Tüketici Hukukunun Etkisi: Kapsam, Uygulama Alanları, İstisnalar ve Strateji

---

1) Giriş: Neden “tüketici hukuku” bu alanda kritik?

Kat/arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri (APKİS), bir yandan eser sözleşmesi mantığıyla yürürken, diğer yandan proje finansmanı açısından bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere (nihai kullanıcı/“tüketici”) ön satışına dayanır. Bu iki ayrı eksen, farklı norm setlerine bağlanır:

•  Arsa sahibi ↔ yüklenici: Kural olarak tüketici işlemi değildir; TBK ve TMK ağırlıklıdır.

•  Yüklenici ↔ tüketici alıcı (ön satış/satış): TKHK doğrudan uygulanır (ön ödemeli konut satışları, ayıplı mal, haksız şart, reklam vaadi, sözleşme öncesi bilgilendirme vb.).

İşin sırrı, somut uyuşmazlığın hangi eksende doğduğunu netleştirmektir.

---

2) Kim “tüketici”dir; TKHK ne zaman devreye girer?

TKHK’ya göre tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek kişidir (bazı hallerde tüzel kişiler kapsam dışıdır). İnşaat projelerinde iki temel tablo ortaya çıkar:

1. Arsa sahibi ↔ yüklenici: Arsa sahibi “bedel” olarak arsa payını verir, karşılığında bağımsız bölüm/ler alır. Bu ilişki, tipik olarak iki profesyonel aktör gibi düzenlenir ve tüketici hukuku kapsamına girmez. Bu nedenle görevli yargı yeri çoğunlukla Asliye Hukuk/Asliye Ticaret olur; uyuşmazlıklar TBK/TMK ekseninde çözülür.

2. Yüklenici ↔ konut satın alan nihai kişi: Nihai alıcı, evi kişisel kullanım amacıyla alıyorsa tüketicidir. Bu ilişkide TKHK ve ikincil mevzuat (özellikle Ön Ödemeli Konut Satışları Yönetmeliği) uygulanır; görevli yargı yeri kural olarak Tüketici Mahkemesidir.

Özet: Aynı proje içinde iki ayrı hukuk rejimi eş zamanlı çalışabilir. Arsa sahibinin iddiaları TBK/TMK hattında; nihai alıcının iddiaları TKHK hattında yürür.

---

3) TKHK’nın “uygulandığı” başlıklar

3.1. Ön ödemeli konut satış sözleşmeleri

• Sözleşme öncesi bilgilendirme, cayma hakkı, teslim süresi, teminat (güvence), sözleşmenin zorunlu unsurları gibi kurallar satıcı/sağlayıcı–tüketici ilişkisini düzenler.

• Teslim süresi ve ön ödeme–cayma/ayrılma rejimi Yönetmelikle sınırlandırılmıştır. Teslim gecikirse cezai şart/tazmin ve sözleşmeden dönme/ayrılma seçenekleri doğabilir.

• Güvence (teminat) zorunluluğu: Proje sahiplerinin, tüketiciye karşı bina tamamlama sigortası, banka teminat mektubu veya eşdeğer bir güvence mekanizmasıyla tamamlama riskini teminat altına almaları, düzenleyici çerçevede aranan bir esastır. Uygulamada en zayıf halka genellikle güvence eksikliğidir.

3.2. Haksız şart yasağı (TKHK m. 5)

• Tüketici sözleşmelerindeki müzakere edilmemiş, dengeleri tüketici aleyhine bozan standart kayıtlar bağlayıcı değildir.

• Pre–sale sözleşmelerinde “teslim gecikmesine sınırsız müsamaha”, “aşırı cezai şart”, “tek taraflı değişiklik yetkisi” gibi kayıtlar sıklıkla haksız şart denetiminden geçer.

3.3. Ayıplı konut – seçimlik haklar ve süreler

• Konut teslim edildiğinde sözleşmeye/vaade/projeye/ruhsata aykırı eksiklikler/ayıplar varsa tüketici; bedel indirimi, ücretsiz onarım, ayıpsız misliyle değiştirme veya sözleşmeden dönme haklarını kullanabilir.

• Zamanaşımı: TKHK’da konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda ayıptan sorumluluk için teslimden itibaren beş yıl’lık süre öngörülür. (Ağır kusur/hile hallerinde genel ilkeler ayrıca devreye girer.)

