Tapuda Şirket Adına Kayıtlı Olan Taşınmazlar Üzerinde Üçüncü Kişilerin Hakkı Var mı?
Giriş
Due diligence (hukuki mali inceleme) süreci, bir yatırımcının hedef şirketin hukuki, mali, vergisel ve operasyonel durumunu ayrıntılı biçimde incelemesidir. Bu sürecin en önemli adımlarından biri de şirketin tapuda adına kayıtlı taşınmazlarının incelenmesidir. Ancak salt tapu senedinde şirketin malik olarak görünmesi, o taşınmaz üzerinde başka birinin hakkı bulunmadığı anlamına gelmez. Üçüncü kişilerin taşınmaz üzerinde irtifak, intifa, kira, rehin, ipotek, şufa, vefa, işgal veya benzeri hakları olabilir. İşte bu nedenle mülkiyetin gerçek durumu dikkatli analiz edilmelidir.
1. Tapu Kaydında Kim Ne Hakla Görünüyor?
a. Malik Bilgisi
İlk adım, taşınmazın tapu kayıtlarındaki malik hanesini incelemektir. Şirketin taşınmazı satın alma, miras, bağış, ifraz veya arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gibi hukuki yollarla edinip edinmediği araştırılmalıdır.
b. Takyidat (Sınırlayıcı Haklar)
Tapu sicilinde yer alan beyanlar ve takyidatlar sütununda aşağıdakiler yer alabilir:
-
İpotek (borç karşılığı teminat)
-
Haciz (icra takibi sonucu konulmuş olabilir)
-
İrtifak hakkı (örneğin geçit hakkı)
-
Kira şerhi
-
Şufa (ön alım), vefa (geri alma), iştira (satın alma) hakları
-
İntifa hakkı (kullanım ve yararlanma hakkı)
-
Aile konutu şerhi (eğer hissedar bir gerçek kişi ise önemlidir)
Bu hakların varlığı, şirketin mülkiyet üzerindeki tasarruf yetkisini doğrudan etkiler.
2. Üçüncü Kişilerin Hakkı Var mı? Hangi Belgeler İncelenmeli?
a. Kira Sözleşmeleri
Taşınmaz üzerinde sözlü veya yazılı kira sözleşmesi varsa, kiracının tahliyesi dava konusu olabilir. Bazı kira sözleşmeleri uzun süreli olup, tapuya şerh edilmiş olabilir. Şerh edilmiş kira, yeni malik bakımından da geçerlidir.
b. İrtifak ve İntifa Hakları
Bu haklar üçüncü kişilere belirli bir kullanım veya yararlanma imkânı tanır. Örneğin bir kişi taşınmazı kullanma hakkına sahipse (intifa), şirket sadece çıplak mülkiyet sahibidir. Bu durum, taşınmazın piyasa değerini ciddi biçimde düşürür.
c. Devam Eden Davalar
Şirket aleyhine açılmış olan tespit, iptal, tescil, el atmanın önlenmesi, istihkak, şufa davası gibi taşınmazla ilgili davalar olup olmadığı incelenmelidir. Tapuya ihtiyati tedbir şerhi düşülmüşse, taşınmaz üzerinde tasarruf kısıtlanmış demektir.
3. Örnek Olay
Örnek: Yatırımcı A, bir sanayi şirketini satın almadan önce taşınmazın tapusunu inceler. Tapuda mülkiyet şirket adına kayıtlıdır. Ancak takyidat sütununda “20 yıllık kira şerhi” ve “intifa hakkı – Ahmet Yılmaz lehine” kayıtlıdır. Ayrıca, tapu müdürlüğünden alınan bilgiler doğrultusunda, taşınmaz hakkında açılmış “el atmanın önlenmesi” davası mevcuttur.
Bu durum yatırımcı için şu riskleri taşır:
-
Kiracının tahliyesi için ciddi hukuki süreç gerekebilir.
-
İntifa hakkı sahibinin mülkiyeti sınırlaması nedeniyle taşınmazın ekonomik değeri düşmüştür.
-
Devam eden dava sonucu taşınmazın mülkiyeti değişebilir veya kullanım hakkı sınırlandırılabilir.
4. Nasıl Analiz Edilir?
a. Tapu Müdürlüğü Sorgusu
-
Güncel tapu kayıt örneği (Ayrıntılı biçimde beyan ve takyidatlar kısmı dahil)
-
Tescil bildirimi
-
Geçmiş malik bilgileri (geriye dönük devir analizi)
b. Kadastro ve İmar Durumu
-
Taşınmazın fiili kullanımıyla tapudaki sınırlar örtüşüyor mu?
-
Kadastro parseli üzerinde başkasına ait yapılar var mı?
-
Parsel hisseli mi? Hisseli taşınmazlarda fiili kullanımlar ihtilaf doğurabilir.
c. UYAP, TAKBİS, İcra Müdürlükleri Sorguları
-
Üzerinde devam eden icra dosyaları veya haciz işlemleri
-
Mahkemelerde taşınmazla ilgili açılmış davalar
-
Geçici şerhler, ihtiyati tedbirler
5. Mülkiyetin Netleştirilmesi İçin Yatırımcıya Öneriler
-
Takyidat Raporu alınmalı ve uzman hukukçular tarafından yorumlanmalıdır.
-
Taşınmazın üzerindeki tüm haklar ve şerhler değerlendirilerek gerçek ekonomik değer belirlenmelidir.
-
Riskli hak sahipleriyle protokol veya feragat anlaşmaları yapılabilir.
-
İlgili taşınmazın mevcut kullanım hakkı ile mülkiyet hakkı uyumlu mu? Saha ziyareti ve fiziki inceleme yapılmalıdır.
-
Tapu ve kadastro dışında, belediyeden alınacak imar durumu, yapı kullanma izin belgesi gibi belgeler de analize dahil edilmelidir.
6. Neden Kritik?
-
Taşınmaz mülkiyetinde belirsizlik olması, yatırımcının tüm stratejik planlarını etkiler.
-
Özellikle üretim yapılan veya değerli lokasyonda yer alan gayrimenkullerde üçüncü kişi hakları, mülkiyet güvencesini zayıflatır.
-
Due diligence sürecinde yeterince incelenmeyen bir tapu kaydı, ileride kapsamlı ve yüksek maliyetli hukuki uyuşmazlıklara yol açabilir.
Sonuç
Bir taşınmazın tapu kayıtlarında şirket adına kayıtlı görünmesi, yatırım güvenliği açısından tek başına yeterli değildir. Takyidat şerhleri, üçüncü kişi hakları, devam eden davalar, imar uyuşmazlıkları ve fiili kullanımdaki farklar, mülkiyetin hukuki durumunu değiştirebilir. Bu nedenle, due diligence sürecinde uzman hukukçularca yürütülen kapsamlı tapu ve taşınmaz analizi, yatırımcının uzun vadeli risklerini minimize etmek adına elzemdir.
Hukuk Fakültesi Öğrencisi Gamze Akbulut
About Post Author
