Taşınmaz Edinimi Üzerinden Kısa Dönem İkamet

1. Giriş: Neden Konut Alarak İkamet İzni?

Türkiye’de yabancılar açısından ikamet izni rejimi son yıllarda önemli ölçüde değişti. Özellikle turistik kısa dönem ikamet izinlerine getirilen sınırlamalar ve pek çok ilçenin “ikamet başvurusuna kapalı” hâle gelmesi, yabancıları daha güçlü bir hukuki dayanağı olan seçeneklere yöneltti. Bu noktada, konut satın alarak kısa dönem ikamet izni almak birçok yabancı için ön plana çıkan bir model hâline geldi.

Bu modelin temel mantığı basit:

• Yabancı kişi Türkiye’de konut niteliğinde bir taşınmaz satın alıyor,

• Taşınmaz belirli bir asgari değer şartını sağlıyor,

• Tapu bizzat başvuru sahibi yabancı adına tescil ediliyor,

• Yabancı, bu taşınmazı gerçekten ikamet amacıyla kullanacağını belgeleyebiliyor.

Bu şartlar oluştuğunda, yabancı kısa dönem ikamet izni için başvuru yapma hakkına sahip oluyor. Elbette bu, “taşınmaz alan herkese otomatik ikamet verilir” anlamına gelmiyor; ama diğer pek çok ikamet türüne göre daha sistematik, daha öngörülebilir ve uzatmaya elverişli bir statü ortaya çıkıyor.

---

2. Hukuki Dayanak: Hangi Kurallara Göre Değerlendiriliyor?

Taşınmaz edinimi üzerinden kısa dönem ikamet izni;

• Yabancılar ve Uluslararası Koruma rejimini düzenleyen temel kanun,

• Bu kanuna bağlı yönetmelikler,

• Göç İdaresi Başkanlığı’nın uygulama talimatları ve genelgeleri,

• Tapu ve Kadastro mevzuatı

çerçevesinde yürütülen bir idari süreçtir.

Temel nokta şu: Türk hukuku, yabancıların Türkiye’de taşınmaz edinmesini belirli şartlarla kabul etmiş; paralel olarak da bu taşınmazı gerçekten ikamet amacıyla kullanan yabancılara kısa dönem ikamet imkânı tanımıştır. Fakat bu hakkın şartlara bağlı, idarenin denetimine tabi ve kötüye kullanıma kapalı olmasını sağlamak için, hem mevzuatta hem uygulamada pek çok filtre bulunmaktadır:

• Taşınmazın nitelik ve değer şartı,

• Başvuru sahibinin kamu düzeni ve güvenliği açısından risk oluşturup oluşturmaması,

• İkamet edeceği adresin “ikamet başvurusuna kapalı” bölgelerden biri olmaması,

• Geçmiş ikamet ihlalleri, vize aşımları veya deport yasağı bulunmaması gibi unsurlar, dosyanın tamamını etkileyen kriterlerdir.

---

3. Taşınmazın Taşıması Gereken Şartlar

3.1. Konut Niteliği

Konut üzerinden ikamet izni almak isteyen yabancının satın aldığı taşınmazın konut olması esastır. Yani:

• Tapu kaydında mesken vasfıyla kayıtlı olmalı,

• Fiilen de yaşamaya elverişli bir yapı niteliği taşımalıdır.

Sadece arsa, tarla, bağ, bahçe gibi taşınmazlar, konut üzerinden kısa dönem ikamet izni için genel olarak uygun kabul edilmez. İş yeri, depo, ofis gibi taşınmazlar da başvurunun reddine sebep olabilir. Bazı karma projelerde (home-ofis, rezidans vb.) tapu niteliği, yönetim planı ve fiili kullanım bir arada değerlendirilir; bu tip projelerde başvuru öncesi hukuki inceleme yapılması önemlidir.

3.2. Taşınmazın Mülkiyet Yapısı

Başvuruya konu taşınmazın mülkiyeti birkaç farklı şekilde olabilir:

1. Tam mülkiyet
   Yabancının taşınmazın tamamına sahip olması (paylı mülkiyet yok). Bu durum, ikamet başvurusu için en sorunsuz senaryodur.

