Giriş: Türkiye’de Kira Hukuku Neden En Çok Tartışılan Hukuki Alan?

Türkiye’de kira hukuku, milyonlarca insanı ilgilendiren ve en fazla uyuşmazlığın çıktığı alanların başında gelir.
Ekonomik dalgalanmalar, konut arzındaki yetersizlik, fahiş kira artışları, tahliye davalarının uzun sürmesi ve 2022–2025 döneminde uygulanan “%25 kira artış sınırı” gibi düzenlemeler kiracı–ev sahibi ilişkisinin daha da karmaşık bir hâl almasına neden olmuştur.

Günümüzde en çok sorulan sorular şunlardır:

• Ev sahibi kiracıyı hangi sebeplerle tahliye edebilir?

• Kira artışı nasıl yapılır?

• %25 artış sınırı hâlâ geçerli mi?

• Tahliye taahhüdü geçerli sayılmak için ne şartları taşımalı?

• Kiracı kira ödemezse süreç nasıl işler?

• Ev sahibi evi satarsa kiracı ne olur?

• Fahiş kira artışına karşı ne yapılabilir?

Bu makale, tüm bu sorulara güncel mevzuat ve Yargıtay içtihatları ışığında ayrıntılı şekilde cevap vermektedir.

---

I. Kira Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Türk Borçlar Kanunu’na göre kira sözleşmesi:

➡ “Bir şeyin kullanımının kiracıya bırakılması karşılığında kira bedeli ödenmesini öngören sözleşmedir.”

Kira sözleşmeleri yazılı yapılmak zorunda değildir; sözlü kira da hukuken geçerlidir.
Ancak ispat kolaylığı açısından mutlaka yazılı yapılması tavsiye edilir.

---

II. Ev Sahibinin Kiracıyı Tahliye Etme Sebepleri

Ev sahibi kiracıyı “isteğim geldi” diye tahliye edemez.
TBK’ya göre tahliye sebepleri sınırlıdır.

1. Kira Bedelinin Ödenmemesi (İki Haklı İhtar)

Kiracı kira bedelini zamanında ödemezse ev sahibi:

• 1. ihtar

  2. ihtar

göndererek iki haklı ihtar sebebiyle tahliye davası açabilir.

2. Tahliye Taahhüdü

Kiracı noterde veya elle yazılmış imzalı bir taahhüt ile belirtilen tarihte çıkmayı kabul etmişse ev sahibi icra yoluyla tahliye isteyebilir.

Dikkat:
Tahliye taahhüdü sözleşme imzasıyla aynı gün alınmışsa geçersizdir (Yargıtay).

3. Gereksinim (İhtiyaç) Nedeniyle Tahliye

Ev sahibi veya birinci derece yakını tarafından konut olarak kullanılacaksa tahliye davası açılabilir.

4. Yeniden İnşa / Tadilat Nedeniyle Tahliye

Ev esaslı tadilat gerektiriyorsa tahliye mümkündür ancak kötü niyet tazminatı riski vardır.

5. Kiracının Eve Zarar Vermesi veya Ahlaka Aykırı Kullanım

Kiracının kullanım şekli komşuları rahatsız ediyorsa tahliye davası açılabilir.

6. Sözleşmenin Bitmesi

Sözleşme süre bitince kendiliğinden sona ermez; otomatik uzar.
Ev sahibi tek taraflı bitiremez.

---

III. Kiracının Hakları

Kiracı kanunen korunan güçlü haklara sahiptir:

1. Konut dokunulmazlığı — Ev sahibi habersiz eve giremez.

2. Fahiş kira artışına karşı dava açma hakkı

3. Ayıplı konut nedeniyle kira indirim talebi

4. Depozitonun geri verilmesi

5. Kiralananı özenle kullanma hakkı

6. Haksız tahliyeye karşı tazminat hakkı

Kiracının korunması, TBK’nın temel yaklaşımıdır.

