Taşınmazın Haricen Satışı ve Ecrimisil Davası
1. Giriş – Haricen Satış ve Ecrimisil Nedir?
Türkiye’de taşınmaz (arsa, tarla, konut vb.) satışları Türk Medeni Kanunu m. 706, Tapu Kanunu m. 26 ve Borçlar Kanunu hükümlerine göre resmi şekilde yapılmak zorundadır.
Resmi şekil, tapu müdürlüğünde noter huzuru yerine geçen resmi memur aracılığıyla satış sözleşmesinin imzalanmasıdır.
Haricen satış, tapuda devri yapılmadan, yalnızca yazılı veya sözlü şekilde yapılan satışlardır. Bu tür satışlar geçerli değildir. Ancak haricen satış sonrası taşınmazın kullanımı devredilebilir.
📌 Haricen satışla taşınmazı kullanan kişi, malikinin izni olmadan kullanıyorsa bu durumda ecrimisil (haksız işgal tazminatı) sorumluluğu doğar.
2. Hukuki Dayanaklar
-
Türk Medeni Kanunu m. 705: Mülkiyet, tapuya tescil ile kazanılır.
-
Türk Medeni Kanunu m. 706: Taşınmaz satışlarının resmi şekilde yapılması zorunludur.
-
Borçlar Kanunu m. 237: Taşınmaz satışı resmi şekle tabidir.
-
Türk Medeni Kanunu m. 683: Malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiden geri alabilir.
-
Türk Medeni Kanunu m. 995: Malik, haksız zilyetten ecrimisil talep edebilir.
3. Haricen Satışın Geçersizliği ve Sonuçları
-
Haricen satış hukuken geçerli bir mülkiyet devri sağlamaz.
-
Tapuda kayıtlı malik değişmedikçe alıcı, malik sıfatı kazanmaz.
-
Haricen satış yapan taraflar arasında yalnızca alacak-borç ilişkisi doğar.
-
Haricen satışa dayanarak tapu iptal ve tescil davası açılamaz.
4. Ecrimisil Nedir?
Ecrimisil, haksız işgal tazminatıdır.
Bir taşınmazın malikinin rızası olmadan kullanılması durumunda, malikin uğradığı zarar ve mahrum kaldığı kira bedeli ecrimisil olarak talep edilir.
Ecrimisil Talep Koşulları:
-
Taşınmazın malikinin davacı olması,
-
Davalının taşınmazı izinsiz kullanması,
-
Kullanımın haksız olması,
-
Zarar veya mahrumiyetin bulunması.
5. Haricen Satış ve Ecrimisil Arasındaki İlişki
Haricen satış ile taşınmazı kullanan kişi:
-
Malikinin izni varsa ecrimisil talep edilemez.
-
Malikinin izni yoksa, kullanım haksız işgal niteliğindedir ve ecrimisil talep edilebilir.
Özellikle, haricen satıştan sonra alıcı tapuyu üzerine almazsa ve malik devre yanaşmazsa, malik taşınmazı geri almak için el atmanın önlenmesi davası açabilir; geçmiş dönem için de ecrimisil isteyebilir.
6. Ecrimisil Davası Süreci
6.1. Görevli ve Yetkili Mahkeme
-
Sulh Hukuk Mahkemesi (kira ilişkisi varsa)
-
Asliye Hukuk Mahkemesi (mülkiyet ihtilafı varsa)
Yetkili mahkeme, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
6.2. Davanın Açılması
-
Dava Dilekçesi hazırlanır.
-
Tapu kayıtları, tanık beyanları, bilirkişi raporları dosyaya eklenir.
-
Mahkeme, emsal kira bedelleri üzerinden bilirkişi ile ecrimisil miktarını belirler.
7. Yargıtay Kararları ile Uygulama
7.1. Haricen Satışın Mülkiyet Devretmeyeceği
Yargıtay 14. HD, 2018/3214 E., 2019/4125 K.
-
Olay: Taraflar aralarında yazılı bir satış sözleşmesi yapmış, ancak tapuda devir yapılmamış.
-
Karar: Haricen satış geçersizdir, alıcı malik sayılamaz.
7.2. Ecrimisil Talebinde İzin Unsuru
Yargıtay 1. HD, 2019/4571 E., 2020/2115 K.
-
Olay: Haricen satış sonrası alıcı taşınmazı kullanmış. Malik rıza göstermemiş.
-
Karar: Malik, geçmişe dönük 5 yıllık ecrimisil talep edebilir.
7.3. Ecrimisilde Emsal Kira Bedeli
Yargıtay 3. HD, 2020/3254 E., 2021/2154 K.
-
Olay: Ecrimisil miktarı, emsal kira bedellerine göre belirlenmemişti.
-
Karar: Emsal kira araştırması yapılmadan ecrimisil tespiti eksik incelemedir.
8. Haricen Satışta Tarafların Hak ve Yükümlülükleri
Satıcı (Malik) Açısından:
-
Bedel ödenmemişse bedelin ödenmesini talep edebilir.
-
Tapuda devri yapmamışsa mülkiyet hakkını korur.
-
Haksız işgal varsa ecrimisil talep edebilir.
Alıcı Açısından:
-
Bedel ödendiyse, bedelin iadesini talep edebilir (sebepsiz zenginleşme hükümleri).
-
Tapu devri yapılmamışsa mülkiyet iddiasında bulunamaz.
9. Uygulamada Örnek Senaryo
Bir tarla, malik ile alıcı arasında yazılı sözleşme ile satılır, bedel peşin ödenir ancak tapu devri yapılmaz.
Alıcı tarlayı ekmeye başlar. 3 yıl sonra malik, tapuyu devretmek istemez ve ecrimisil davası açar.
Mahkeme, bilirkişi raporuna göre yıllık 20.000 TL’den 3 yıl için toplam 60.000 TL ecrimisil ödenmesine karar verir.
10. Sonuç
Haricen satışlar, resmi şekil şartına uymadığı için geçersizdir.
Bu satış sonrası taşınmazı izinsiz kullanan alıcı, ecrimisil ödeme yükümlülüğü ile karşı karşıya kalabilir.
Yargıtay kararları, maliklerin mülkiyet hakkını sıkı şekilde korumakta; ecrimisil tespitinde emsal kira bedelinin araştırılmasını zorunlu kılmaktadır.
Hak kaybı yaşamamak için taşınmaz alım satımında mutlaka tapu devri yapılmalı ve işlemler hukuki danışmanlık ile yürütülmelidir.
About Post Author
