Giriş: Emlak Dolandırıcılığı Türkiye’de Neden Artıyor?

Türkiye’de her yıl yüz binlerce gayrimenkul alım-satım işlemi yapılmaktadır.
Konut fiyatlarının artması, yabancı yatırımcıların çoğalması ve tapu işlemlerinin hızlanması dolandırıcıların iştahını kabartmaktadır.

Google’da en çok aranan emlak hukuku soruları:

• Tapu dolandırıcılığı nasıl anlaşılır?

• Kapora dolandırıcılığı nedir?

• Ekspertiz raporu nasıl kontrol edilir?

• Noterde yapılan satış güvenli mi?

• Bir başkası benim adıma satış yapabilir mi?

• Sahte vekâletname nasıl anlaşılır?

• Parasını kaptıran ne yapmalı?

Bu makale emlak dolandırıcılıklarının tüm türlerini hukuki açıdan detaylı şekilde açıklar.

---

I. Tapu Dolandırıcılığı Türleri – En Çok Yapılan Hileler

Dolandırıcıların en çok kullandığı yöntemler:

1. Sahte kimlik ile satış

Tapu müdürlüğüne sahte kimlikle gidilir ve bir başkasına ait taşınmaz satılır.

2. Sahte vekâletname

Noter olmayan belgelerle yetki varmış gibi işlem yapılır.

3. Gerçek tapu yok – hayali proje satışları

Daha ortada arsa yokken maket projelerle satış yapılır.

4. Ekspertiz hilesi

Değer olduğundan yüksek gösterilir veya gerçek değer saklanır.

5. Kapora dolandırıcılığı

Evi göstermek için kapora alınır ancak ev hiç yoktur.

6. Aynı evin birçok kişiye satılması

En klasik yöntemlerden biridir.

7. Emlakçı adı altında broker dolandırıcılığı

8. E-Devlet üzerinden yetkisiz işlem girişimleri

Bu tür dolandırıcılıkların tamamı:

➡ TCK 158 nitelikli dolandırıcılık
➡ Resmi belgede sahtecilik (TCK 204)
➡ Özel belgede sahtecilik (TCK 207)
➡ Kimlik hırsızlığı

kapsamına girer.

---

II. Kapora Dolandırıcılığı – En Yaygın Emlak Suçu

Dolandırıcı:

• Sahibinden

• Emlakçı

• WhatsApp hattı

• Sosyal medya
  üzerinden ilan verir.

Daha sonra:

• “Başka müşteri var acil kapora lazım”

• “Evi size ayırayım”

• “Tapuya götüreceğim”

gibi söylemlerle para alır.

Kapora dolandırıcılığında deliller:

• IBAN

• Kapora dekontu

• Mesaj kayıtları

• Arama kayıtları

• İlan ekran görüntüsü

• Sahte tapu fotoğrafları

Savcılık nitelikli dolandırıcılık kapsamında soruşturma açar.

---

III. Ekspertiz Hilesi – Yabancıların En Çok Mağdur Olduğu Dolandırıcılık

Özellikle Türk vatandaşlığı alımında ekspertiz raporunun kritik önemi vardır.

Dolandırıcılar:

• Ucuz evi yüksek fiyatla gösterir

• Sahte ekspertiz raporu düzenler

• Vatandaşlığı riske atacak fiyat değişiklikleri yapar

Yabancılar için en büyük tehlike:

➡ SPK lisanslı olmayan firmaların sahte rapor düzenlemesi

Ekspertiz hilesi:

• Resmi belgede sahtecilik

• Dolandırıcılık

• Tacir sıfatıyla nitelikli suç

olarak değerlendirilir.

---

IV. Noter İşlemleri ve Sahte Vekâlet – Büyük Tehlike

Sahte vekâletnameyle yapılan satış, tapunun el değiştirmesine neden olabilir.

Yargıtay’a göre:

➡ Tapu müdürlüğü ve noter gerekli özeni göstermezse idare aleyhine tazminat davası açılabilir.

Sahte vekâlet tespit edilirse tapu iptal ve tescil davası açılır.

