Türk Hukukunda Sahte Vekâletname ile Taşınmaz Devri ve Tapu İptali: Hukuki Çerçeve, Geçerlilik Sorunları ve Uygulamadaki Sonuçlar

1. Giriş

Taşınmaz mülkiyetinde vekâlet ilişkisi sıkça başvurulan bir hukuki kurumdur. Ancak vekâletin kötüye kullanılması ya da sahte vekâletname düzenlenmesi durumunda, tapu işlemleri ciddi hukuki sorunlara yol açmaktadır. Bu hallerde yapılan tescil işlemleri, yolsuz tescil niteliğindedir ve gerçek hak sahibinin açacağı tapu iptali ve tescil davası ile düzeltilmesi gerekir.

---

2. Vekâlet ve Vekâletnamenin Hukuki Çerçevesi

2.1. Vekâlet Sözleşmesi

Türk Borçlar Kanunu m. 502 vd. hükümlerine göre, vekâlet sözleşmesi vekilin, vekâlet verenin menfaatine ve iradesine uygun hareket etmesini gerektirir.

2.2. Vekâletnamenin Şekli

Taşınmaz satışı için vekâletnamenin noterlikçe düzenleme şeklinde yapılması gerekir (TMK m. 706, TBK m. 237, Tapu Kanunu m. 26).

2.3. Sahte Vekâletname

• Vekâletnamenin hiç verilmemiş olmasına rağmen düzenlenmiş gibi gösterilmesi,

• Noter imzasının taklit edilmesi,

• Vekâlet verenin iradesi dışında düzenlenen belgeler, sahte vekâletnamedir.

---

3. Sahte Vekâletname ile Yapılan İşlemlerin Hukuki Niteliği

3.1. Yokluk ve Kesin Hükümsüzlük

Sahte vekâletname ile yapılan satış işlemi, baştan itibaren geçersizdir. Bu tür işlemler yok hükmündedir.

3.2. Tapu Siciline Etkisi

Bu işlem tapuya tescil edilmiş olsa bile, tescil yolsuz tescil niteliği taşır ve gerçek hak sahibini bağlamaz.

3.3. Sicile Güven İlkesi

Tapu siciline güven ilkesi (TMK m. 1023) kural olarak üçüncü kişileri korur. Ancak sahte vekâletname gibi ağır hallerde, üçüncü kişilerin iyi niyeti de sınırlı şekilde korunabilir.

---

4. Sahte Vekâletname ile Taşınmaz Devri

4.1. Vekâletin Hiç Verilmemesi

Kişi hiç vekâlet vermemişse ama sahte belge ile vekil tayin edilmiş gibi gösterilmişse, bu durumda yapılan satış yok hükmündedir.

4.2. Yetkinin Aşılması

Vekâlet sınırları aşılmışsa, örneğin yalnızca ipotek yetkisi verilmişken taşınmaz satılmışsa, yine işlem geçersizdir.

4.3. İmza veya Kimlik Sahteciliği

Noterde düzenlenen belgede imzanın sahte olması veya kimliğin sahte sunulması durumunda, vekâlet hukuken yoktur.

---

5. Tapu İptali ve Tescil Davası

5.1. Davanın Amacı

Sahte vekâletname ile yapılan tescilin iptali ve taşınmazın gerçek malik adına yeniden kaydedilmesi.

5.2. Taraflar

• Davacı: Gerçek malik veya mirasçıları,

• Davalı: Tapuda malik gözüken kişi.

5.3. Görevli ve Yetkili Mahkeme

• Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi,

• Yetkili mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi.

5.4. İspat

• Noter kayıtları,

• Kimlik incelemesi,

• İmza ve belge incelemesi,

• Tanık beyanları.

---

6. Sahte Vekâletnamenin Hukuki Sonuçları

6.1. Geçersiz İşlem

Sahte vekâletname ile yapılan tüm satış ve devir işlemleri kesin hükümsüzdür.

6.2. Yolsuz Tescil

Tapuya yapılan kayıt yolsuzdur; sicil gerçek duruma uygun değildir.

6.3. İyiniyetli Üçüncü Kişiler

Bazı durumlarda iyi niyetli üçüncü kişiler korunabilir. Ancak sahte vekâletnamede iyi niyetin sınırları çok dar yorumlanır.

6.4. Tazminat Sorumluluğu

Sahte vekâletname nedeniyle zarar görenler, tapu sicilinin tutulmasından dolayı devlete karşı tazminat davası açabilir (TMK m. 1007).

---

7. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Noterlik denetimlerinin yetersizliği,

• Kimlik sahteciliğinin teknolojik yöntemlerle artması,

• Tapu müdürlüklerinde belgelerin hızlıca işleme alınması nedeniyle sahteciliğin fark edilmemesi,

• Uzun dava süreçleri ve mağduriyetler.

---

8. Çözüm Önerileri

• Dijital doğrulama sistemlerinin geliştirilmesi,

• Noter-tapu entegrasyonunun güçlendirilmesi,

• Kimlik doğrulamada biyometrik verilerin kullanılması,

• Vekâletnamelerin kapsamının sınırlı tutulması.

---

9. Sonuç ve Değerlendirme

Sahte vekâletname ile yapılan taşınmaz satışları, Türk Medeni Hukuku bakımından kesin hükümsüzdür. Bu işlemlere dayanarak tapuya yapılan kayıtlar yolsuz tescil niteliği taşır ve gerçek malik, tapu iptali ve tescil davası açarak hakkını geri alabilir.

Ancak uygulamada bu davalar uzun sürmekte, üçüncü kişilerin iyi niyet iddiaları ile gerçek malik hakları arasında çatışmalar yaşanmaktadır. Bu nedenle, hem mevzuatın sıkılaştırılması hem de teknolojik güvenlik önlemlerinin artırılması büyük önem taşımaktadır.