Türk Hukukunda Ehliyetsizlik Nedeniyle Yolsuz Tescil: Kavram, Unsurlar, Türler ve Hukuki Sonuçlar

1. Giriş

Tapu sicili, taşınmaz mülkiyetinde hukuki güvenliği sağlamak amacıyla oluşturulmuş sistemdir. Ancak her tescil, hukuken geçerli bir hak doğurmaz. Özellikle ehliyetsiz kişilerin yaptığı işlemler, tapu siciline kaydedilse bile gerçekte hukuki bir değer taşımaz. Bu durum “ehliyetsizlik nedeniyle yolsuz tescil” olarak adlandırılır.

Bu çalışmada, ehliyetsizlik kavramı, yolsuz tescil ile bağlantısı, türleri, sonuçları ve uygulamadaki yansımaları ayrıntılı biçimde incelenecektir.

---

2. Ehliyetsizlik Kavramı ve Dayanağı

2.1. Fiil Ehliyeti Şartları

Türk Medeni Kanunu’na göre, fiil ehliyetine sahip olmak için üç şart aranır:

1. Ergin olmak (18 yaşını doldurmuş olmak),

2. Ayırt etme gücüne sahip olmak,

3. Kısıtlı olmamak.

Bu şartlardan biri eksikse, kişi fiil ehliyetinden yoksundur ve yaptığı hukuki işlemler geçersizdir.

2.2. Ehliyetsizlik Türleri

• Tam ehliyetsizlik: Küçükler ve sürekli ayırt etme gücünden yoksun olanlar. Bu kişilerin işlemleri kesin hükümsüzdür.

• Sınırlı ehliyetsizlik: Ergin olup ayırt etme gücüne sahip, ancak kısıtlı kişiler. Vesayet makamının veya vasinin izni olmadan yaptıkları işlemler geçersizdir.

• Geçici ehliyetsizlik: Sarhoşluk, şuur kaybı gibi hallerde geçici olarak ayırt etme gücünün kaybolması.

2.3. Ehliyetsizlik İşlemlerinin Sonucu

Ehliyetsiz kişi tarafından yapılan taşınmaz satışı, bağışı veya devri geçersizdir. Bu işleme dayanarak tapuya yapılan kayıt, yolsuz tescil niteliğindedir.

---

3. Yolsuz Tescil Kavramı

3.1. Genel Tanım

Yolsuz tescil, tapu siciline yapılan kaydın gerçek hak durumuna uygun olmaması halidir.

3.2. Ehliyetsizlik ile Bağlantısı

Ehliyetsiz kişinin yaptığı işlem geçerli olmadığı için, bu işleme dayalı tapu tescili de hukuken sonuç doğurmaz. Sicilde malik gözüken kişi gerçekte malik değildir.

---

4. Ehliyetsizlikten Kaynaklanan Yolsuz Tescil Türleri

4.1. Yaş Küçüklüğü Sebebiyle

Henüz 18 yaşını doldurmamış küçüklerin tek başına yaptığı taşınmaz satışları geçersizdir. Yasal temsilcinin (veli) izni olmadıkça yapılan tescil yolsuzdur.

4.2. Akıl Hastalığı veya Akıl Zayıflığı Sebebiyle

Ayırt etme gücü bulunmayan kişinin yaptığı işlem kesin hükümsüzdür. Bu durumda yapılan tescil, baştan itibaren geçersizdir.

4.3. Vesayet Altındaki Kişiler

Kısıtlıların taşınmaz üzerinde tasarrufları, vasi veya kayyımın rızasına tabidir. Bu rıza olmadan yapılan işlemler de yolsuz tescil niteliği taşır.

4.4. Geçici Ayırt Etme Gücü Kaybı

Sarhoşluk, ağır hastalık, şuur kaybı gibi geçici nedenlerle ayırt etme gücü ortadan kalkmış kişilerin yaptığı işlemler geçerli değildir. Bu işlemlere dayalı tesciller de yolsuzdur.

---

5. Ehliyetsizlik Nedeniyle Yolsuz Tescilin Hukuki Sonuçları

5.1. Tescilin Geçersizliği

Ehliyetsiz kişinin yaptığı işlem kesin hükümsüzdür; bu işlem sonucunda oluşan tapu kaydı da baştan itibaren geçersizdir.

5.2. Gerçek Hak Sahibinin Korunması

Tapu kaydı ehliyetsizliğe dayalı olarak yapılmışsa, gerçek hak sahibi hakkını kaybetmez.

5.3. Üçüncü Kişilerin Durumu

• İyi niyetli üçüncü kişiler: Tapu siciline güven ilkesi çerçevesinde korunabilir.

• Kötü niyetli üçüncü kişiler: Sicilin yanlış olduğunu bildikleri halde iktisapta bulunanlar korunmaz.

5.4. Dava Hakkı

Gerçek hak sahibi, tapu iptali ve tescil davası açarak sicilin düzeltilmesini isteyebilir.

5.5. Devletin Sorumluluğu

Tapu sicilinin tutulmasından doğan zararlar, TMK m. 1007 uyarınca devletin sorumluluğu kapsamındadır. Ehliyetsizlik nedeniyle mağdur olan kişiler devlete karşı tazminat talep edebilir.

---

6. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Ehliyetsizlik iddiasının ispatı: Özellikle akıl hastalığı veya geçici şuur kaybı gibi durumlarda delillendirme zordur.

• Üçüncü kişilerin korunması: Gerçek hak sahibi ile tapuya güvenerek iktisap eden üçüncü kişiler arasında denge kurmak güçtür.

• Vesayet makamı izinleri: Uygulamada, vasi izni olmadan yapılan satışların geçerliliği sık sık dava konusu olmaktadır.

---

7. Sonuç ve Değerlendirme

Ehliyetsizlik nedeniyle yapılan işlemler, Türk Medeni Kanunu’na göre baştan itibaren geçersizdir. Bu işlemlere dayanılarak yapılan tesciller de yolsuz tescil niteliği taşır.

Bu nedenle:

• Tapuda işlem yapacak kişilerin ehliyetleri titizlikle incelenmelidir.

• Avukatlar, dava açarken ehliyetsizlik iddiasını güçlü delillerle desteklemelidir.

• Gerçek hak sahipleri, haklarını korumak için gecikmeksizin tapu iptali ve tescil davası açmalıdır.

Ehliyetsizlik nedeniyle yolsuz tescil, taşınmaz hukukunda en sık karşılaşılan ihtilaflardan biridir ve doğru yönetilmediğinde hem gerçek hak sahipleri hem de üçüncü kişiler açısından ciddi mağduriyetler yaratabilir.