TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NASIL YAPILIR?

Gayrimenkul sektörü, Türkiye’de en çok işlem gören alanlardan biridir. Ancak bazı durumlarda taraflar, taşınmazın doğrudan satışı yerine “taşınmaz satış vaadi sözleşmesi” düzenleyerek ilerlemek ister. Bu sözleşme; alıcıya, ileride yapılacak kesin satışın garantisini sunar. Uygulamada özellikle arsa payı karşılığı inşaat projelerinde, tapu harcı ve imar süreçlerinin beklenildiği hallerde ya da finansman kaygılarında bu tür sözleşmeler tercih edilir. Peki, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nasıl yapılır?, nelere dikkat edilmelidir? Bu yazıda, Türk Medeni Kanunu, Borçlar Kanunu ve Tapu Kanunu çerçevesinde hukuki ve uygulamaya dönük bir açıklama yapılacaktır.

1. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafın taşınmazını belirli şartlarda ve belirli bir bedelle satmayı, diğer tarafın ise bunu satın almayı taahhüt ettiği bir ön sözleşmedir. Bu sözleşme ile henüz tapuda bir devir gerçekleşmeden, taraflar ileride yapılacak olan tapu satışına ilişkin iradelerini bağlayıcı biçimde beyan eder.

Hukuki Dayanak:

Borçlar Kanunu m.29: Ön sözleşmelerin, esas sözleşmenin yapılmasını isteme hakkı doğurduğu belirtilir.
Tapu Kanunu m.26: Resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi geçersizdir.
Noterlik Kanunu m.60 ve devamı: Resmî senet düzenleme yetkisi notere verilmiştir.

2. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerlilik Şartları

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ancak noter huzurunda resmî şekilde yapılırsa geçerlidir. Aksi hâlde, aralarında el yazısıyla ya da düz kağıda imzalanan sözleşmeler geçersiz olup alıcıyı korumaz.

Şartlar:

Tarafların kimlik bilgileri ve imzaları
Taşınmazın açık tanımı (ada, parsel, tapu bilgileri)
Satış vaadinin içeriği (bedel, tarih, ödeme koşulları)
Resmî senet formatında noter huzurunda düzenlenmiş olma

Örnek Durum: Bir vatandaş arsa sahibi ile inşaat yapılması konusunda anlaşıyor ve bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenliyor. Ancak bu sözleşme düz kağıda imzalanmış ve noterde yapılmamış. Bu durumda ileride dava açılsa dahi, mahkeme bu sözleşmeyi geçersiz sayar.

3. Noterde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için şu adımlar izlenmelidir:

A. Notere Başvuru

Taraflar birlikte notere gider.
Taşınmazın tapu kaydı, kimlik belgeleri ve varsa vekâletnameler sunulur.

B. Resmî Senet Düzenleme

Noter, tarafların beyanları doğrultusunda resmi sözleşmeyi hazırlar.
Satış bedeli, ödeme şekli, tapuya tescil tarihi, cezai şartlar gibi tüm detaylar yazılır.

C. İmzalama ve Harç

Her iki taraf sözleşmeyi imzalar.
Noter harç ve damga vergisi tahsil eder.

4. Tapuya Şerh Verilmesi Neden Önemlidir?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi noter huzurunda yapılsa bile, tapuya şerh verilmezse, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bu da alıcının riskini artırır. Örneğin, taşınmaz maliki başka bir kişiye aynı yeri satarsa, ilk alıcı mağdur olur.

Şerh İçin Gerekli Belgeler:

Noterde düzenlenen taşınmaz satış vaadi sözleşmesi (aslı veya onaylı örneği)
Tarafların kimlikleri
Tapu müdürlüğüne yapılacak başvuru formu

Şerhin Süresi:

En fazla 5 yıl süreyle tapuya şerh verilebilir. Süresi dolan şerh etkisini kaybeder.

5. Cezai Şart ve Temerrüt Hükümleri

Sözleşmelere sıklıkla cezai şart hükümleri konur. Örneğin; taraflardan biri edimini yerine getirmezse, belirli bir miktar tazminat ödemekle yükümlü olur.

Tipik Cezai Şartlar:

Alıcı cayarsa kapora yanar.
Satıcı cayarsa kaporanın iki katı geri ödenir.
Belirli tarihe kadar tapuya gitmeyen taraf, tazminat öder.

6. Sözleşmenin İfa Edilmemesi Durumunda Ne Yapılır?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine rağmen taraflardan biri edimini yerine getirmezse, diğer taraf mahkemeye başvurarak ifa davası açabilir.

Uygulama:

Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi
Dava türü: Taşınmazın devrine ilişkin eda davası
Gerekçe: Noter düzenlemeli sözleşmenin hukuki bağlayıcılığı

Mahkeme, sözleşme geçerli ise tapu iptal ve tescil kararı verebilir.

Single Blog Title