Süre Verilmeden Yıkım Kararı (Yapı Ruhsatı): Usul, İptal Sebepleri, Stratejiler ve Uygulama Rehberi

---

Özet

• Ruhsatsız veya ruhsat/eklerine aykırı yapı tespitinde idare, önce yapıyı durdurur ve yapı tatil tutanağı düzenler; ardından ilgiliye en az 7 gün savunma/aykırılığın giderilmesi için süre tanımak zorundadır (3194 sayılı İmar Kanunu m.32).
• Bu 7 günlük usuli güvence tanınmadan doğrudan yıkım kararı verilmesi; Anayasa m.36’daki savunma hakkını ve İmar Kanunu m.32’deki şekli usulü ihlal eder → iptal sebebidir.
• Yürütmenin durdurulması için iki şart birlikte aranır: açık hukuka aykırılık + telafisi güç veya imkânsız zarar (2577 sayılı İYUK m.27). Yıkım fiilen geri çevrilemez olduğundan ikinci şart çoğunlukla sağlanır.
• Yetki, şekil, sebep, konu, maksat unsurlarından herhangi birindeki sakatlık, yıkım işlemini düşürür. En sık hatalar: tebligatsız/eksik tebligat, 7 gün verilmemesi, encümen kararsız/eksik kararlı yıkım, gerekçesiz işlem, ruhsat varlığının/aykırılığın niteliğinin araştırılmaması.
• Dava süresi kural olarak 60 gündür (2577 sayılı İYUK m.7). Tebliğ tarihini kaçırmayın; İYUK m.11 başvurusu planlanacaksa süre hesabını buna göre yapın.

---

 

1) Temel Kavramlar ve Sorunun Çerçevesi

Yıkım kararı, imar hukuku çerçevesinde ruhsatsız veya ruhsata/eklerine aykırı yapının ortadan kaldırılmasına yönelik ağır bir idari işlemdir. “Süre verilmeden yıkım” ifadesi, idarenin yapıyı durdurma ve savunma için süre verme yükümlülüğünü atlayarak doğrudan yıkıma gitmesi anlamına gelir. Bu durumda usul güvenceleri devreye girer; zira yıkım, hem mülkiyet hakkına (Anayasa m.35) hem de ölçülülük ilkesine doğrudan etki eden en ağır müdahalelerden biridir.

Özellikle yapı ruhsatı bulunan yapılarda, “aykırılığın niteliği” ve “giderilebilirlik” (tadilat projesi, ruhsat yenileme) araştırılmadan, bir anda yıkıma gidilmesi, savunma hakkı–ölçülülük–gerekçe ekseninde ciddi sakatlıklar doğurur.

---

 

2) Hukuki Dayanak ve Usuli Güvenceler

2.1. 3194 sayılı İmar Kanunu m.32 – Durdurma, Tutanak ve 7 Gün

• Tespit: Ruhsatsız veya ruhsata aykırı yapı saptandığında idare (belediye/valilik), yapıyı derhal durdurur ve yapı tatil tutanağı düzenler.
• Savunma Süresi: İlgiliye en az 7 gün içinde savunma yapması ve aykırılığı gidermesi için süre verilir.
• Yıkım: Bu sürenin sonunda savunma alınarak ve değerlendirilerek (giderilebilirlik, tadilat, ruhsat yenileme imkânı vb.) encümen kararı ile yıkıma gidilebilir.

2.2. 3194 sayılı İmar Kanunu m.42 – İdari Para Cezası

Yıkım ile para cezası aynı olayda farklı hukuki işlemlerdir. Usul eksikliği (ör. 7 gün verilmemesi) yıkımı sakatlar; para cezası için ayrıca usul ve ispat denetimi gerekir.

2.3. 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve Yönetmeliği

Yapı tatil tutanağı ve süre bildirimi, muhakkak usulüne uygun tebliğ edilmelidir. Tebligat muhataba, kanuni temsilciye, tebligat adresinde uygun kişiye veya şartları varsa elektronik tebligat yoluyla yapılabilir. Usulsüz tebligat, süreleri ve savunma imkânını deforme eder.

