Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisil: Yargıtay 1. HD 2011/10723 E., 2011/13497 K. Işığında Uygulamadaki Esaslar

Özet ve Amaç.

Uygulamada “harici satış” (resmî şekle uyulmaksızın taşınmazın satışına ilişkin belge düzenleme) ile “ecrimisil” (haksız işgal tazminatı) sıklıkla aynı dosyada karşılaşır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi’nin 22.12.2011 tarihli, 2011/10723 E., 2011/13497 K. sayılı kararı; haricen satışa dayalı zilyetliğin hukuki niteliğini, elatmanın önlenmesi ve ecrimisil taleplerine etkisini, ayrıca imzanın aidiyeti–ispat rejimi ve alıkoyma (hapis) hakkı bakımından yol gösterici ilkeleri berrak biçimde ortaya koymaktadır. Bu yazı, anılan içtihadı esas alarak güncel kanun atıflarıyla (TMK m.706, TBK m.237, Tapu K. m.26, Noter K. m.60, HMK m.200 vd.) taşınmazın haricen satışı ve ecrimisil ilişkisini sistematik biçimde özetler.

1) Normatif Çerçeve: Resmî Şekil Zorunluluğu ve Sonucu

Taşınmaz satış sözleşmesi resmî şekilde yapılmadıkça hüküm doğurmaz (TMK m.706, TBK m.237, Tapu Kanunu m.26, Noter Kanunu m.60). Bu sebeple, “harici satış senedi” mülkiyeti devretmez; alıcıya ayni hak kazandırmaz. Ancak Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımı ve tarihsel İçtihadı Birleştirme kararları (1940 tarihli 2/77 İBK) çerçevesinde, harici satış zilyetlik temelinde bazı kişisel hak sonuçları doğurabilir. Özellikle bedelin ödenmesi ve taşınmazın fiilen kullanımı söz konusuysa, alıcının alıkoyma (hapis) hakkı benzeri korunmadan yararlanabileceği kabul edilir.

2) Kararın Olgusal Arka Planı: Elatmanın Önlenmesi + Ecrimisil

Somut olayda malik, parselin bir bölümünün ekim yapılarak haksız kullanıldığını ileri sürerek elatmanın önlenmesi ve ecrimisil talep etmiştir. Davalı ise, çekişmeli kısmı davacıdan haricen satın aldığını, uzun süredir kullandığını belirterek tarihli bir “satış senedi” ibraz etmiştir. İlk derece mahkemesi davayı kısmen kabul etmiş; Yargıtay ise iki kritik noktanın (i) harici satış belgesinin irdelenmesi, (ii) imza itirazının uzman incelemesiyle çözülmesi gerektiğini vurgulayarak bozma kararı vermiştir.

3) İspat Rejimi: Senet, Uzman İncelemesi ve HMK m.200

Harici satış belgeleri, taraflar arasında senetle ispat sınırına tabidir (HMK m.200). Davacı “imza bana ait değil” diyorsa, belgenin aslı getirtilmeli; grafoloji/Adli Tıp tetkiki ile imzanın aidiyeti bilimsel olarak saptanmalıdır. Yargıtay’ın belirttiği üzere, imza davacının eli ürünü ise artık davalının zilyetliği “tamamen haksız” sayılamayabilir; bu durumda ecrimisil şartları farklı değerlendirilir. Tersine, imza sahte ise veya harici senet aidiyet kazanmazsa, davalının fuzuli şagil olduğu kabul edilip ecrimisile hükmedilebilir.

4) Harici Satışın Sonuçları: Aynî Hak Yok, Kişisel Koruma ve Alıkoyma

Resmî şekle uyulmayan satış, mülkiyet aktarmaz. Bununla birlikte, bedel ödenmişse ve alıcı zilyetliği devralmışsa, Yargıtay içtihatları alıcı lehine kişisel nitelikte bir korumayı (özellikle iade/bedel mahsubu ve alıkoyma hakkı benzeri koruma) kabul etmektedir. İncelemeye konu kararda Yargıtay; imza davacıya ait çıkarsa, harici satışa dayanan davalının “tam anlamıyla fuzuli şagil” sayılamayacağını, bu nedenle ecrimisil sorumluluğunun doğmayabileceğini, ancak elatmanın önlenmesi talebinin alıkoyma hakkı saklı tutularak kabul edilebileceğini belirtmiştir. Böylece malik, resmî şekle dayalı mülkiyet üstünlüğüyle müdahaleyi durdurabilir; öte yandan davalının ödemiş olduğu bedelin korunması bakımından hakkaniyete uygun denge sağlanır.

5) Ecrimisilin Şartları ve Ölçüsü: “Fuzuli Şagil” Ayrımı

Ecrimisil; taşınmazı haksız kullanan kişinin ödemekle yükümlü olduğu haksız işgal tazminatıdır. Kusur aranmaz; malikin kullanım ve tasarruf imkanından mahrum kalması yeterlidir. Ölçü, çoğunlukla objektif kira emsali, taşınmazın nitelikleri, konumu, kullanım biçimi ve dönemsellik esas alınarak belirlenir. Ancak, harici satış belgesi taraflar arasında ciddi bir hukuki ilişki doğuruyorsa, davalının işgali “tamamen haksız” kabul edilmez; bu durumda Yargıtay’ın benimsediği çizgi uyarınca ecrimisil istemi reddedilebilir veya kapsamı daraltılabilir. İncelemeye konu kararda da imzanın aidiyeti ecrimisil sonucunu belirleyen eşik olgu olarak görülmüştür.

6) Elatmanın Önlenmesi ve “Hapis/Alıkoyma” Dengesinin Kurulması

Mülkiyet hakkı resmî şekle dayalı olarak malike üstünlük sağlar. Bu nedenle elatmanın önlenmesi (müdahalenin men’i) kural olarak kabul edilir. Bununla birlikte, harici satış bedelini ödeyen ve zilyetliği devralan kişi yönünden alıkoyma (hapis) hakkı benzeri koruma tanınması, bedel–mülkiyet dengesini sağlar: Müdahale kesilir, fakat davalının ödediği bedelin iadesi/mahsubu güvencelenir. Uygulamada bu denge, hüküm kurulurken “bedel bakımından davalı yararına alıkoyma hakkı saklı tutularak elatmanın önlenmesi” şeklinde formüle edilir.

7) Pratik Yol Haritası (Dava Stratejisi)

• Belge yönetimi: Harici satışa dayanan taraf, belgenin aslını ve ödeme kanıtlarını (banka dekontu, makbuz) dosyaya koymalı; aksi halde ecrimisil riski artar.

• İmza itirazı: İmza inkarı halinde, grafoloji/Adli Tıp incelemesi talep edilmeli; bilirkişi seçimi ve karşılaştırma örnekleri dikkatle yönetilmelidir.

• Taleplerin kurgulanması: Malik, elatmanın önlenmesi yanında ecrimisil isterken; harici satış ihtimaline karşı bedel–alıkoyma dengesi tartışılmalıdır. Harici satışa dayanan taraf ise ecrimisilin koşullarının oluşmadığını, fuzuli şagil olmadığını ve ödenen bedel yönünden alıkoyma hakkını ileri sürmelidir.

• Zamanaşımı ve dönem seçimi: Ecrimisilde talep dönem dönem netleştirilmeli; faize başlangıç tarihi ve endeksleme tartışmaları delille desteklenmelidir.