2. Paylı mülkiyet (hisseli tapu)
   Birden fazla yabancı aynı taşınmazda paylı mülkiyet sahibiyse, idare çoğu zaman pay oranı ve toplam değer üzerinden değerlendirme yapar. Örneğin 200.000 USD değerindeki bir taşınmazda iki yabancının %50’şer pay sahibi olması durumunda, her biri teorik olarak bu taşınmaz üzerinden ikamet başvurusu yapabilir. Ancak;

   • Paydaşların fiilen orada oturup oturmadığı,

   • Aynı taşınmaz üzerinden çok sayıda başvuru olup olmadığı,

   • Konutun büyüklüğü ve fiili kullanım kapasitesi
     ayrıca dikkate alınır.

3. Aile içi mülkiyet
   Tapu sadece eşlerden birinin üzerinde olsa bile, diğer eş ve çocuklar, konut üzerinden aile bireyi statüsünde ikamet hakkı elde edebilir. Bu noktada önemli olan, aile bağının resmi belgelerle ispatı (evlilik cüzdanı, doğum belgeleri vb.) ve aile bireylerinin aynı adreste ikamet edeceğini göstermektir.

3.3. Asgari Değer Şartı

Uygulamadaki en kritik değişiklik, asgari taşınmaz değeri alanındadır. Yakın döneme kadar daha düşük tutarlar söz konusuyken, yeni sistemde ikamet iznine konu taşınmazın;

• Tapuda beyan edilen satış bedeli ile,

• SPK lisanslı bir uzman tarafından hazırlanan değerleme raporundaki bedelin,

en az belirli bir dolar karşılığı seviyede olması beklenmektedir. Uygulamada bu eşiğin altında kalan taşınmazlarla yapılan başvurular, genellikle başlangıçta kabul edilmemekte veya ek belge istenirken süreç uzamakta, sonunda çoğu kez olumsuz sonuçlanmaktadır.

Burada kritik olan, yabancının “nasıl olsa alım yapıldı, gerisi gelir” düşüncesine kapılmaması; alım öncesinde değer, lokasyon, ikamete kapalı bölge durumu ve gelecekteki uzatma ihtimallerini hukuki açıdan analiz ettirmesidir.

---

4. Başvuru Öncesi Yapılması Gereken Hazırlıklar

Konut alımına dayalı ikamet izni başvurusu, temelde iki ana aşamada düşünülmelidir:

1. Taşınmazın satın alınması ve tapu süreci,

2. İkamet izni başvuru süreci.

İyi bir planlama için, ikisini paralel düşünmek gerekir.

4.1. Satın Alma Öncesi Hukuki İnceleme (Due Diligence)

Yabancı yatırımcılar çoğu zaman projeyi veya daireyi beğenip, hukuki inceleme kısmını ikinci plana atıyor. Hâlbuki ikamet izni hedefi varsa, şu kontroller yapılmalıdır:

• Taşınmazın tapudaki vasfı (mesken mi, ticari mi?),

• İmar durumu, yapı kullanma izin belgesi, iskan,

• Kat mülkiyeti/kat irtifakı/arsa durumu,

• Üzerinde ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığı,

• Projenin ruhsat ve imar mevzuatına uygunluğu,

• Taşınmazın bulunduğu mahallenin yabancı ikametine kapalı olup olmadığı veya ileride bu riski taşıyıp taşımadığı,

• Gelecekte vatandaşlık başvurusu düşünülüyorsa, o programa da uygunluk kriterleri.

Bu inceleme yapılmadan yalnızca emlakçı veya proje satış ofisinin beyanına güvenilmesi, ileride hem ikamet hem de yatırım açısından ciddi sorunlara yol açabilir.

4.2. Tapu İşlemleri ve Değerleme Raporu

Konut alımında:

• Resmî satış sözleşmesi, tapu müdürlüğünde yapılmalı,

• Satış bedeli banka kanalıyla ödenmeli, havale dekontları saklanmalı,

• SPK lisanslı değerleme şirketinden ekspertiz raporu alınmalı,

• Tapu tescil belgesi, ikamet başvurusunda kullanılmak üzere dosyalanmalıdır.

Ekspertiz raporunun ikamet izni için kullanılacak olması nedeniyle, raporun güncel, doğru, konut niteliğini açıkça gösteren ve değer kriterlerini karşılayan bir içerikte olması önemlidir.