2.4. 2577 sayılı İYUK – Dava Süresi, Yürütmenin Durdurulması

• Dava süresi: Kural olarak 60 gün (İYUK m.7).
• Yürütmenin durdurulması (YD): Açık hukuka aykırılık ve telafisi güç/İmkânsız zarar koşulları (İYUK m.27). Yıkım işlemleri doğası gereği geri döndürülemez zarar doğurduğundan, YD gerekçelendirmesi güçlendirilmelidir.
• İYUK m.11 başvurusu: Üst makama başvuru düşünülecekse, süre hesabı buna göre planlanmalı; başvuru dava açma süresini durdurma/yeniden başlatma etkisi yönünden dikkatle kullanılmalıdır.

---

 

3) “Süre Verilmeden Yıkım Kararı”nın Hukuki Niteliği ve İptal Sebepleri

Yıkım gibi ağır yaptırımlar usuli güvenceler eşliğinde uygulanabilir. 7 günlük süre verilmeden, savunma alınmadan, tadilat/ruhsat yenileme imkânı değerlendirilmeden tesis edilen yıkım kararında şu iptal sebepleri genellikle gündeme gelir:

1. Şekil Unsuru İhlali: 3194 m.32’deki durdurma–tebligat–7 gün basamakları atlanmışsa işlem şeklen sakattır.
2. Savunma Hakkı İhlali: Anayasa m.36 kapsamındaki adil yargılanma/savunma hakkı idari süreçlerde de geçerlidir; savunma verilmeden yıkıma gidilemez.
3. Sebep Unsuru Eksikliği: Aykırılığın ne olduğu, nerede ve hangi delille tespit edildiği gerekçede açık değilse işlem sebepsiz kalır.
4. Gerekçe Eksikliği: Kararın neden yıkım gerektirdiğini, giderilebilirlik seçeneklerinin neden yetersiz olduğunu somut verilerle ortaya koymayan işlemler iptale açıktır.
5. Ölçülülük/Orantılılık: Kısmi yıkımla giderilebilecek aykırılıkta tam yıkıma gitmek ölçüsüzdür.
6. Yetki Unsuru: Yıkım yetkisinin encümence kullanılması gerekir; yanlış organ/eksik oy çokluğu sakatlık doğurabilir.
7. Tebligat Hataları: Usulsüz tebligat, hem süreyi hem de savunma imkanını bozar.
8. Ruhsat Durumunun İncelenmemesi: Mevcut bir yapı ruhsatı varsa, süresi, kapsamı, tadilat olanağı titizlikle irdelenmelidir.

---

 

4) Yapı Ruhsatı Olan–Olmayan Senaryolar

4.1. Tamamen Ruhsatsız Yapı

Klasik m.32 rejimi uygulanır: durdurma → 7 gün → savunma → encümen → yıkım. Süre verilmeden doğrudan yıkım usule aykırıdır.

4.2. Ruhsatlı Ama Aykırı İnşaat

Proje dışı imalat, fazladan kat/çekme mesafesi ihlali, cephe–statik aykırılıklar… Burada idare, tadilat projesi ile giderilebilirlik ihtimalini ciddiyetle değerlendirmelidir. Kısmi yıkım ve ıslah imkânları varken tam yıkım ölçüsüz olabilir. 7 gün süre verilmesi yine zorunlu.

4.3. Ruhsat Süresi Sorunu (3194 m.29)

Ruhsat 2 yıl içinde başlanmazsa veya başlanıp 5 yıl içinde bitirilmezse ruhsat hükümsüzleşir. Buna rağmen “yakın zamanda tadilat/yenileme” talebi varsa, değerlendirme yapılmadan yıkım ölçüsüz olabilir. Süre ve savunma burada da geçerlidir.

