Tapu Siciline Güven İlkesi ile İyi Niyetli Üçüncü Kişilerin Korunması: Yargıtay Kararları Işığında

---

Giriş

Taşınmaz mülkiyeti, toplumun ekonomik ve sosyal hayatında merkezi bir rol oynar. Mülkiyet hakkının güvence altına alınabilmesi için, taşınmazların üzerinde kimin hak sahibi olduğunu gösteren tapu sicil sisteminin güvenilir olması gerekir.

Ancak tapu sicilinde zaman zaman hatalı, yolsuz veya muvazaalı tesciller görülebilir. İşte bu noktada hukuk düzeni, sicile güvenerek işlem yapan iyi niyetli üçüncü kişileri korumayı amaçlamıştır. Bu koruma, tapu siciline güven ilkesi ile sağlanır.

Bu makalede, iyi niyetli üçüncü kişilerin korunması meselesi, Türk Medeni Kanunu hükümleri, Yargıtay kararları ve doktrinsel görüşler ışığında incelenecektir.

---

1. Tapu Siciline Güven İlkesi: Tanım ve Dayanak

1.1. Tanım

Tapu siciline güven ilkesi, “tapu kütüğünde malik görünen kişiden taşınmazı kazanan iyi niyetli üçüncü kişilerin bu kazanımlarının korunması” olarak tanımlanır.

1.2. TMK 1023

“Tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet veya başka bir ayni hak kazanan üçüncü kişinin bu kazanımı korunur.”

Bu hüküm, doğrudan iyi niyetli üçüncü kişilerin korunmasını sağlamaktadır.

1.3. Amaç

• Hukuki güvenliği sağlamak,

• Taşınmaz devrinde güven oluşturmak,

• Ekonomik ilişkilerin devamlılığını korumak.

---

2. İyi Niyet Kavramı

2.1. Medeni Kanunda İyi Niyet

TMK m. 3’e göre:

“Kanunun iyi niyete hukuki bir sonuç bağladığı durumlarda, asıl olan iyi niyetin varlığıdır.”

2.2. İyi Niyetin Şartları

• Kişinin sicilin yolsuz olduğunu bilmemesi,

• Bilmesi gerekmemesi,

• Normal özen yükümlülüğünü yerine getirmiş olması.

---

3. Üçüncü Kişinin Korunma Şartları

1. Tapu sicilinde kayıt olmalı.

2. Üçüncü kişi sıfatı bulunmalı.

3. İyi niyetli olmalı.

4. Ayni hak kazanmış olmalı.

---

4. Yargıtay Kararlarında İyi Niyetli Üçüncü Kişi

4.1. Muris Muvazaası Davaları

Yargıtay, muris muvazaası davalarında şu ilkeyi benimsemiştir:

• Eğer taşınmaz üçüncü kişiye devredilmiş ve alıcı iyi niyetli ise, onun kazanımı korunur.

• Ancak alıcının muvazaayı bildiği veya bilecek durumda olduğu ispatlanırsa korunmaz.

4.2. Yolsuz Tescil

Yargıtay 1. HD:

“Tapuda malik gözüken kişiden iyi niyetle taşınmaz satın alan üçüncü kişinin kazanımı korunur; önceki malik devlete karşı tazminat davası açabilir.”

4.3. Sahte Vekaletle Satışlar

Yargıtay 14. HD:

“Sahte vekaletnameyle yapılan işlemlerde, üçüncü kişi vekaletin sahte olduğunu bilemeyecek durumda ise iyi niyetli sayılır ve korunur.”

---

5. İyi Niyetin Korunmadığı Haller

• Sicildeki yolsuzluğu bilen kişiler,

• Fiili durumla sicil arasındaki çelişkiyi görebilecek durumda olanlar,

• Kanuna aykırı kazanımlar.

Örnek: Tapuda malik olarak görünen kişi ölmüşse, bundan haberdar olan alıcı iyi niyetli sayılmaz.

---

6. Devletin Sorumluluğu

TMK m. 1007’ye göre:

“Tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan devlet sorumludur.”

Dolayısıyla:

• Üçüncü kişi korunur,

• Önceki malik devletten tazminat talep edebilir.

---

7. Anayasa Mahkemesi’nin Yaklaşımı

AYM, bireysel başvurularda tapu siciline güven ilkesini mülkiyet hakkının korunması kapsamında değerlendirmiştir.

“İyi niyetli üçüncü kişilerin kazanımının korunmaması, hukuki güvenlik ve mülkiyet hakkının ihlali olur.”

---

8. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Tapuda sahtecilik,

• Çifte satış,

• İmar uygulamaları sonucu doğan kayıt hataları,

• Mirasçıların muvazaalı işlemleri.

---

9. Müvekkil İçin Yol Haritası

• Tapu kaydının detaylı araştırılması,

• İyi niyetin belgelerle desteklenmesi,

• Yargıtay içtihatlarına atıf yapılması,

• Sicilden doğan zarar varsa devlete karşı tazminat davası açılması.

---

10. Sonuç

• Tapu siciline güven ilkesi, iyi niyetli üçüncü kişileri koruyan temel ilkedir.

• TMK m. 1023, Yargıtay kararlarıyla birlikte uygulamada çok önemli bir güvence sağlar.

• Kötü niyetli kişilerin kazanımları korunmaz.

• Devlet, sicilden doğan zararlardan sorumludur.