Tesislerin Kullanım Hakkı Şirkete mi Ait? Kiralık Varlıklar ile Mülkiyet Arasındaki Ayrım Due Diligence’da Nasıl Görülür?
Giriş
Bir şirketin fiziki varlıklarına yönelik yapılan yatırım kararları, bu varlıkların hukuki statüsüne ilişkin doğru bilgiye dayanmak zorundadır. Şirketin kullanımında olan fabrika, depo, ofis gibi tesislerin gerçekten mülkiyetinde mi olduğu, yoksa kira sözleşmesi ile mi kullanıldığı, yatırımcı açısından önemli bir risk değerlendirme kriteridir.
Due diligence sürecinde bu ayrımın net şekilde ortaya konması, olası taahhüt ihlalleri, kira ilişkilerinden doğabilecek tahliye riskleri veya yatırım sonrası kullanım problemleri gibi olumsuzlukların önüne geçilmesini sağlar.
I. Mülkiyet mi, Kira mı? Ayırım Neden Kritik?
1.1 Mülkiyet Varlıklarının Özellikleri
Şirketin maliki olduğu gayrimenkuller, bilançoda duran varlıklar kaleminde yer alır. Tapu kayıtları şirket adına düzenlenmiştir. Bu tür varlıklar:
-
İpotek alınması için teminat olabilir.
-
Şirketin değerini doğrudan artırır.
-
Kullanım sürekliliği bakımından güvenlidir.
1.2 Kiralanmış Varlıkların Özellikleri
Kiralık tesislerde ise mülkiyet üçüncü kişiye ait olup şirket yalnızca kullanım hakkı sahibidir. Kiralık varlıklar:
-
Sözleşme süresi sonunda geri alınabilir.
-
Fesih, ihtar veya tahliye riski içerir.
-
Yatırımcı açısından sınırlı güvence oluşturur.
Örnek Olay:
X Yatırım A.Ş., bir imalat şirketini satın almadan önce üretim tesisinin şirketin mülkü olduğunu varsayarak değerleme yapmış, ancak due diligence sürecinde tesisin bir belediyeye ait taşınmaz üzerinde intifa hakkı ile kullanıldığını tespit etmiştir. Bu durum, taşınmazın kamuya devri veya kullanım hakkının iptali halinde, üretimin tümüyle durmasına yol açabilecekti.
II. Due Diligence Sürecinde Ne İncelenir?
2.1 Tapu Kayıtlarının Kontrolü
Şirketin aktifinde yer alan taşınmazların resmi tapu kayıtları, mülkiyetin kimde olduğunu açıkça gösterir. Tapu kayıtlarında şu unsurlar incelenmelidir:
-
Malik bilgileri
-
Taşınmazın niteliği (arsa, bina, tesis vb.)
-
Tapu şerhleri (haciz, ipotek, intifa, irtifak hakkı vb.)
-
Kat mülkiyeti/kat irtifakı durumu
2.2 Kira Sözleşmelerinin İncelenmesi
Şirket tarafından kullanılan ama mülkiyeti başkasına ait olan taşınmazlar için yapılan kira sözleşmeleri dikkatle incelenmelidir:
-
Süresi ve bitiş tarihi
-
Erken fesih koşulları
-
Otomatik uzama hükümleri
-
Kira artış oranları
-
Tahliye şartları
-
Alt kiralama yasağı olup olmadığı
Pratik Uygulama:
Kira sözleşmesinde “alt kira yasağı” olması durumunda, şirketin taşınmazı üçüncü kişilere kullandırması hukuken mümkün olmayabilir. Bu da bazı yatırımcı stratejileri için engel teşkil eder.
III. Tespit Edilmesi Gereken Temel Sorular
-
Kullanımda olan tüm taşınmazlar için tapu kayıtları var mı?
-
Bu taşınmazlar şirketin kendi mülkiyetinde mi?
-
Kiralanan taşınmazlar için sözleşmeler güncel mi?
-
Kira süresi, yatırımcının planladığı faaliyet süresiyle örtüşüyor mu?
-
Erken tahliye veya satış riski söz konusu mu?
-
Kiraya verenin mali durumu, iflas riski veya ihtilaf geçmişi var mı?
IV. Hukuki Risk Senaryoları
4.1 Mülkiyete Ait Riskler
-
Taşınmaz üzerindeki ipotekler
-
Devletle devam eden kamulaştırma süreci
-
Üçüncü kişilere verilmiş kullanım hakları (intifa, irtifak vb.)
4.2 Kira İlişkisine Ait Riskler
-
Kira sözleşmesinin noter tasdiksiz olması
-
Kira sözleşmesinin adi yazılı olması ve tapuya şerh edilmemesi
-
Mülk sahibinin satış yapması halinde, yeni malik tarafından tahliye riski
-
Kiracıya tanınan tahliye taahhüdü verilmiş olması
Örnek Durum:
Bir teknoloji firması, İstanbul’daki merkez ofisini 5 yıllık kira sözleşmesiyle kullanırken, tapu şerhi yapılmadığı için taşınmaz yeni bir yatırımcıya satılmış ve tahliye edilmiştir. Şirket, taşınma ve operasyon duraksaması nedeniyle 1.5 milyon TL zarar açıklamıştır.
V. Mülkiyet-Kiralama Ayrımının Sözleşmesel Sonuçları
Yatırım sözleşmeleri hazırlanırken, kullanım hakkına ilişkin şu maddeler mutlaka yer almalıdır:
-
Kullanım hakkı kimde?
-
Kira sözleşmesi örneği, tapu kaydıyla birlikte eklenmeli
-
Mülkiyet el değiştirse bile kullanıma devam garantisi verilecek mi?
-
Yatırım sonrası kullanım süresi ne kadar olacak?
VI. Denetim ve Raporlama Süreci
Due diligence raporunda bu başlık mutlaka ayrı bir bölüm olarak değerlendirilmelidir. Önerilen başlık yapısı:
-
Taşınmaz envanteri
-
Tapu kayıtları ve mülkiyet durumu
-
Kiralık varlıklar listesi
-
Kira sözleşmelerinin detaylı özeti
-
Riskli ilişkiler ve olası ihtilaflar
-
Tavsiye edilen hukuki aksiyonlar
Sonuç: Yatırımcı Ne Yapmalı?
-
Tapu kayıtlarını ticaret sicili ile eşleştirmeli
-
Kiralık taşınmazlar için sözleşme süresi yatırım planı ile uyumlu mu kontrol etmeli
-
Mülkiyet iddiaları olan üçüncü kişilerin olup olmadığını araştırmalı
-
Kira sözleşmeleri tapuya şerh edilmiş mi bakmalı
-
Şirketin yatırım sonrası faaliyetlerini engelleyecek herhangi bir fiziki varlık riski mevcutsa bu açıkça belirlenmeli
Hukuk Fakültesi Öğrencisi Gamze Akbulut
About Post Author