---

 

5) Yapı Tatil Tutanağı, Tebligat ve 7 Günlük Süre: Adım Adım

Aşama 1 – Tespit: Teknik personel, yerinde inceleme ile fotoğraflı, koordinatlı, tarih–saatli tespit yapar.
Aşama 2 – Tutanak: Yapı tatil tutanağı düzenlenir; aykırılığın yeri, kapsamı, ölçüsü açıkça yazılır; mühürleme yapılır.
Aşama 3 – Tebligat: Tutanak ve 7 günlük süreyi içeren yazı, usulüne uygun tebliğ edilir (7201).
Aşama 4 – Savunma/Islah: İlgili, savunma, tadilat projesi, ruhsat yenileme talebi, eksik evrak tamamlama gibi ıslah yollarına başvurabilir.
Aşama 5 – Değerlendirme: İdare, gelen savunmayı ciddiyetle inceler; giderilebilirlik varsa kısmi yıkım/ıslah kararı düşünebilir.
Aşama 6 – Encümen Kararı: Somut gerekçeli yıkım kararı ancak bu aşamadan sonra verilebilir.

Not: Mühür fekki (mühür bozma), TCK m.203 kapsamında suçtur; idari süreç işlerken mühürün korunması gerekir.

---

 

6) Encümen Kararı, Gerekçe ve Ölçülülük

• Organ: Yıkım kararı belediye encümeni veya il encümeni tarafından, mevzuata uygun toplantı ve karar nisapları ile alınmalıdır.
• Gerekçe: Kararda aykırılığın yer–ölçü–hukuki dayanak boyutu somut anlatılmalı; neden kısmi yıkım değil de tam yıkım gerektiği ikna edici biçimde ortaya konulmalıdır.
• Ölçülülük: Kamu yararı–birey hakkı dengesi kurulmalı; ıslah ile giderilebilecek hususlarda yıkım son çare olmalıdır.

---

 

7) Yürütmenin Durdurulması (YD) ve Strateji

YD Şartları (İYUK m.27):

1. İşlemin açıkça hukuka aykırı olması
2. Telafisi güç veya imkânsız zarar doğması

Uygulama: “Süre verilmeden yıkım” dosyalarında açık usul ihlali (7 gün, tebligat, tutanak eksikleri) çoğu kez ilk şartı karşılar. Yıkımın geri dönüşsüz etkisi ise ikinci şartı güçle destekler.
Taktik:

• Tutanak–tebligat–encümen karar zincirindeki her halkayı belgeleyin ve eksikleri madde madde gösterin.
• Fotoğraf, keşif, bilirkişi taleplerini somutlaştırın.
• Ruhsat/tadilat ihtimallerini ayrıntılandırarak ölçülülük itirazını güçlendirin.

---

 

8) Deliller, Bilirkişi ve İspat Planı

Belge Seti:

• Yapı ruhsatı ve ekleri (mimari–statik–mekanik projeler)
• Yapı tatil tutanağı (imza, tarih, koordinat, foto)
• Tebligat evrakı (tebliğ mazbatası/e-tebligat çıktısı)
• Encümen kararı (gerekçe, katılım listesi, nisap)
• İmar planı kesitleri (plan notlarıyla birlikte)
• Uygunluk–giderilebilirlik raporları, tadilat projeleri
• Şantiye fotoğrafları ve uydu/halihazır veriler

Bilirkişi/Keşif:

• Aykırılığın miktarı (metraj), giderilebilirlik ve kısmi yıkım olanağı, statik güvenlik, imar planına uyum bilirkişisel incelenmelidir.
• Ölçülülük değerlendirmesi, bilirkişi orada somutlaştırılır.

