Teslim Fiili / Teslim İşlemi ve İspat

Kiralanan Yerin Anahtarının Teslimi İşlemi

1. Giriş

Kira sözleşmesinde kiraya verenin asli borcu, kiralananı sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde teslim etmektir (TBK m.301). Bu teslim borcu, taşınmazlarda fiilen kullanım imkânının kiracıya verilmesi, taşınırlarda ise mülkiyet devrine gerek olmaksızın zilyetliğin geçirilmesi yoluyla gerçekleşir. Teslim işlemi, kira sözleşmesinin ifasında hem başlangıçta hem de sözleşmenin sona ermesi aşamasında önem arz eder. Özellikle taşınmaz kira ilişkilerinde “anahtarın teslimi” fiili, hem teslimin hem de iade yükümlülüğünün en somut göstergesidir.

2. Teslim Fiilinin Hukuki Niteliği

Teslim, borcun ifası niteliğinde olup, kiracının kullanım hakkını fiilen elde etmesiyle tamamlanır. Türk Borçlar Kanunu m.301 ve m.302 hükümleri gereği, kiraya veren kiralananı sözleşmeye uygun şekilde, kullanılabilir durumda teslim etmekle yükümlüdür. Teslim borcu, kiracının kiralananı bizzat kullanabilmesini sağlayacak fiziksel ve hukuki engellerin ortadan kaldırılmasını da içerir. Örneğin, taşınmazın anahtarlarının verilmesi, elektrik-su gibi temel bağlantıların aktif hale getirilmesi bu kapsamda değerlendirilir.

3. Anahtar Teslimi ve İspat Sorunu

Taşınmaz kiralarında teslimin en belirgin unsuru anahtar teslimidir. Anahtarın kiracıya verilmesi, kiracının taşınmaz üzerinde fiili hâkimiyet kurmasını sağlar. Bu nedenle Yargıtay kararlarında da (örneğin Yarg. 6. HD, E.2014/8221, K.2014/12684) anahtar teslimi, kira ilişkisinin başlangıcı ve sona ermesi bakımından kritik ispat aracı olarak kabul edilmektedir.

Anahtarın kiracıya verildiği iddiası, çoğu kez tanık beyanı, teslim tutanağı, noter yazısı veya tarafların yazılı/elektronik beyanlarıyla ispat edilir. TBK m.12 ve HMK m.200 uyarınca, taşınmaz kira sözleşmelerinde yazılı delil zorunluluğu bulunsa da teslim işleminin varlığı tanık dâhil her türlü delille ispatlanabilir.

Öte yandan, kiracının kira süresi sonunda kiralananı iade ettiği iddiası da anahtarın teslimiyle bağlantılıdır. Kiralananın iadesi, TBK m.334 gereğince kira süresi sonunda yapılmalı; kiracı kiralananı aldığı durum ve şekilde geri vermelidir. Anahtarın kiraya verene teslim edilmesi, iadenin en önemli göstergesi sayılır. Eğer kiracı anahtarı teslim etmemişse, kiralananı fiilen iade etmediği kabul edilebilir.

4. Uyuşmazlıklarda İspat Yükü

• Kiracı açısından: Kiralananı teslim aldığını iddia eden kiracının, bu hususu ispat etmesi gerekir. Ancak uygulamada genellikle kira sözleşmesinin yapılması ve fiili kullanım, teslim karinesi yaratır.

• Kiraya veren açısından: İade yükümlülüğü söz konusu olduğunda, kiraya veren kiralananın teslim alınmadığını ileri sürerse, kiracının anahtarı teslim ettiğini ispat etmesi gerekir. Anahtar teslim tutanağı, noter aracılığıyla yapılan teslim, şahit beyanları veya yazışmalar bu ispatı sağlayabilir.

Yargıtay, özellikle “noterde bırakılan anahtar” olaylarında (örn. Yarg. 6. HD, E.2012/12500, K.2012/15543) kiraya verenin bilgilendirilmiş olmasını şart koşar. Aksi takdirde salt notere bırakılan anahtar, kiraya verene usulüne uygun iade yapılmış sayılmayabilir.

5. Sonuç

Teslim fiili ve anahtar teslimi, kira ilişkisinin hem başlangıcında hem de bitiminde en önemli unsurlardan biridir. Kiraya verenin teslim borcu, kiralananın anahtarının verilmesiyle ifa edilirken, kiracının iade borcu da anahtarın geri verilmesiyle yerine getirilmiş olur. Uyuşmazlık halinde anahtar teslimine ilişkin tutanak düzenlenmesi, tarafların hukuki güvenliği açısından önemlidir.

Asel DÖNGELLİ