Tapu Sicilinin Oluşumunda İyiniyet
Giriş
Türk Medeni Kanunu’nda (TMK) mülkiyetiz mülkiyetinin devri ve taşınmazların üzerindeki ayni hakların tesis edilmesi, Tapu Sicili adı verilen resmi bir defter sistemi boyunca devam ettirilir. Tapu sicil, taşınmazların hukuki verileri, hak sahiplerini ve üzerlerindeki yükümlülükleri alenileştirerek hukuki güvenlik sağlamanın temel aracıdır. Tapu sicilinin kopyalanmasında iki temel ilke merkezî rol oynar: Tescil İlkesi (ayni hakkın doğumu için tescil edilmek üzere) ve Aleniyet İlkesi (kayıtların herkese açık olması). Bu kuralların ihlali ve gelişimindez ticaretindeki sistemlerliği garanti markası alan ve kritik mekanizma ise Tapu Siciline Güven İlkesi ‘dir.
Tapu Siciline Güven İlkesi , TMK m. 1023 ile yasal dayanağını bulur ve sicildeki kaydedilebilir güvenerek işlemi yapan iyiniyetli üçüncü kişinin iktisabını, sicildeki tescili yolsuz (geçersiz) olsa bile korur. Bu, gerçek hak sahibi ile sicile güvenen üçüncü kişi arasında bir çıkar çatışması yarattığında, hukuk düzeninin sınıfta tapu sicilinin dış görünüşüne güvenen tarafı koruduğu anlamına gelir. Bu makale, Tapu Siciline Güven İlkesi’nin hukuki anlaşması, iyiniyetin korunma talimatı ve özellikle mevcut ayrıntıları tapu kaydının ayrıntıları (tapu iptal ve tescil) davalarında bu korumanın sınırının Yargıtay içtihatları ayrıntılı olarak nasıl belirlendiğini ayrıntılı olarak incelenecektir.
I. Tapu Sicili ve Güvenilirliğin Hukuki Temeli
Tapu sicili, belge güvencesi altında sınıflandırılmış, aynı haklara ilişkin taşınmazlara tescil edilmiş resmi bir kayıt sistemidir.
A. Tescilin Hukuki Etkisi: İllilik ve Tasarruf İşlemi
Türk Eşya Hukuku, taşınmaz mülkiyetinin devrinde sistem i benimser. Buna göre, aynı hakkın devri (tasarruf nedeni işlemi) için hem geçerli bir hukuki hukuki işlemin (illet/kazandırıcı işlem, örnek satış sözleşmesi) hem de tapu sicilinin tescil edilmesi zorunludur.
-
Güvenilir Tescil: Tescil, hukuki sebebe uygun ve yetkili kişi tarafından gelecekte ayni hak doğar.
-
Yolsuz Tescil: Hukuki arızanın geçersiz olması (seçimin ehliyetsizlik nedeniyle hükümsüz olması) veya tescilli izinli kişi tarafından yapılmasına rağmen sicilde mevcut olup mevcut bir tescilin kayıtlı yolsuz tescil olarak sınıflandırılması. Tapu Siciline Güven İlkesi, işte tam bu yolsuz tescil durumlarında devreye girer.
B.TMK m. 1023: İyiniyetli Üçüncü Kişinin İktisabı
Tapu Siciline Güven İlkesi , TMK m. 1023’te şu şekilde formüle edilmiştir: “Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayalı mülkiyete veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişi bu şekilde korunabilir.”
Bunun korunma sağlanabilmesi için üç temel şartın bir arada olması gerekir:
-
Yolsuz Bir Tescilin Varlığı: Sicilde, gerçek hakkı yansıtanyan bir kaydın bulunduğu.
-
Üçüncü Kişi Olma: Taşınmazı, yolsuz tescil sahibi olmayan bir barındırıldı (yani yolsuz tescil sahibinden) iktisap eden kişi olunması.
-
İyiniyetli Olma: İktisap eden kişinin, tescilin yolsuz olduğunu bilmemesi ve bilmesinin gerekmemesi gerekir.
II. Tapu Siciline Güven İlkesinin Kapsamı ve İyiniyetin Rolü
İyiniyet, TMK m. 1023 yıllık merkezi yer alır. İyiniyetli üçüncü kişinin korunması, mülkiyetin devrinde aleniyetin ve sicilinin güvenilirliğinin bedelidir.