---

 

9) Belediyelerin Sık Yaptığı Hatalar ve Etkili Savunma Argümanları

1. 7 Günlük Sürenin Verilmemesi: “Derhal yıkım” reflek­si → açık usul ihlali.
2. Usulsüz Tebligat: Tutanak/süre tebliği muhataba ulaşmadan işlem → savunma hakkı ihlali.
3. Encümen Yerine Yanlış Organ: Başkanlık/başkan yardımcısı yazısı ile yıkım → yetki sakatlığı.
4. Gerekçesiz Karar: “Ruhsatsızdır, yıkılsın” tipinde şablon gerekçe → iptale açık.
5. Ruhsat/Tadilat İncelemesiz Yıkım: Ruhsatlı yapıda tadilat imkânı varken tam yıkım → ölçüsüzlük.
6. Kısmi Yıkım Alternatifinin Düşünülmemesi: Aykırılık kısmî ise, tüm yapının yıkımı ölçüsüzdür.
7. Zincir Eksikliği: Tespit–tutanak–tebligat–savunma–encümen dizisi belgesiz/eksik.

Her biri, yürütmenin durdurulması ve iptal için güçlü zemin sağlar.

---

 

10) İstisnalar ve Özel Kanun Rejimleri (Kısa Notlar)

Bazı özel mevzuatlar (örneğin Gecekondu Kanunu, Kıyı Kanunu, Orman Kanunu, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapılar) ayrı usuller öngörebilir ve kimi aşamalarda daha hızlı müdahaleye izin verebilir. Ancak genel imar rejimi bakımından, 3194 m.32’nin 7 günlük süresi temel güvencedir. Dosyada hangi rejimin uygulanacağı mutlaka netleştirilmeli, yanlış rejimin uygulanması iptal sebebi yapılmalıdır.

---

 

11) Pratik Yol Haritası ve Kontrol Listesi

Kontrol Listesi (Dava Öncesi):

• Yapı tatil tutanağı var mı? İçeriği somut mu?
• Tebligat usulüne uygun mu? 7 gün açıkça bildirildi mi?
• Savunma verildi mi/verilebildi mi? İdare değerlendirdi mi?
• Encümen kararı mevcut mu? Gerekçeli mi? Nisap doğru mu?
• Ruhsat/tadilat ihtimali incelendi mi? Kısmi yıkım alternatifi var mı?
• Foto–keşif–bilirkişi ile giderilebilirlik/ölçülülük kanıtlanabilir mi?
• Dava süresi (60 gün) içinde misiniz? YD için güçlü argümanlar hazır mı?

Tavsiye Edilen Dosya Akışı:

1. Yazılı başvuru ile idareden tüm işlem dosyasını isteyin (tutanak, foto, encümen, tebligatlar).
2. Uzman teknik görüş alın (giderilebilirlik, kısmi yıkım).
3. İdare Mahkemesinde iptal davası + YD talebi.
4. Keşif–bilirkişi talebini ayrıntılandırın.
5. Eğer yıkım yapılmışsa, tam yargı davası (zarar–tazmin).

---

 

12) Örnek İptal Davası Kurgusu (İskelet)

Dava Konusu: 3194 m.32 sürecine aykırı olarak süre verilmeden tesis edilen yıkım kararının iptali ve yürütmenin durdurulması.

A) Olaylar:

• …/…/2025’te … ada … parseldeki yapı hakkında yapı tatil tutanağı düzenlendiği iddia edilmektedir. Tutanak tarafımıza tebliğ edilmemiş olup, savunma yapmamız için 7 günlük süre tanınmamıştır.
• …/…/2025 tarihli encümen kararı ile yıkım tesis edilmiştir. Gerekçede aykırılığın ne olduğu, nerede gerçekleştiği ve neden kısmi yıkım yerine tam yıkım tercih edildiği somutlaştırılmamıştır.
• Yapımız ruhsatlıdır ve tespit edilen aykırılık tadilat projesi ile giderilebilir niteliktedir.

B) Hukuki Nedenler:

• 3194 m.32: 7 gün savunma süresi verilmeden yıkım tesis edilemez.
• Anayasa m.36: Savunma hakkı ihlali.
• İYUK m.27: Açık hukuka aykırılık + telafisi güç zarar → YD koşulları oluşmuştur.
• İdari İşlemin Unsurları: Şekil, sebep ve gerekçe yönlerinden sakatlık; ölçülülük ilkesine aykırılık.
• Tebligat Hukuku (7201): Usulsüz tebligat nedeniyle savunma imkânı fiilen ortadan kalkmıştır.