---

V. Tapuda Hileli Satış – Bilerek Eksik Beyan

Dolandırıcı satıcı çoğu zaman:

• Tapu harcı düşük çıksın diye düşük bedel yazar

• Satış sonrası ani fiyat farkı yaratır

• Gizli ayıpları saklar

• Deprem riski olan binayı “sorunsuz” gösterir

Bu durumlarda alıcı:

• Tapu iptal davası

• Bedel iadesi

• Tazminat davası

açabilir.

---

VI. Yapılmayan Projelerin “Maket” Üzerinden Satışı

Bu dolandırıcılıkta:

• Proje maketleri gösterilir

• Lüks rezidans vaadi verilir

• Sözleşme yapılır

• Sonra şirket ortadan kaybolur

Bu durum:

➡ Tüketici dolandırıcılığı + inşaat hilesi kapsamındadır.

Mağdurlar:

• Savcılık

• Ticaret Bakanlığı

• Tazminat davası

• Müteahhit hakkında konkordato–iflas takipleri

başlatabilir.

---

VII. Emlakçılarla Yaşanan Dolandırıcılık – Yetkisiz Broker Sorunu

Birçok dolandırıcı “emlak danışmanı” adı altında çalışır ancak:

• Yetki belgesi yoktur

• Ofisi yoktur

• Komisyon adı altında para alır

• Sahte sözleşme düzenler

Emlak kanununa göre:

➡ Yetki belgesi olmayan kişilerin işlem yapması yasaktır.

---

VIII. Emlak Dolandırıcılığında Delil Toplama

En kritik deliller:

• İlan ekran görüntüleri

• Tapu fotoğrafları

• Kapora dekontu

• Yazışmalar

• WhatsApp–SMS kayıtları

• Ses kayıtları

• Keşif raporları

• Şahit beyanları

Savcılık sürecinde hepsi kullanılabilir.

---

IX. Savcılık ve Ceza Davası Süreci

Emlak dolandırıcılığı dosyalarında suç genellikle:

➡ TCK 158 nitelikli dolandırıcılık
➡ TCK 204 resmi belgede sahtecilik

şeklinde değerlendirilir.

Soruşturma aşamasında:

• IBAN takibi

• Tapu kayıt incelemesi

• Arama–el koyma

• Telefon hattı takibi

• E-posta trafiği

• Kamera kayıtları

yapılır.

Ceza:

• 4–10 yıl hapis

• Para cezası

• Malvarlığına el koyma

olarak uygulanabilir.

---

X. Tapu İptal ve Tescil Davası

Dolandırıcılık sonucu tapu bir başkasına geçtiyse:

➡ En etkili yol tapu iptal ve tescil davasıdır.

Mahkeme:

• Hilenin varlığını

• Satış sürecini

• İyi niyetli üçüncü kişi olup olmadığını

• Taraf beyanlarını

• Belgeleri

inceler.

Eğer üçüncü kişi iyi niyetli değilse, tapu geri alınır.

---

XI. Emlak Dolandırıcılığında Mağdurların En Sık Yaptığı Hatalar

• Kapora göndermek

• Tapu sorgulaması yapmamak

• E-Devlet üzerinden kontrol etmemek

• Taşınmazı görmeden para ödemek

• Ekspertiz raporunu incelememek

• Notere gitmeden satış sözleşmesi yapmak

• Yetkisiz emlakçıyla çalışmak

• “Ben hallederim” diyen kişilere inanmak

Bu hatalar dolandırıcıların işini kolaylaştırır.

Sonuç

Tapu ve emlak dolandırıcılığı, Türkiye’de en yaygın ve en yıkıcı zararlara yol açan dolandırıcılık türlerinden biridir.
Kapora hileleri, sahte satışlar, ekspertiz oyunları, noter sahteciliği ve aynı evin birden fazla kişiye satılması gibi yöntemler çok sık yaşanmaktadır.

Hukuki süreç doğru yönetildiğinde mağdurlar hem ceza davası hem tazminat davasıyla haklarını alabilir.