---

5. Kısa Dönem İkamet Başvurusu: Adım Adım Süreç

5.1. Randevu Alma ve Başvuru Zamanlaması

Yabancı, çoğu durumda Türkiye’ye vize veya vize muafiyetiyle giriş yaptıktan sonra konutu satın alır ve ardından e-ikamet sistemi üzerinden kısa dönem ikamet randevusu alır. Burada dikkat edilmesi gerekenler:

• Vize veya vize muafiyet süresi dolmadan başvuru yapılması,

• Başvurunun “taşınmaz edinimi” sebebine dayanması,

• Randevu tarihinin çok ileri bir tarihe sarkması hâlinde, ara dönemde yasal kalış statüsünün korunması.

Başvuru formunda ve eklerde, başvuru sebebinin net ve tutarlı şekilde “konut üzerinden ikamet” olarak gösterilmesi gerekir; örneğin turistik ikamet geçmiştir diye otomatik uzatma talebinde bulunmak yerine, taşınmaz edinimi üzerinden yeni bir statü kurgulanmalıdır.

5.2. Sunulması Gereken Başlıca Belgeler

İl göç idaresinin iç uygulamasına göre değişebilmekle birlikte, genel olarak şu belgeler talep edilir:

• Pasaport ve kimlik bilgilerini içeren sayfaların fotokopisi,

• Biyometrik fotoğraf,

• Sağlık sigortası poliçesi (ikamet süresini kapsayan),

• Türkiye’de gösterilecek adresi içeren belge (kira sözleşmesi değil, mülk edinimine dayalı ikamet olduğundan tapunun kendisi),

• Tapu senedi veya tapu kayıt örneği,

• Değerleme (ekspertiz) raporu,

• Harç ve kart bedeli ödeme dekontları,

• Gerekirse aile bağını gösteren belgeler (eş ve çocuklar için),

• Önceki ikamet izinlerine dair belgeler (varsa).

Dosyanın dili, tutarlılığı ve belgelerin tarih uyumu, idarenin ilk baktığı hususlardandır. Örneğin; sigorta poliçesinde adı geçen kişi ile başvuru formundaki isim, pasaporttaki yazılış, tapudaki isim ve doğum tarihi aynı olmalıdır. Küçük bir harf hatası bile ek belge talebine veya gereksiz süre kaybına yol açabilir.

5.3. Değerlendirme Süreci

Başvurunun alınmasından sonra:

• Dosya, ilk aşamada şekli yönden incelenir, eksik belge varsa tamamlatılır,

• Taşınmaz bilgileri ve değerleme raporu kontrol edilir,

• Gerekirse tapu müdürlüğü veya belediyelerden teyit istenir,

• Başvuru sahibinin geçmiş giriş-çıkış kayıtları, ikamet ihlalleri, üstüne kayıtlı başka adres veya ceza soruşturması vb. olup olmadığı incelenir,

• Adresin ikamete kapalı bölgeler kapsamında kalıp kalmadığı kontrol edilir.

Eksikliklerin hızla giderilmesi ve tüm taleplere zamanında cevap verilmesi, süreci hızlandırır ve idare nezdinde olumlu bir izlenim oluşturur.

---

6. Aile Bireyleri İçin İkamet Hakkı

Konut üzerinden ikamet izni alan yabancının:

• Eşi,

• 18 yaş altındaki çocukları,

• Bakmakla yükümlü olduğu bazı yakınları

aynı taşınmaz adresi üzerinden ikamet izni alabilir. Uygulamada çoğu zaman aile ikameti veya kısa dönem ikamet statüsü üzerinden dosya kurgulanır.

Burada önemli olan:

• Evliliğin resmî belgeyle ispatı (yabancı evlilik belgelerinin apostil ve noter onaylı tercümesi),

• Çocuklar için doğum belgeleri, velayet durumu, boşanma halinde velayet kararları,

• Tüm aile üyelerinin gerçekten Türkiye’de yaşayacağına dair ikna edici bir tablo ortaya konulmasıdır.

Konutun metrekaresi, oda sayısı, tapu payları gibi unsurlar; aynı taşınmaz üzerinden çok sayıda kişi için başvuru yapıldığında idare tarafından değerlendirilen faktörlerdendir.

---

7. İkamet Süresi, Uzatma ve Statünün Korunması

7.1. İlk Verilen Süre

Taşınmaz edinimi üzerinden kısa dönem ikamet izni; kanunen en fazla iki yıl olarak verilebilir. Ancak uygulamada:

• Bazı iller ilk başvuruda 1 yıl,

• Bazıları 2 yıl,

• Bazıları ise daha kısa süreli izinler verebilmektedir.