C) Deliller:
Tutanak, tebligat mazbataları/e-tebligat kayıtları, encümen kararının aslı, ruhsat ve ekleri, pro­jeler, fotoğraflar, uydu görüntüleri, keşif-bilirkişi incelemesi vs.

D) Sonuç ve İstem:
Yukarıda arz edilen nedenlerle; yürütmenin durdurulmasına, akabinde yıkım kararının iptaline, yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davalı idare üzerinde bırakılmasına karar verilmesini arz ve talep ederiz.

---

 

13) Sık Sorulan Sorular (SSS)

S1. 7 günlük süre neden bu kadar önemli?
Çünkü 3194 m.32 açıkça savunma ve ıslah imkânı tanır. Bu süre idareye duyurulmuş aykırılığın giderilmesi için tanınan asgarî usuli güvencedir. Verilmemesi iptal sebebidir.

S2. Yapı tatil tutanağını imzalamazsam ne olur?
İmzadan kaçınmanız tutanak muhtevasını geçersiz kılmaz; görevliler şerh düşer. Esas olan tebligat ve süre işlemeye başlamasıdır. Ancak tebligat usulsüzse, buna itiraz edersiniz.

S3. Ruhsatım var; yine de yıkım gelebilir mi?
Evet; ruhsata aykırılık varsa müdahale olabilir. Fakat idare, tadilat projesi ile giderilebilirliği çözüm odaklı değerlendirmeli; kısmi yıkım mümkünse tam yıkım ölçüsüzdür.

S4. Dava süresi kaç gün?
Kural olarak 60 gün (İYUK m.7). Vergi uyuşmazlıklarında farklıdır; imar–yıkım için genel süre 60 gündür. Tebliğ tarihini belgelendirin.

S5. Yıkım gerçekleşmişse artık geç mi?
Hayır. Tam yargı davası ile zararın tazmini mümkündür. Ayrıca iptal de hukuki yarar bakımından gündemde olabilir; dosyaya göre ihdas ve iade talepleri şekillenir.

S6. E-tebligat geçerli mi?
Şartları varsa evet. 7201 ve ilgili yönetmelik uyarınca usulüne uygun düzenlenmiş e-tebligat hüküm doğurur. Kayıt–zaman damgası, muhatap adresi–yetkililik gibi teknik ayrıntılar denetlenmelidir.

S7. Mühür bozma nedir?
TCK m.203 uyarınca mühür fekki suçtur. İdari süreç işlerken mühürün korunması önemlidir; aksi halde cezai risk doğar.

---

 

14) Sonuç ve Değerlendirme

Süre verilmeden yıkım kararı, imar hukukunun çekirdeğindeki usuli güvencelerin (3194 m.32’deki durdurma–tebligat–7 gün–encümen) göz ardı edilmesi anlamına gelir. Bu tür işlemler savunma hakkını zedeler, şekil–sebep–gerekçe unsurları bakımından sakattır ve çoğu kez ölçülülük ilkesine aykırı düşer.

Pratik öneri:

• Tebligat ve tutanaklardaki en küçük sapmayı belgeleyin;
• Ruhsat/tadilat dosyanızı tam ve ikna edici hazırlayın;
• Kısmi yıkım–ıslah seçeneklerini teknik raporla somutlaştırın;
• YD talebinizde açık hukuka aykırılık ve geri dönülmez zararı net gösterin;
• 60 günlük süreyi kaçırmayın ve gerekirse İYUK m.11 stratejisini dikkatle uygulayın.

Bu yaklaşım, mülkiyet hakkı ile kamu düzeni arasındaki dengeyi hukuk devleti ilkeleri içinde kurar; hukuka aykırı “süre verilmeden yıkım” işlemlerini yargısal denetimde başarıyla bertaraf etmenizi sağlar.