TAPU SİCİLİNE GÜVEN İLKESİ NEDİR? TÜRK MEDENİ KANUNDA DÜZENLENİŞİ VE GÜNCEL UYGULAMASI
1. Giriş: Tapu Siciline Güven İlkesinin Hukuktaki Yeri
Türk hukuk sisteminde mülkiyet hakkı en temel haklardan biridir. Anayasa’nın 35. maddesi mülkiyet hakkını güvence altına alır. Ancak mülkiyet hakkının güvence altına alınabilmesi için, taşınmaz malların mülkiyetini gösteren kayıtların doğru, güvenilir ve alenî olması gerekir.
İşte burada tapu siciline güven ilkesi devreye girer. Bu ilke, tapu siciline güvenerek işlem yapan iyi niyetli kişilerin korunacağını ifade eder. Başka bir deyişle, tapu sicilinde malik olarak gözüken kişiden taşınmazı satın alan ve iyi niyetli olan üçüncü kişi, tapu kaydının sonradan hatalı veya yolsuz olduğu anlaşılsa dahi korunur.
Bu ilke, hem ekonomik güvenliği hem de hukuki istikrarı sağlamayı amaçlar. Çünkü taşınmazların devri, yalnızca tarafları değil, tüm toplumu ilgilendiren bir işlemdir.
2. Hukuki Çerçeve: Türk Medeni Kanunu’nda Düzenleme
Tapu siciline güven ilkesi Türk Medeni Kanunu (TMK)’da açıkça düzenlenmiştir.
2.1. TMK m. 1023
“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”
Bu madde, tapu siciline güven ilkesinin temel dayanağıdır. Yani:
-
Tapu kütüğünde malik olarak görünen kişiden,
-
İyiniyetle mülkiyet veya ayni hak kazanan kişi,
-
Sicil hatalı dahi olsa korunur.
2.2. TMK m. 1024
Bu maddeye göre, “tapudaki yanlış tescil nedeniyle hak kaybına uğrayan kişi, bunu devlete karşı ileri sürebilir.” Yani devletin tazminat sorumluluğu vardır.
2.3. TMK m. 1025
Yolsuz tescil hükümlerini düzenler. Yani tescil hukuka aykırı olsa bile, iyi niyetli üçüncü kişinin kazanımı korunabilir.
3. Tapu Siciline Güven İlkesinin Şartları
3.1. Tapu Sicilinde Kayıt Bulunmalı
Sicilde bir kaydın bulunması gerekir. Eğer taşınmaz hiç kaydedilmemişse, güven ilkesinden bahsedilemez.
3.2. Üçüncü Kişi İyiniyetli Olmalı
Üçüncü kişinin kötü niyetli olmaması, yani sicildeki hatayı bilmemesi gerekir. Örneğin; mirasçıların uyarısına rağmen taşınmazı satın alan kişi iyi niyetli sayılamaz.
3.3. Ayni Hak Kazanılmış Olmalı
İlke yalnızca ayni hak kazanımlarında geçerlidir. Kira veya şahsi borç ilişkilerinde uygulanmaz.
3.4. Geçerli Bir Tescil İşlemi Yapılmış Olmalı
Sicilde yapılan işlem resmi şekilde tescil edilmiş olmalıdır.
4. Uygulama Alanları
4.1. Tapu İptal ve Tescil Davaları
En çok karşılaşılan alan budur. Muris muvazaası, sahte vekalet, muvazaalı satış gibi durumlarda sicil yolsuz hale gelir. Ancak üçüncü kişinin iyi niyetli olması halinde, tapu siciline güven ilkesi onu korur.
4.2. Muris Muvazaası Davaları
Miras bırakanın mirasçıları aldatmak için yaptığı işlemler muris muvazaası sayılır. Ancak tapudan taşınmazı iyi niyetli alan üçüncü kişi korunur.
4.3. İpotek, Rehin ve İntifa Hakları
Tapu siciline güven ilkesi yalnızca mülkiyet için değil, ipotek gibi diğer ayni haklar için de geçerlidir.
5. İstisnalar
5.1. Kötü Niyetli Kişiler
Sicildeki hatayı bilerek işlem yapan kişi korunmaz.
5.2. Zilyetliğe Aykırı Durumlar
Tapu kaydı ile fiili durum arasındaki fark çok açıksa, üçüncü kişi korunmaz.
5.3. Kanuna Aykırı Kazanımlar
Kanun tarafından yasaklanan kazanımlar güven ilkesinden yararlanamaz.
6. Yargıtay ve Anayasa Mahkemesi Kararları
6.1. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu
“Tapu siciline güvenerek işlem yapan ve iyi niyetli olan üçüncü kişi korunur; önceki malikin dava hakkı devlete karşıdır.”
6.2. Anayasa Mahkemesi
AYM, mülkiyet hakkı kapsamında sicile güven ilkesinin hukuki güvenlik için vazgeçilmez olduğunu vurgulamıştır.
7. Uygulamada Karşılaşılan Problemler
-
Sahte vekaletname ile yapılan satışlar,
-
Tapuda yolsuz tescil,
-
Mahkeme kararlarının sicile işlenmemesi,
-
Aynı taşınmaz üzerinde birden fazla hak tesis edilmesi.
8. Müvekkil Stratejisi
-
Sicil incelemesi yapılmalı.
-
Tapu kayıtları ile fiili durum karşılaştırılmalı.
-
Müvekkil üçüncü kişi konumundaysa iyiniyet iddiası güçlendirilmelidir.
-
Sicil hatalıysa devlet tazminat davası açılabilir.
9. Uluslararası Boyut
Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi kararlarında da sicile güven ilkesi, mülkiyet hakkının korunması ile bağlantılı görülmüştür.
10. Sonuç
-
Tapu siciline güven ilkesi, mülkiyet güvenliğinin temel unsurudur.
-
İyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımı korunur.
-
Yolsuz tescil durumunda devletin sorumluluğu vardır.
-
İlke, hem ekonomik güvenliği hem hukuki istikrarı sağlar.
About Post Author