Bu tamamen idarenin takdirindedir. Başlangıçta verilen sürenin kısa olması, o dosyanın riskli olduğu anlamına gelmeyebilir; ilgili ildeki genel politika böyle olabilir.

7.2. Uzatma Başvurusu

Uzatma sürecinde:

• Taşınmaz hâlen başvurucu üzerinde kayıtlı olmalıdır,

• Taşınmazın değerinin güncel mevzuat eşiğini karşılaması beklenir (yeni değer kriteri yürürlükte ise o kriter dikkate alınır),

• Geçmiş döneme ilişkin ikamet ihlali (örneğin 6 ay kuralı, Türkiye dışında uzun süre kalma) bulunmamalıdır,

• Adres beyanları ve fiili ikamet durumu çelişkili olmamalıdır.

Uzatma başvurusu da yine e-ikamet sistemi üzerinden yapılır; eski ikamet kartının süresi dolmadan önce başvuru yapılması zorunludur. Aksi hâlde, kişi tekrar vize ile giriş yapmak zorunda kalabilir.

7.3. Statünün Korunamaması Hâlinde İptal

Aşağıdaki durumlarda idare, konut üzerinden verilen kısa dönem ikameti iptal edebilir:

• Taşınmazın satılması veya devredilmesi,

• Taşınmazın gerçekte başvurucu tarafından kullanılmadığının tespit edilmesi (örneğin hiçbir zaman Türkiye’de bulunmaması, sürekli başka adreste kayıt gözükmesi),

• Asgari değer şartının gerçekte sağlanmadığının veya alım-satımın muvazaalı olduğunun anlaşılması,

• Kamu düzeni ve güvenliği açısından riskli görülen bilgi ve belgelerin ortaya çıkması,

• İkamet süresince adres bildirim yükümlülüğünün ihlali,

• Uzatma başvurularında sahte evrak kullanılması.

İptal kararı verilirse, yabancıya genellikle ülkeyi terk etmesi için belirli bir süre tanınır; ağır durumlarda ise deport ve giriş yasağı gündeme gelebilir. Bu aşamada yargı yolunun (idari dava) kullanılması mümkündür.

---

8. İkamet Yoluyla Çalışma, Şirket Kurma ve Diğer Haklar

Konut üzerinden alınan kısa dönem ikamet izni:

• Tek başına çalışma hakkı vermez.
  Türkiye’de ücretli çalışmak isteyen yabancının, ayrıca çalışma izni alması gerekir.

Buna karşılık, kısa dönem ikamet sahibi bir yabancı:

• Kendi adına şirket kurabilir, ortak olabilir,

• Serbest meslek faaliyeti yürütmek için gerekli izinlere başvurabilir,

• Türkiye’de bankacılık işlemleri yapabilir, vergi mükellefi olabilir,

• Çocukları Türkiye’de eğitim görebilir.

Kısacası, taşınmaz üzerinden kısa dönem ikamet, Türkiye’de ekonomik ve sosyal hayatın içine girmenin temel altyapısını sağlamaktadır. Çalışma izni, vatandaşlık, aile birleşimi gibi sonraki adımlar için genellikle “ilk basamak”tır.

---

9. Vatandaşlık Programı ile İlişkisi

Konut üzerinden kısa dönem ikamet izni ile vatandaşlığa yatırım yoluyla geçiş programı birbirine karıştırılmamalıdır.

• Vatandaşlık için aranan asgari yatırım tutarı,

• İkamet için aranan asgari konut değeri,
  farklı düzeylerde ve farklı hukuki dayanaklara sahiptir.

Bununla birlikte, doğru planlama yapıldığında:

• Hem ikamete elverişli,

• Hem de ileride vatandaşlık başvurusunda kullanılabilecek
  bir taşınmaz portföyü oluşturmak mümkündür.

Burada önemli olan, başlangıçta hedefin net belirlenmesi ve satın alma aşamasından itibaren hukuki stratejinin bu hedefe göre kurulmasıdır. Sırf vatandaşlık için alınmış gibi görünen, ancak değer kriterini karşılamayan veya yanlış türde tapuya sahip projeler, ileride ciddi mağduriyetlere yol açabilir.

---

10. Ret, Red ve Uygulamadaki Tipik Sorunlar

Taşınmaz edinimine dayalı kısa dönem ikamet başvurularında sıkça karşılaşılan sorunlar şunlardır:

1. Değer şartının yeterince karşılanmaması
   Tapu bedeli ile ekspertiz raporundaki değerin, mevzuattaki eşiğin altında kalması. Bu durumda dosya çoğu zaman hiç işleme alınmamakta veya doğrudan olumsuz kararla sonuçlanmaktadır.

