kişilerin iyi niyetle hak kazanması mümkündür.

2.2. Tapu Sicilinin İlkeleri

• Aleniyet ilkesi (TMK m. 1020): Tapu kayıtları herkesçe görülebilir.

• Güven ilkesi (TMK m. 1023): Tapu siciline güvenerek taşınmaz iktisap eden iyi niyetli kişilerin hakları korunur.

• Tescilin kurucu etkisi: Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescille kazanılır (TMK m. 705).

---

3. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği

3.1. Tanım

Tapu iptali ve tescil davası, tapuda yolsuz veya hukuka aykırı olarak yapılmış tescilin iptali ile gerçek hak sahibinin lehine doğru kaydın oluşturulmasını sağlamaya yönelik eda ve inşai nitelikli bir davadır.

3.2. Davanın Amacı

• Gerçek hak sahibinin mülkiyet hakkını güvence altına almak,

• Tapu sicilini hukuki ve fiili duruma uygun hâle getirmek.

---

4. Hangi Durumlarda Tapu İptali ve Tescil Davası Açılır?

4.1. Muris Muvazaası

Miras bırakanın mirasçılardan mal kaçırmak amacıyla yaptığı muvazaalı işlemler.
📌 Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı : Muris muvazaasına dayalı tapu iptali ve tescil davası kabul edilmiştir.

4.2. Ehliyetsizlik

• Akıl hastalığı, yaş küçüklüğü veya kısıtlama gibi sebeplerle işlem ehliyeti bulunmayan kişinin yaptığı işlemler geçersizdir.

4.3. Hile ve Gabin

• Karşı tarafı aldatma veya aşırı yararlanma durumlarında yapılan işlemler.

4.4. Sözleşmenin Geçersizliği

• Şekil noksanlığı, irade fesadı gibi sebepler.

4.5. Miras Hukuku Uyuşmazlıkları

• Tereke mallarının haksız şekilde intikal ettirilmesi.

• Saklı payın ihlali.

4.6. Kadastro ve İmar Hataları

• Kadastro sırasında yanlış tespit,

• İmar uygulamaları sonucu mülkiyet hakkının ihlali.

4.7. Kamulaştırma İşlemleri

• Kamulaştırmasız el atma veya hukuka aykırı kamulaştırma.

---

5. Davanın Tarafları ve Ehliyet

• Davacı: Gerçek hak sahibi veya mirasçıları.

• Davalı: Tapuda malik olarak görünen kişi.

📌 Yargıtay kararları, dava pasif husumetinin tapuda malik görünen kişi aleyhine yöneltilmesi gerektiğini vurgulamaktadır.

---

6. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi (HMK m. 2).

• Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (HMK m. 12).

---

7. İspat Araçları ve Deliller

• Tapu kayıtları

• Sözleşmeler ve belgeler

• Tanık beyanları

• Bilirkişi raporları

• Yargıtay içtihatları

📌 Muris muvazaası davalarında Yargıtay, çoğu kez tanık beyanına dayalı ispatı kabul etmiştir.

---

8. Yargılama Usulü

• Dava dilekçesi HMK m. 119’a uygun düzenlenir.

• Tensip tutanağı ile dava süreci başlar.

• Tarafların delilleri toplanır.

• Mahkeme kararı kesinleşince tapu müdürlüğüne gönderilerek kaydın iptal ve tescili yapılır.

---

9. Sonuç ve Değerlendirme

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz hukukunun en önemli ve en sık karşılaşılan dava türlerinden biridir. Bu dava sayesinde:

• Tapu sicili gerçek duruma uygun hâle getirilir,

• Gerçek hak sahibi korunur,

• Hukuka aykırı veya muvazaalı işlemler ortadan kaldırılır.

📌 Avukatlar açısından dikkat edilmesi gereken hususlar:

• Davanın doğru kişilere yöneltilmesi,

• Delillerin eksiksiz toplanması,

• Yargıtay içtihatlarının titizlikle takip edilmesi.