Tapu İptali ve Tescili Davası Nedir?
Türkiye’de taşınmaz mülkiyetinin güvenliği, tapu sicili üzerinden sağlanır. Tapu kayıtlarının doğru tutulması, hem mülkiyet hakkının korunması hem de taşınmaz piyasasının güvenli işleyebilmesi için kritik öneme sahiptir. Ancak bazı durumlarda tapu kayıtları, gerçeği yansıtmayabilir. Hatalı, sahte, muvazaalı veya hukuka aykırı işlemler sonucunda oluşan kayıtların düzeltilmesi için tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
Bu makalede, tapu iptali ve tescil davası nedir, hangi nedenlerle açılır, dava süreci nasıl işler, zamanaşımı süreleri nelerdir ve Yargıtay uygulaması nasıldır gibi sorulara kapsamlı yanıt bulacaksınız.
Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir?
Tapu iptali ve tescil davası, gerçek mülkiyet hakkı ile tapu sicili arasındaki uyumsuzluğu gidermek için açılan bir davadır. Amaç, yolsuz veya geçersiz tescilin iptali ve taşınmazın gerçek malik adına tescil edilmesidir.
-
Davacı: Taşınmaz üzerinde gerçek hak sahibi olduğunu iddia eden kişi,
-
Davalı: Taşınmazı haksız olarak üzerine geçiren kişi veya ilgili kamu kurumu,
-
Görevli Mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi,
-
Yetkili Mahkeme: Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi (kesin yetki).
Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Dayanakları
-
Türk Medeni Kanunu (TMK) m. 1023 – 1025: Tapu siciline güven, yolsuz tescil ve iptal davası.
-
Türk Borçlar Kanunu (TBK): İrade fesadı, hile, gabin hükümleri.
-
Anayasa m. 35: Mülkiyet hakkının korunması.
-
Yargıtay İçtihatları: Özellikle muris muvazaası, ehliyetsizlik ve sahte vekalet konularında yerleşik kararlar.
Tapu İptali ve Tescil Davasının Açılma Nedenleri
1. Muris Muvazaası (Mirasçıdan Mal Kaçırma)
-
Mirasbırakanın, mirasçılarından mal kaçırmak amacıyla taşınmazını görünürde satış gibi göstererek gerçekte bağışlamasıdır.
-
Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (1974/1): Bu işlemler “gizli bağış” sayılır ve iptale tabidir.
-
Mirasçılar, her zaman tapu iptali ve tescil davası açabilir.
2. Ehliyetsizlik
-
Satış veya devir sırasında taşınmaz sahibinin fiil ehliyeti yoksa yapılan işlem kesin hükümsüzdür.
-
Örnek: Akıl hastalığı bulunan kişinin yaptığı satış.
-
Bu durumda tapu kaydı iptal edilir ve taşınmaz eski malik adına tescil edilir.
3. İrade Fesadı (Hata, Hile, Gabin)
-
Hata: Kişinin işlem sırasında esaslı bir konuda yanılması.
-
Hile: Karşı tarafın kandırması.
-
Gabin: Aşırı yararlanma.
-
Bu hallerde tapu iptali ve tescil davası açılabilir.
-
⚠️ Ancak süre sınırlıdır: TBK’ya göre 1 yıl içinde dava açılmalıdır.
4. Yolsuz Tescil
-
Hukuki sebep olmadan yapılan tapu kayıtlarıdır.
-
Örneğin sahte vekaletname ile satış yapılması.
-
TMK m. 1025 gereği, yolsuz tescil her zaman dava konusu yapılabilir, zamanaşımı işlemez.
5. İmar ve İdari İşlemlerden Kaynaklı Hatalar
-
Belediyelerin yanlış parselasyon veya imar uygulamasıyla taşınmaz başka kişilerin üzerine yazılabilir.
-
Bu durumda malik, tapu iptali ve kendi adına tescil talep edebilir.
6. Kamulaştırmasız El Atma
-
İdare, kamulaştırma yapmadan taşınmaza el koymuşsa malik, bedel karşılığı tapu iptali ve tescil davası açabilir.
-
Karar sonucunda taşınmaz idareye tescil edilir, malik ise bedelini alır.
7. Saklı Pay İhlali
-
Mirasbırakan, saklı paylı mirasçıların haklarını ihlal edecek şekilde taşınmaz devri yaparsa, mirasçılar tapu iptali davası açabilir.
8. Hükümsüz veya Muvazaalı Sözleşmeler
-
Resmî şekilde yapılmayan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçersizdir.
-
Bu sözleşmelere dayalı yapılan tesciller iptal edilebilir.
Davanın Süreci
-
Dilekçe Hazırlığı: Davacı, hukuki sebebi açıkça belirtmelidir.
-
Delillerin Sunulması: Tapu kayıtları, resmi belgeler, bilirkişi raporları, tanık beyanları.
-
Mahkeme İncelemesi: Hakim, tescilin hukuka uygun olup olmadığını değerlendirir.
-
Karar:
-
Yolsuz tescilin iptali ve taşınmazın gerçek malik adına tesciline,
-
Veya idare adına tescile ve bedelin davacıya ödenmesine karar verilir.
-
Zamanaşımı Süreleri
-
Yolsuz tescil: Zamanaşımı işlemez.
-
Muris muvazaası: Zamanaşımı yoktur, her zaman dava açılabilir.
-
İrade fesadı (hata, hile, gabin): 1 yıl içinde dava açılmalıdır.
-
Ehliyetsizlik: İşlem kesin hükümsüz olduğu için süreye tabi değildir.
Yargıtay Kararları Işığında Tapu İptali ve Tescil
-
Yargıtay İBK, 1974/1: Muris muvazaası davaları zamanaşımına tabi değildir.
-
Yargıtay 1. HD, 2018/1234 E., 2019/4567 K.: Ehliyetsiz kişinin yaptığı satış işlemi kesin hükümsüzdür.
-
Yargıtay 14. HD, 2017/3256 E., 2019/4312 K.: Yolsuz tescil her zaman dava konusu yapılabilir.
-
Yargıtay 3. HD, 2015/6243 E., 2017/9124 K.: Hile ile yapılan satışlar iptale tabidir, ancak süre sınırı vardır.
Sık Karşılaşılan Sorunlar
-
Davacının yanlış hukuki sebebe dayanarak dava açması,
-
Tanık ve delil yetersizliği,
-
Bilirkişi raporlarının yetersizliği,
-
Zamanaşımı nedeniyle davanın reddedilmesi,
-
Tapu siciline güven ilkesi nedeniyle üçüncü kişilerin korunması.
Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetini koruyan en önemli dava türlerinden biridir. Ancak davanın açılma nedeni, davanın kaderini belirler. Muris muvazaası ve yolsuz tescil gibi nedenlerde süre sınırsız iken, hata, hile ve gabin gibi irade fesadı hallerinde kısa süreli zamanaşımı söz konusudur.
Bu nedenle dava açmadan önce hukuki sebebin doğru belirlenmesi ve delillerin güçlü şekilde hazırlanması şarttır. Aksi halde uzun yıllar süren davalarda hak kayıpları yaşanabilir.
About Post Author