---

IV. Kira Artışı Nasıl Hesaplanır? – TÜFE Esası

2025 yılı itibarıyla konut kira artışları TÜFE 12 aylık ortalama üzerinden yapılmaktadır.

Örnek:

• Eski kira: 10.000 TL

• TÜFE 12 aylık ortalama: %54

• Yeni kira: 15.400 TL

%25 artış sınırı 2024 Temmuz itibarıyla sona ermiştir.
Artık tüm artışlar TÜFE’ye bağlıdır.

---

V. Fahiş Kira Artışına Karşı Kiracının Hakları

Ev sahibi TÜFE’nin üzerinde artış talep ederse kiracı:

1. Kira Tespit Davası açabilir

Mahkeme emsal taşınmazları inceleyerek makul kira belirler.

2. Aracı (hakem) veya arabulucuya başvurabilir

Zorunlu arabuluculuk kapsamındadır.

3. Haksız talebi reddedebilir

Ev sahibi “çık” diyerek tehdit edemez.

---

VI. Tahliye Taahhüdü – Yargıtay’ın Sıkı Şartları

Tahliye taahhüdü geçerli sayılabilmesi için:

• Sözleşme tarihinden sonra alınmış olmalı

• Kiracının özgür iradesi olmalı

• Tarih açıkça yazılmalı

• El yazısıyla veya noterde düzenlenmeli

Aynı gün alınmış taahhütler %99 oranında Yargıtay tarafından geçersiz sayılmaktadır.

---

VII. Ev Satılırsa Kiracı Ne Olur?

Ev satıldığında kiracının sözleşmesi yeni ev sahibine aynen geçer.

Yeni malik:

➡ İlk 1 ay içinde ihtar çekip
➡ 6 ay sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiracı:

• Kira ödemeye devam eder

• Evden hemen çıkarılamaz

---

VIII. Kiracının Kira Ödememesi – İcra Takibi

Kiracı kira ödemezse:

1. İcra takibi başlatılır

Kiracıya 7 gün ödeme emri gönderilir.

2. Ödeme yapılmazsa tahliye talep edilir

3. Tüm kira borçları + faiz + masraflar kiracıya yüklenir

Bu süreçte kiracının “itiraz” hakkı vardır.

---

IX. Depozitonun İadesi

Depozito en fazla 3 aylık kira bedeli olabilir.

Ev sahibi:

• Bankada ayrı hesapta tutmak zorundadır

• Tahliye sonrası 3 ay içinde iade etmelidir

• Gerekçesiz kesinti yapamaz

Yargıtay:
“Depozito kiracının teminatıdır, ev sahibinin geliri değildir.”

---

X. Kiracı–Ev Sahibi Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk

2023’te yapılan düzenlemeye göre:

➡ Kira davaları arabulucuya gitmeden açılamaz.

Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa dava açılır.

Arabuluculuk tutanağı güçlü delildir.

---

XI. En Sık Görülen Kira Uyuşmazlıkları

1. Fahiş kira artışı

2. Depozitonun geri verilmemesi

3. Kiracının tahliyesi

4. Tahliye taahhüdü baskısı

5. Kiracının evde sorun çıkarması

6. Ev sahibinin habersiz eve girmesi

7. Kiranın eksik ödenmesi

8. Kiranın elden istenmesi

   Sonuç

   Kira hukuku, hem kiracı hem ev sahibi açısından hakların ve yükümlülüklerin hassas dengede olduğu bir alandır.
   Bu dengeyi korumak için:

   • Kanuna uygun davranmak,

   • Tahliye sebeplerini doğru belirlemek,

   • Kira artışını TÜFE’ye göre yapmak,

   • Sözleşmeleri profesyonel hazırlamak

   gerekir.

   Hukuki süreçlerin ihlali hem kiracı hem ev sahibi açısından ciddi sonuçlar doğurabilir.