• İspat–varsayım: Teslimden kısa süre içinde ortaya çıkan ayıp bakımından ayıbın varlığına dair tüketici lehine yorumlar/doğruluk karinesi uygulamada etkili olur.

3.4. Reklam–vaat–broşür bağlayıcılığı

• Reklam yoluyla yapılan vaatler (metrekare, manzara, sosyal tesis, malzeme markası, enerji sınıfı, akıllı sistemler vb.) sözleşmeye yansımamış olsa dahi bağlayıcı kabul edilebilir.

• Maket/broşür/render gibi görseller eserin ayıbı tartışmasına yön verir; gerçekleşmeyen vaatler ayıplı ifa/haksız ticari uygulama olarak gündeme gelir.

3.5. Taksitli satış/konut finansmanı sözleşmeleriyle kesişim

• Proje bazlı kampanyalı satışlarda taksitli satış ve konut finansmanı hükümleri (erken ödeme, masraf/komisyon şeffaflığı, efektif yıllık maliyet) devreye girer.

• Tüketici aleyhine şeffaf olmayan maliyet kayıtları haksız şart denetimine takılabilir.

---

4) TKHK’nın “kural olarak uygulanmadığı” başlıklar

4.1. Arsa sahibi ↔ yüklenici ilişkisi (kat/arsa payı karşılığı inşaat)

• Arsa sahibi, arsa payını edim olarak verdiğinden ve sözleşme eser–trampa niteliği taşıdığından, bu ilişki tüketici işlemi sayılmaz.

• Görevli mahkeme çoğunlukla Asliye Hukuk/Asliye Ticaret; uyuşmazlık; temerrüt, ayıplı ifa, fesih/dönme, tapu iptal–tescil, denkleştirme gibi TBK/TMK kurumlarıyla çözülür.

• İstisna niteliğinde; arsa sahibinin açıkça nihai kullanıcı–tüketici sıfatıyla doğrudan yükleniciden “satın aldığı” ayrı bir sözleşme varsa TKHK gündeme gelebilir; ancak bu senaryoda ilişki artık klasik APKİS değil, satış ilişkisine dönüşmüştür.

4.2. Arsa sahibi çoğunluğunun kararları/azınlığın korunması

• Kat mülkiyeti–paylı mülkiyet rejimindeki nisap–usul tartışmaları TKHK değil, KMK/TMK/HMK hattının konusudur.

• 6306 sayılı Kanun kapsamındaki özel nisaplar (2/3) da kentsel dönüşüm mevzuatının parçasıdır; tüketici kanunu ile karıştırılmamalıdır.

---

5) Görevli yargı yeri ve başvuru yolları

• Tüketici işlemi (yüklenici ↔ konut alıcısı) uyuşmazlıkları için Tüketici Mahkemesi görevlidir; parasal sınırın altında kalan uyuşmazlıklar için Tüketici Hakem Heyeti başvuru yolu mevcuttur (eşik tutarlar yıllara göre değişir; güncel tablolar kontrol edilmelidir).

• Tüketici işlemi olmayan arsa sahibi ↔ yüklenici ihtilaflarında görev, somut olaya göre Asliye Hukuk/Asliye Ticaret mahkemelerindedir.

---

6) Uygulamada en çok görülen 8 problem ve çözüm önerileri

1. Yanlış mahkemeye başvuru: Arsa sahibi–yüklenici ihtilafını tüketici mahkemesine götürmek → Görev itirazı ve süre kaybı.
   Çözüm: Uyuşmazlığın “tüketici işlemi” niteliğini baştan teşhis edin.

2. Güvence (teminat) eksikliği: Ön ödemeli satışta tamamlama sigortası/teminat yok → Teslim riskleri büyür.
   Çözüm: Sözleşme ve ilan aşamasında güvenceyi zorunlu unsur olarak arayın; tüketici lehine “teminat olmadan ödeme yok” maddeleri.

3. Haksız şartlar: “Teslim gecikmesine sınırsız müsamaha”, “tek taraflı değişiklik”, “aşırı ceza” → Denetimden döner.
   Çözüm: Sözleşme metnini denge prensibi ile kurun; müzakere edildiğine dair yazılı delil üretin.

4. Reklam–vaat–gerçekleşmeme: Maket/vaatte söylenenler teslimde yok → Ayıplı ifa.
   Çözüm: Vaatleri sözleşmeye ek yapın; değişiklik zorunlu ise şeffaf onay alın ve eşdeğer telafi sağlayın.