2. İkamete kapalı mahalle sorunu
   Bazı ilçe ve mahalleler, yabancı ikametine tamamen kapatılmıştır. Kişi bu mahallede çok değerli bir konut alsa bile, ikamet başvurusu sırf bölge kapalı olduğu için reddedilebilir.

3. Muvazaalı alım iddiası
   Taşınmazın gerçekte değerinden çok yüksek gösterilmesi, çok sayıda yabancının aynı küçük daire üzerinden başvuruda bulunması gibi durumlarda idare, işlemi “formel ama gerçekte ikamet amacı taşımayan” bir işlem olarak nitelendirebilir.

4. Yanlış ikamet türü seçimi
   Daha önce turistik ikametle kalan bir yabancının, taşınmaz almış olsa bile başvurusunu yine turistik sebebe dayandırması; dosyanın dağınık, çelişkili hâle gelmesine neden olur.

5. Eksik veya uygunsuz sigorta poliçesi
   Sigorta poliçesinin süresinin kısa olması, kapsamının yeterli olmaması veya yabancının yaşıyla uyumsuz bir poliçe düzenlenmesi, dosyanın eksik kabul edilmesine sebep olur.

6. Geçmiş ikamet ihlalleri
   Önceki yıllarda vize süresini aşmış, kaçak kalmış veya hakkında deport kararı verilmiş kişilerde; taşınmaz edinimi tek başına durumu temizlemeye yetmeyebilir.

Bu tip ret kararlarına karşı, idari itiraz ve idari yargı yolları açıktır; ancak her somut olayda süreler, şekil şartları ve ispat yükü dikkatle planlanmalıdır.

---

11. Uygulamada Yabancılar İçin Pratik Öneriler

Taşınmaz edinimi üzerinden kısa dönem ikamet düşünen yabancılar için özet öneriler:

1. Önce plan, sonra satın alma
   İkamet izni veya vatandaşlık hedefi varsa, önce bir avukat veya uzmanla hukuki strateji belirlenmeli, ondan sonra konut seçilmelidir.

2. Mahalle ve ilçe araştırması
   İkamete kapalı bölgeler listesi, sık güncelleniyor. Bugün açık olan bir bölge yarın kapatılabiliyor. Bu nedenle, güncel durumu kontrol etmeden alım yapılmamalı.

3. Değerleme ve tapu uyumu
   Ekspertiz raporu ile tapu bedeli arasında tutarlı bir ilişki olmalı; yapay şekilde şişirilmiş değerler ileride sorun yaratabilir.

4. Belgeleri tek elden koordine etmek
   Tapu, sigorta, değerleme raporu, pasaport tercümeleri, aile belgeleri… Bunların her biri ayrı ayrı değil, aynı strateji içinde hazırlanmalıdır.

5. Uzun vadeyi düşünmek
   Sadece ilk ikamet izni değil, 3–5 yıl sonraki uzatma ihtimali, aile bireylerinin statüsü, muhtemel vatandaşlık planı şimdiden hesaba katılmalıdır.

---

12. Sonuç: Taşınmaz Edinimi Üzerinden Kısa Dönem İkamet, Güçlü Ama Şartsız Değil

Türkiye’de konut alarak kısa dönem ikamet izni almak, doğru planlandığında yabancılar için oldukça güçlü bir yasal zemin sağlar. Özellikle turistik ikamet modeline göre:

• Daha gerekçeli,

• Daha öngörülebilir,

• Aile bireylerini de kapsayabilen,

• Ticari ve ekonomik faaliyetler için altyapı oluşturan

bir statü ortaya çıkar.

Bununla birlikte, bu yol otomatik bir hak değildir. Taşınmazın niteliği, değeri, bulunduğu bölge, başvuru sahibinin geçmişi, belgelerin tutarlılığı ve idarenin güncel politikaları, sonucu doğrudan etkiler.

Bu nedenle; taşınmaz edinimi üzerinden ikamet izni planlayan yabancıların, alım aşamasından başvuru dosyasının hazırlanmasına, uzatma stratejisinden olası vatandaşlık başvurularına kadar bütün süreci hukuki danışmanlık eşliğinde yürütmesi, ileride yaşanabilecek ret, iptal ve deport risklerini önemli ölçüde azaltacaktır.