Tapu İptali ve Tescil Davası Kimlere Karşı Açılır?

1. Giriş

Tapu iptali ve tescil davası, taşınmaz mülkiyetinde en sık rastlanan uyuşmazlıkların çözümünde başvurulan temel dava türlerinden biridir. Bu dava sayesinde, tapu siciline yanlış veya hukuka aykırı kaydedilmiş kayıtların iptali ve gerçek hak sahibinin lehine yeni kaydın yapılması sağlanır. Ancak bu davanın en kritik boyutlarından biri, davanın kime karşı açılacağıdır. Çünkü yanlış kişiye yöneltilen dava, husumet yokluğu nedeniyle reddedilecektir.

Bu nedenle, tapu iptali ve tescil davasının taraflarının doğru belirlenmesi, davanın esası kadar önemlidir.

---

2. Tapu İptali ve Tescil Davasının Hukuki Niteliği

• Eda ve inşai dava niteliği taşır.

• Amacı: Tapu kaydının gerçek hak sahibine uygun hâle getirilmesi.

• TMK m. 1024: Yolsuz tescilin düzeltilmesi ancak dava yoluyla mümkündür.

---

3. Tapu İptali ve Tescil Davasında Husumet

3.1. Husumet Kavramı

Husumet, bir davanın doğru kişiye yöneltilmesini ifade eder. Tapu iptali ve tescil davasında, davacı ve davalı tarafların doğru belirlenmesi yargılamanın esaslı şartıdır.

3.2. Genel İlke

Dava, tapuda malik görünen kişiye karşı açılır. Çünkü tapuda kayıtlı olan kişi, kaydın hukuki sonuçlarını doğuran kişidir.

---

4. Tapu İptali ve Tescil Davasının Kimlere Karşı Açılacağı

4.1. Tapuda Malik Görünen Kişi

• Ana kural budur: Tapuda malik gözüken kişiye karşı dava açılır.

4.2. Malik Ölmüşse: Mirasçıları

• Malik ölmüşse, dava mirasçılara yöneltilir.

• Mirasçılar tereke üzerinde elbirliği mülkiyeti sahibidir.

• Davanın tüm mirasçılara yöneltilmesi gerekir.

4.3. Tereke Temsilcisi veya Kayyım

• Terekeye kayyım atanmışsa, dava kayyıma yöneltilir.

• Vasiyetname veya miras sözleşmesi varsa, vasiyeti yerine getirme görevlisi de taraf olabilir.

4.4. İntifa Hakkı Sahibi

• Tapuda malik görünen kişi yanında, intifa hakkı sahibi varsa doğrudan davalı olmaz.

• Ancak hakkı ihlal ediliyorsa davaya fer’î müdahil olabilir.

4.5. Kamu Kurumları

• İmar uygulamaları, kamulaştırma veya idari işlem sebebiyle yapılan tescillerde, davalı ilgili kamu kurumudur.
  📌 Örnek: Belediyenin yaptığı imar uygulaması nedeniyle yanlışlıkla taşınmaz başkasına geçmişse, dava belediye aleyhine açılır.

4.6. Kadastro Davalarında Husumet

• Kadastro hatasından kaynaklanan tescillerde, Hazine veya ilgili kamu tüzel kişiliği davalı olabilir.

4.7. İyi Niyetli Üçüncü Kişiler

• Tapuda kayıtlı malik, taşınmazı devretmişse, dava yeni malike yöneltilir.

• TMK m. 1023 gereği, tapuya güvenerek taşınmaz iktisap eden iyi niyetli üçüncü kişiler korunur.

• Ancak iyi niyet yoksa, dava doğrudan yeni malik aleyhine açılır.

---

5. Davanın Davacı Tarafı

• Gerçek hak sahibi,

• Mirasçılar,

• Hazine (kadastro hataları, sahipsiz yerler),

• Tapuda hakkı ihlal edilen herkes, davacı olabilir.

---

6. Yanlış Tarafa Açılan Davalar

• Tapuda malik olmayan kişiye açılan davalar husumetten reddedilir.

• Ehliyetsiz kişiye açılan dava, vasiye yöneltilmediğinde geçersiz olur.

• Sadece bazı mirasçılara karşı açılan dava da reddedilir.

---

7. Yargıtay Kararları Işığında Husumet

• Muris muvazaası: Dava, tapuda malik görünen kişiye veya onun mirasçılarına karşı açılır.

• Ehliyetsizlik: İşlemi yapan kişinin tapuda malik görünen halefi davalı olur.

• Kamulaştırmasız el atma: Davalı idare olur.

---

8. Uygulamada Karşılaşılan Sorunlar

• Mirasçılardan birinin davada unutulması → husumet eksikliği.

• Tapu kayıtlarında malik görünüp fiilen ilgisi olmayan kişilere açılan davalar.

• Kamu kurumlarına yöneltilmeyen imar/kadastro davalarının reddi.

---

9. Sonuç ve Değerlendirme

Tapu iptali ve tescil davasında, doğru taraflara husumet yöneltilmesi, davanın kabulü için en önemli ön şarttır. Genel kural, davanın tapuda malik görünen kişi veya onun mirasçıları aleyhine açılmasıdır. Ancak idari işlem kaynaklı tescillerde kamu kurumları, kadastro hatalarında Hazine, muris muvazaasında mirasçılar da davalı olabilir.

Bu nedenle, dava açmadan önce:

• Tapu kayıtları ayrıntılı incelenmeli,

• Mirasçılar belirlenmeli,

• İlgili kamu kurumları davaya dahil edilmelidir.

Avukatların uygulamada en çok dikkat etmesi gereken nokta, husumet yokluğu sebebiyle davanın reddi riskini önlemektir.