Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmelerinin Şekil Şartları ve Tescil Etkisi
1. Giriş
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, mülkiyetin devrini doğrudan sağlamayan; ancak ileride yapılacak satışın teminatı niteliğinde olan önemli bir ön sözleşme türüdür. Uygulamada sıkça karşılaşılan bu sözleşmeler, tapuya şerh verilmediği takdirde üçüncü kişilere karşı geçersiz hale gelebilmekte; şekil şartlarının ihlali hâlinde ise tamamen hükümsüz kalmaktadır. Bu nedenle hem alıcı hem de satıcı açısından taşıdığı hukuki risklerin doğru analiz edilmesi gerekir.
2. Tanım ve Hukuki Nitelik
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Borçlar Kanunu’nun 29. maddesi kapsamında bir ön sözleşme olup, esas sözleşmenin ileride yapılması taahhüdünü içerir. Taraflardan biri, taşınmazını belirli bir bedelle ileride satmayı; diğeri ise bunu almayı taahhüt eder.
Bu sözleşme ile henüz mülkiyet devri gerçekleşmez; ancak taraflar arasında alım-satım yönünde bağlayıcı bir irade beyanı oluşur.
3. Şekil Şartları
Türk Borçlar Kanunu ve Medeni Kanun’da açıkça belirtildiği üzere:
- Sözleşme mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Basit yazılı şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
- Bu şekil şartı kesin hükümsüzlük (butlan) yaptırımına tabidir.
🔹 Yargıtay 14. HD., 2015/9924 E., 2016/4686 K.:
“Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin geçerli olabilmesi için resmi şekilde yapılması zorunludur. Noterde düzenleme şeklinde yapılmamışsa geçersizdir.”
Bu nedenle, özellikle taşınmaz yatırımında bulunan kişi ve şirketlerin, bu şekil şartlarına mutlak surette riayet etmesi gerekir.
4. Tapuya Şerh Verilmesinin Etkisi
Noterde geçerli şekilde yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, tek başına üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Bunun için:
- Tapu müdürlüğüne başvuru yapılarak, satış vaadi şerhi verilmelidir.
- Şerh süresi, Tapu Sicil Tüzüğü’ne göre 5 yıldır.
Eğer şerh verilmezse ve taşınmaz üçüncü bir kişiye satılırsa, yeni malik iyiniyetli ise satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil davası açmak mümkün olmayabilir.
🔹 Yargıtay 1. HD., 2016/1546 E., 2018/5522 K.:
“Tapuya şerh verilmemiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanılarak, sonradan yapılan satışa karşı tescil talebinde bulunulamaz.”
5. Tescil Davası Açılabilmesi Şartları
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak tescil davası açılabilmesi için şu şartların sağlanması gerekir:
- Sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmış olması,
- Tüm edimlerin yerine getirilmiş olması (örneğin bedelin ödenmesi),
- Tapuya şerhin verilmiş olması veya üçüncü kişinin kötüniyetli olması.
Bu şartlar sağlandığında, hâkim kararı ile mülkiyetin devri mümkün hale gelir.
6. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar
- Sözleşmenin sadece noterden onaylı yapılması: Bu durum, düzenleme değil onaylama şeklinde olduğu için geçersizdir.
- Taşınmazın miras kalması ya da haczedilmesi: Tapuya şerh verilmemişse, alacaklı ya da mirasçılar tarafından yapılan işlemler tescil davasını engelleyebilir.
- Kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ile karıştırılması: Her ne kadar benzer görünse de bu sözleşmelerin içeriği farklıdır. Dolayısıyla satış vaadi sözleşmesi olarak değerlendirilmesi mümkün değildir.
7. Sonuç ve Değerlendirme
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, özellikle konut ve arsa yatırımlarında güven ilişkisi üzerine kurulsa da hukuki geçerlilik açısından şekil şartlarına sıkı sıkıya bağlıdır. Resmi şekilde yapılmayan ve tapuya şerh verilmeyen sözleşmeler, alıcıyı büyük ölçüde mağdur edebilir.
Bu nedenle uygulamada en çok yapılan hata, “noter tasdiki yeterlidir” algısıdır. Oysa mutlaka noterde düzenleme şeklinde yapılmalı ve şerh verilmelidir. Aksi takdirde, yıllarca ödenen bedeller boşa gidebilir ve mahkemede hak kayıpları yaşanabilir.
About Post Author