5. Ayıp–süreler kaçırılıyor: Teslimden sonra ayıp ihbarı gecikiyor; delil zayıf.
   Çözüm: Teslim tutanağına çekinceleri yazın; keşif–uzman raporu ile hızlı kayıt altına alın; 5 yıllık sorumluluk süresini göz önünde bulundurun.

6. Ön satışta teslim süresi belirsizliği: “Piyasa şartlarına göre teslim” gibi muğlak ifadeler.
   Çözüm: Yönetmelik sınırlarına uygun tarih aralığı ve gecikme halinde yaptırım (ceza/tazmin) açık yazılmalı.

7. Cayma/ayrılma usulü belirsiz: Formlar ve adresler yok.
   Çözüm: Cayma formu, KEP adresleri, iade prosedürü sözleşme eklerinde standartlaştırılsın.

8. Alt yüklenici borçları–inşaatçı ipoteği: Tüketici teslim alamıyor.
   Çözüm: Hakediş öncesi ibraname–borcu yoktur zinciri; proje finansmanı ve teminat mimarisi (bloke hesap vb.).

---

7) Stratejik notlar: Arsa sahibi ve yüklenici açısından

• Arsa sahibi için: TKHK, sizin yükleniciyle ilişkinizde kural olarak uygulanmaz; ama yüklenicinin tüketiciye karşı sorumluluğu yerine gelmezse projenin itibarı ve nakit akışı zarar görür. Sözleşmeye, tüketiciye taahhüt edilen vaadlerin yerine getirilmesi ve teminatların muhafazası yönünde performans ve uyum maddeleri ekleyin (ör. “TKHK ve Yönetmelik’ten doğan tüketici yükümlülüklerine aykırılık, sözleşmeye ciddi aykırılık sayılır ve cezai şart doğurur” gibi).

• Yüklenici için: TKHK yükümlülükleri “pazarlama departmanı” meselesi değildir; hukuk–satış–teknik üçlüsünün ortak disiplini gerekir. Sözleşme öncesi bilgilendirme, reklam–vaat yönetimi, güvence sunumu, teslim belgeleri ve ayıp–servis süreçleri tek elden yönetilmelidir.

---

8) Sık sorulan kısa sorular (SSS)

S: Kat karşılığı sözleşme, baştan sona tüketici sözleşmesi midir?
C: Hayır. Arsa sahibi–yüklenici ilişkisi kural olarak tüketici işlemi değil; tüketici hukuku yüklenici ↔ konut alıcısı hattında devreye girer.

S: Ayıplı konutta sorumluluk süresi ne kadardır?
C: TKHK rejiminde konut ve tatil amaçlı taşınmazlar için kural olarak teslimden itibaren beş yıl. (Ağır kusur/hilede farklı genel ilkeler ayrıca uygulanır.)

S: Reklam ve broşürler ne kadar bağlayıcı?
C: Vaad niteliği taşıyan unsurlar (metrekare, malzeme markası, sosyal alanlar) bağlayıcı sayılabilir; gerçekleşmezse ayıplı ifa/haksız ticari uygulama gündeme gelir.

S: Ön ödemeli satışta teminat verilmemişse?
C: Bu, tüketici lehine ciddi risk doğurur; teslim gecikmesi/ifa imkânsızlığında tazmin ve ayrılma talepleri güçlenir. Başta teminatın varlığını arayın.

---

9) Sonuç

Kat/arsa payı karşılığı inşaat projelerinde iki kulvar vardır:

• Arsa sahibi ↔ yüklenici: TBK/TMK ekseninde; tüketici hukuku kural olarak dışarıdadır.

• Yüklenici ↔ nihai alıcı (tüketici): TKHK ve ikincil düzenlemeler tam içindedir; ön ödemeli satış, haksız şart, reklam vaadi ve ayıp–sorumluluk rejimi burada belirleyicidir.

Başarılı bir proje yönetimi; güvence–teslim–reklam–bilgilendirme başlıklarını TKHK’ya uyumlu hale getirirken, arsa sahibi–yüklenici sözleşmesini de temerrüt–cezai şart–denkleştirme–şerh gibi klasik mekanizmalarla sağlam kurmayı gerektirir. Böylelikle hem nihai tüketici korunur, hem de proje hukuki–finansal istikrar içinde yürür.