A. İyiniyetin Tespiti: Sübjektif ve Objektif Unsurlar
TMK m. 3 devam eden iyiniyet, “hakkın doğumuna engel olan bir durumu bilmemek” anlamına gelir. Ancak Tapu Siciline Güven İlkesi söz konusu olduğunda, iyiniyetin içeriği daha sıkıdır:
-
Sübjektif Unsur: Üçüncü kişi, tescilin yolsuz olduğunu gerçekten bilmemesi .
-
Objektif Unsur (Gerekli Özen): Üçüncü kişi, makul bir dikkat ve özen gösterdiğinde bu yolsuzluğun tespit edilemeyecek durumda olması gerekir.
-
Yargıtay Uygulaması: Yargıtay, taşınmazın aşırı düşük bedelle satılması, satıcının yaşı veya durumu gibi sorunlu sıcaklıklar, üçüncü kişinin gerekli özeni göstermediğini kabul ederek iyiniyet karinesini çürütmektedir. Alıcının tapu dairelerinde gerekli araştırmaları yapması, ancak bunun ötesinde sicil dışı araştırmaları yapmakla yükümlü olmaması esastır.
-
B. Korunan İktisaplar ve Korunmayan Haller
-
Korunan Haklar: İyiniyetli üçüncü kişi, yolsuz tescile dayalı olarak iktisap edilmiş mülkiyet hakkı ile birlikte, sınırlı ayni haklar (ipotek, irtifak hakları) da korunur. Örneğin yolsuz malikten iyiniyetle ipotek alan alacaklının ipotek hakkı geçerlidir.
-
Korunmayan Haller: Tapu Siciline Güven İlkesi, sadece yolsuz tescilin varlığı halinde uygulama alanı bulur. Tescil hiç yapılmamışsa (bunların zilyetliğin devri ile mülkiyetin kazanılmasının sürdürülmesi) veya tapu sicilinde herhangi bir şerh ya da beyan mevcutsa (bu durumda satış vaadi şerhi veya ihtiyati işlem kaydı), iyiniyet iddiası dinlenmez.
III. Tapu Kaydının Düzeltilmesi (Tapu İptal ve Tescil) Davalarında İyiniyetin Rolü
Tapu kaydının sistemleri , TMK m. 1025’te düzenlenen, yolsuz tescil ettirilen kişiler ve gerçek hukuki duruma uygun hale getirilmesi için açılan davadır. Uygulamada bu davalar genellikle Tapu İptal ve Tescil Davası olarak bilinir.
A. Tapu İptal ve Tescil Davasının Amacı ve Tarafları
-
Amaç: Gerçek hak sahibi, adına yolsuz tescil ettirilmiş kişiye (veya bu yerleşmiş kötüniyetle iktisap edenlere) karşı açılan bu davada, yolsuz tescilin iptali ve taşınmazın kendi adına tescili talep edilir.
-
Davalı: Davanın davalısı, adına yolsuz tescilli bulunan kişidir. Eğer bir taşınmaz varsa üçüncü bir kişi devredilirse, dava o üçüncü kişiye karşı yöneltilir.
B. İyiniyetli Üçüncü Kişi Karşısında Gerçek Malikin Durumu
Tapu İptal ve Tescil davasında, yolsuz tescile dayanılarak taşınmazı iktisap eden kişinin iyiniyetli olup olmadığı davanın sonucunun ortaya çıktığı ana faktördür.
-
İyiniyetin Korunması: Davalı ise (üçüncü kişi), TMK m. 1023 şartlarına uygun olarak iyiniyetle iktisap etmişse , bu kişinin mülkiyeti korunur. Mahkeme, gerçek malikin davasını reddederek , yolsuz tescil sahibi üçüncü kişi mülkiyetini onaylar. Bu, gerçek malikin ayni özgürlüğünün (mülkiyetinin) sona ermesinin anlamı gelir.
-
İyiniyetin Çürümesi: Eğer davalı (üçüncü kişi) kötüniyetliyse (yolsuzluğu biliyor veya bilmesi gerekiyorsa), TMK m. 1023 korumasından faydalanamazsınız. Mahkeme, bu durumda, bu durumda tescili iptal eder ve taşınmazın gerçek malik adına tesciline karar verir.
C. Gerçek Malikin Zararının Tazmini
İyiniyetli üçüncü kişinin korunmasının korunması nedeniyle mülkiyetini kaybettiği gerçek malik, zararsız kalmaz.
