TAŞINMAZ LEHİNE VE KİŞİ LEHİNE İRTİFAK HAKLARI

İrtifak hakkı, Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) düzenlenmiş olan, bir taşınmaz mal üzerinde, başka bir taşınmaz malın veya bir kişinin yararına tanınan sınırlı ayni haklardan biridir. Bu hak, bir taşınmaz malın kullanımı veya faydalanması ile ilgili olarak başka bir taşınmaz malın sahibine veya bir kişiye belirli yetkiler tanır. İrtifak hakkı, taşınmaz lehine irtifak ve kişi lehine irtifak olarak ikiye ayrılır.

 

Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkı

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, bir taşınmazın  başka bir taşınmaz  yararına yükümlü hale gelmesidir. Bu hak, genellikle komşu taşınmazlar arasında kurulmakta olup, hak sahibi taşınmazın kullanımını veya değerini artırmak amacı taşırmaktadır.

 

a) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkının Türleri

Geçit Hakkı: . Bu hak bir taşınmaz malikinin, taşınmazına ulaşmak için başka bir yol olmadığında ya da diğer taşınmazın malikiyle anlaşarak başka bir taşınmaz üzerinden geçiş yaparak kendi taşınmazına ulaşabilmesini sağlar. Örneğin, yolu olmayan bir arazi sahibi, komşu araziden geçerek kendi arazisine ulaşmak için geçit hakkı talep edebilir.

Su Hakkı: Su kaynaklarına ulaşım için bir taşınmazın, komşu taşınmazın su kaynağını kullanmasına izin vermesiyle oluşur. Su hakkının tanınabilmesi için kaynağın diğer arazinin maliki tarafından kullanıma elverişli olması ve su kaynağının sahibine zarar vermeyecek bir durumda olması gerekir. Bu hak, tarım veya hayvancılık yapılan bölgelerde sıklıkla görülür.

Manzara Hakkı: Bazı taşınmazlar için manzarayı engellememek adına yükümlülükler getirilebilir. Örneğin, bir taşınmazın üzerine belirli yükseklikten fazla bina inşa edilmemesi yönünde irtifak hakkı kurulabilir.

 

b) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkının Kurulması

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, genellikle tapu siciline tescil edilerek kurulur. Bu hak, tarafların rızası ile ya da mahkeme kararı ile kurulabilir. Taşınmaz lehine irtifak hakkı, taşınmazın satışı gibi durumlarda da yeni malike geçer, yani taşınmaz ile birlikte devredilir.

 

c) Taşınmaz Lehine İrtifak Hakkının Sona Ermesi

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, belirli sebeplerle sona erebilir. Örneğin, hak sahibi taşınmazın artık irtifak hakkına ihtiyaç duymaması veya bu hakkın süreli olarak kurulmuş olması durumunda sürenin dolması gibi hallerde irtifak hakkı sona erer. Sona erme, tapu sicilinden terkin ile de gerçekleşebilir.

 

 Kişi Lehine İrtifak Hakkı

Kişi lehine irtifak hakkı, belirli bir kişinin yararına kurulmuş sınırlı ayni haktır. Bu hak, taşınmazın bir kişi tarafından belirli bir şekilde kullanılmasını veya faydalanılmasını sağlar. Kişi lehine irtifak hakkı, taşınmazın niteliğinden ziyade belirli bir kişinin ihtiyaçlarına hizmet eder.

 

a) Kişi Lehine İrtifak Hakkının Türleri

Oturma Hakkı:. Bu hak, bir kişinin, başkasına ait bir taşınmazda konut olarak oturma yetkisini ifade eder. Oturma hakkı, genellikle bir taşınmaz üzerinde belirli bir süre veya hayat boyu oturma yetkisi verir.

Kaynak Hakkı: Bir kişinin, başkasına ait bir taşınmaz üzerinde bulunan su veya başka bir kaynaktan yararlanma hakkıdır. Bu hak, belirli bir ihtiyaç için bir taşınmazdan su alma veya kaynak kullanma iznini kapsar.

Geçit Hakkı: Kişi lehine de kurulabilir. Bu durumda, belirli bir kişi, belirli bir taşınmazdan geçiş yapma hakkına sahip olur.

Üst Hakkı: Bir kişinin bir taşınmaz altında veya üzerinde yapı inşa etmesini sağlayan bir haktır. Bununla birlikte hak sahibine mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme yetkisini de tanımaktadır. Bir arazi üzerine bina inşa edilmesi buna örnek verilebilir.

 

b) Kişi Lehine İrtifak Hakkının Kurulması

Kişi lehine irtifak hakkı da tapu siciline tescil edilerek kurulur. Bu hak, yalnızca belirli bir kişiyi ilgilendirdiği için, hak sahibi kişinin ölümüyle, mahkeme kararıyla veya hak sahibinin rızasıyla sona erebilir.

 

c) Kişi Lehine İrtifak Hakkının Sona Ermesi

Kişi lehine irtifak hakkı, hak sahibinin ölümü, belirli bir sürenin dolması veya hak sahibinin irtifak hakkından feragat etmesi gibi durumlarda sona erer. Ayrıca, taşınmazın maliki ile hak sahibinin anlaşması durumunda da bu hak sona erebilir. Sona erme, tapu sicilinden terkin ile gerçekleşir.

 

 İrtifak Hakkının Devri

Taşınmaz lehine irtifak hakkı, taşınmazla birlikte devredilirken, kişi lehine irtifak hakkı devredilemez. Kişi lehine irtifak hakkı, belirli bir kişiye tanınmış olup, bu hakkın devri mümkün değildir. Ancak, taşınmaz lehine irtifak hakkı, taşınmazın el değiştirmesi durumunda yeni malik tarafından da kullanılabilir. Bunun istisnası kişi lehine kurulan üst hakkıdır. Üst hakkı taraflar tarafından aksi kararlaştırılmadıkça devredilebilir ve mirasçılara geçebilir.

 

 İrtifak Haklarının Tapu Siciline Tescili

İrtifak haklarının tapu siciline tescil edilmesi zorunludur. Tescil, bu hakların üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilmesi için gereklidir. Tescil edilmemiş irtifak hakları ancak sözleşmenin nispiliği uyarınca taraflar arasında geçerli olur, üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez.

 

 Sonuç

İrtifak hakları, taşınmaz mülkiyetinin sınırlarını belirleyen önemli hukuki düzenlemelerdir. Taşınmaz lehine ve kişi lehine irtifak hakları, taşınmazın kullanımını ve değerini etkileyen önemli unsurlardır. Taşınmaz lehine ve kişi lehine kurulan irtifakların tapuya tescili mümkündür. Aralarında sadece devredilebilirlik ve miras bırakılabilme yönünden farklılıklar bulunur.