Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyet Sorunları ve Fiilî Zilyetlik

Tapusuz Taşınmazlarda Mülkiyet Sorunları ve Fiilî Zilyetlik

1. Tapusuz Taşınmaz Nedir?

Tapusuz taşınmaz; henüz kadastroya tabi tutulmamış veya tescil edilmemiş arazilerdir.
Türk Medeni Kanunu m. 705 uyarınca taşınmaz mülkiyeti kural olarak tapuya tescil ile kazanılır. Ancak bu kuralın istisnası, zilyetlikle kazanımdır.

💡 Özet: Tapusuz taşınmazda mülkiyet, fiilî hâkimiyetin (zilyetliğin) belirli süreyle devam etmesi hâlinde doğabilir.

2. Hukuki Dayanaklar

Dayanak Konu Açıklama
TMK m. 705 Mülkiyetin kazanılması Taşınmazlarda kural tescildir. Ancak tescil dışı hallerde zilyetlik yoluyla kazanım mümkündür.
TMK m. 713 Zilyetlikle iktisap Sahipsiz veya tapusuz taşınmazlarda 20 yıl süreyle zilyetlik sonucu mülkiyet kazanımı mümkündür.
Kadastro Kanunu m. 14–17 Kadastro tespiti Kadastroda, uzun süredir fiilen kullanılan taşınmazlar malik adına tescil edilir.

3. Zilyetlikle Mülkiyet Kazanımı (TMK m. 713)

Zilyetlikle mülkiyet kazanımı, tapusuz taşınmazlarda en önemli hukukî kurumdur.
Şartları şunlardır:

Şart Açıklama
Taşınmaz tapusuz olmalıdır. Kadastro veya tapu siciline hiç kaydedilmemiş olmalı.
Zilyetlik fiilî ve kesintisiz olmalıdır. En az 20 yıl süreyle devam eden, malik sıfatıyla tasarruf.
İyi niyet aranmaz. Zilyetlik iyi niyetli olmasa da, uzun süreli fiilî hâkimiyet yeterlidir.
Devletin hüküm ve tasarrufundaki taşınmaz olmamalıdır. Orman, mera, kıyı gibi kamu malları zilyetlikle kazanılamaz.

4. Fiilî Zilyetlik Nedir?

Fiilî zilyetlik, bir taşınmaz üzerinde sürekli, belirgin ve malik gibi tasarruf etmektir.
Bu durum;
• Evi inşa etmek,
• Tarla sürmek,
• Sınır çekmek,
• Kiraya vermek gibi eylemlerle somutlaşır.

5. Tapusuz Taşınmazlarda En Sık Görülen Sorunlar

a) Kadastro Tespiti Hataları

Kadastro sırasında, zilyetliği olan kişi yerine başkası adına tescil yapılabilir.
Bu durumda kişi “tescilin iptali ve adına tescil davası” açabilir.

💬 Yargıtay 8. HD, 2024/2674 K.:
“Uzun süredir fiilen tasarrufta bulunan zilyet lehine tescil yapılmalıdır; aksi hâlde kazanılmış hak ihlali doğar.”

b) Devlet Arazisi Üzerinde Zilyetlik

Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki taşınmazlarda (örneğin orman, kıyı, mera) zilyetlikle mülkiyet kazanılamaz.
Bu taşınmazlar üzerinde yapılan yapılar bile “izinsiz yapı” sayılır.

⚠ Örnek: Köy merasında ev yapan kişi, oraya 40 yıl otursa bile mülkiyet kazanamaz.

c) Fiilî Zilyetliğin Devri

Tapusuz taşınmazlar üzerinde zilyetlik, teslimle devredilebilir ancak bu devir de yazılı belgelerle ispatlanmalıdır.
Örneğin “satış senedi” olmadan yalnızca sözle devredilen zilyetlik, uyuşmazlıkta ispat zorluğu yaratır.

📜 Uygulama: Zilyetliğin devri noter onaylı belgeyle yapılmazsa mahkemede tanık ve fiilî kullanımla ispat gerekir.

d) Sınır ve Komşuluk Çekişmeleri

Tapusuz taşınmazlarda sınır belirlenmesi genellikle kadastrodan önce yapılamaz.
Komşular arasındaki fiilî sınır çekişmeleri, “müdahalenin önlenmesi” veya “tespit” davasına dönüşür.

💡 Öneri: Kadastrodan önce harita mühendisleriyle “zemin ölçümü” yaptırmak, ileride dava riskini azaltır.

7. Uygulamada Pratik Tavsiyeler:

✅ 1. Zilyetliği Belgelerle Destekleyin:
Elektrik, su, emlak vergisi, tarla gelir kaydı gibi belgeler “fiilî hâkimiyet”in delilidir.

✅ 2. Kadastro Çalışmalarını Takip Edin:
Askı ilan süresinde (30 gün) yanlış tespit varsa hemen itiraz edin.

✅ 3. Devlet Arazisi Olduğunu Kontrol Edin:
Orman ve mera sınırlarına dikkat edin; bu alanlar hiçbir şekilde özel mülkiyete geçmez.

✅ 4. Fiilî Zilyetliği Koruyun:
Haksız müdahale varsa “el atmanın önlenmesi davası” açabilirsiniz.

✅ 5. 20 Yıl Süreyi Belgeli Takip Edin:
Tanık beyanı + fiilî kullanım belgeleriyle süreyi ispatlamak kazanma şansını artırır.

8. Sonuç

Tapusuz taşınmazlarda mülkiyetin korunması, Türk hukuk sisteminin en hassas noktalarından biridir.
Fiilî zilyetlik, kural olarak sadece bir “durum” olsa da, 20 yıl boyunca kesintisiz devam ettiğinde hak doğurabilir.

Ancak kamu malları üzerindeki zilyetlik hiçbir zaman mülkiyet kazandırmaz.
Bu nedenle her taşınmaz için önce hukukî nitelik (özel mülkiyet mi, kamu malı mı) belirlenmeli, ardından fiilî kullanım belgeleri hazırlanmalıdır.

“Tapu yoksa, ispat vardır.
Zilyetlik, bazen tapudan daha güçlü delil hâline gelir.