-
Devlet Sorumluluğu: TMK m. 1007 kalıcı, tapu sicilinin yırtılmasından doğan zararlardan Devlet sorumludur. Gerçek malik, yolsuz tescilin ortaya çıkmasında kusuru bulunan tapu görevlilerinin davranışları nedeniyle kusur hasarı, Devlet aleyhine açacağı tazminat davasıyla talep edilebilir. Bu tazminat, genellikle taşınmazın davasındaki güncel bilgilere göre hesaplanır. Bu, Tapu Siciline Güven İlkesi’nin sosyal maliyetinin devlet tarafından üstlenildiği anlamına gelir.
IV. Tapu Siciline Güven İlkesinin İstisnaları ve Sınırları
Tapu Siciline Güven İlkesi, güçlü bir koruma sağlasa da, bazılarının korunması geçerli değildir.
A. Tescil İçin Şekil Şartı Eksikliği
Ayni hakkın kazanılması için kanunun öngördüğü şekil şartlarının (değiştirilmez satış sözleşmesinin resmi olarak yapılması) eksik olması durumunda, tapu sicilindeki tescili de yolda olsa bile, iyiniyetli üçüncü kişi tarafından korunamaz. Çünkü bu durumda ortada korunmaya değer hukuki bir iktisap olasılığı yoktur.
B.TMK m. 1024: Bağlayıcılığı Olmayan Tescil
TMK m. 1024, yolsuz tescil nedeniyle sicilinin gerçek durumunun yansıtılması halinde, gerçek hak sahibinin bu yolsuzluğu ileri sürmesinin kural olarak kısıtlanmadığını belirtir. Ancak bu hüküm, TMK m. 1023’ün istisnası değildir; aksine iyiniyetli üçüncü kişi hariç tam karşı yolsuzluğun ileri sürülebileceğini teyit eder.
C. Hukuki İşlem Dışı Kazanım (Cebri İcra, Miras)
Tapu Siciline Güven İlkesi, sadece hukuki işlemlere dayanarak yapılan iktisaplarda koruma sağlar (örneğin satış). Taşınmazın miras, cebri icra veya mahkeme kararı gibi hukuki işlemin devre dışı bırakılması durumunda, tapu sicilinin güvenerek iyiniyetli olarak korunmasız . Bu tür finansallarda, malik, sicil dışında gerçek hukuki duruma göre belirlenir.
V. İyiniyetin Korunmadığı Diğer Durumlar: Şerh ve Beyanlar
Tapu Siciline Güven İlkesi’nin en önemli sınırı, Tapu Sicilindeki Şerhler ve Beyanlar sütununda yer alan kayıtlardır.
-
Şerhin Etkisi: Taşınmaz satış vaadi şerhi, kira sözleşmesi şerhi gibi kişisel hak şerhleri veya tasarruf yetkisi kısıtlamaları (ihtiyati tasarruf, iflas) tapu sicilinin içeriği sayılır. Üçüncü kişi ise bu kaydın kabul edildiğini bilir . dolayısıyla bu kayıtlara rağmen işlem yapan kişi, iyiniyetli söylenemez ve TMK m. 1023 korumasından faydalanamazsınız. Örneğin, üzerinde ihtiyati tedbir kaydı bulunan bir taşınmazı alan kişi, tedbirin çalıştırılmasında bulunmak kullanıyor.
Sonuç
Tapu Siciline Güven İlkesi (TMK m. 1023), Türk Eşya Hukuku’nun ve taşınmaz ticaretinin temel direğidir. Bu ilke, tapu sicilinde mevcut olan yolsuz bir tescile iyiniyetle güvenerek aynı hak kazanan üçüncü kişiyi korumasını korur ve gerçek hak sahibinin ayni hakkını sona erdirir.
Bu koruma, özellikle Tapu Kaydının Düzeltilmesi (Tapu İptal ve Tescil) davalarında hayati bir rol oynar; davalı iyiniyetliyse dava reddedilir. Korumanın sınırları keskindir: Kazanın hukuki bir işleme dayanması, tapu sicilinde herhangi bir kısıtlayıcı şerh veya beyan bulunmaması ve üçüncü kişinin gerekli özeni göstermesi zorunludur. Mülkiyet bedeli iyiniyetli üçüncü kişinin karşı karşıya kaldığı kayıplar gerçek malikin tek hukuki tesellisi, Devlet’e karşı açacağı tazminat tazminatı ile zararını giderme imkânıdır. Bu mekanizma, bireysel adaleti sağlamayı hedeflerken, kamu güvenini koruma yükümlülüğünü devlet üzerine yükler.
About Post Author
