Şufa (Önalım) Hakkı Nedir? Şartlar, Süreler, Dava Usulü ve Yargıtay Kararları
1) Kavram ve Hukukî Dayanak
Kanunî önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette (TMK m. 688 vd.) bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlara aynı koşullarla o payı öncelikle satın alma imkânı tanıyan yenilik doğurucu bir haktır. Dayanağı TMK m. 732–734’tür:
-
TMK m. 732: Paylı mülkiyette payın üçüncü kişiye satışı önalımı doğurur.
-
TMK m. 733: Önalım hakkının kullanılması ve süreler (nisbî 3 ay – mutlak 2 yıl).
-
TMK m. 734: Hakkın kullanılmasının sonuçları ve tescil.
Önalım, elbirliği mülkiyetinde (miras ortaklığı gibi) doğmaz; paylı mülkiyet gerekir. Hakkın kaynağı kanundur (sözleşmesel şufa’dan farklıdır).
2) Doğum Şartları ve Tetikleyici İşlem
Önalım hakkı sadece payın satılması hâlinde doğar. Yargıtay’ın yerleşik yaklaşımına göre:
-
Satış dışı tasarruflar önalımı kural olarak tetiklemez: bağış, trampa (değişim), miras yoluyla intikal, mal rejimi tasfiyesi, şirket sermaye koyma, cebrî satış (icra ihaleleri) gibi işlemlerde kanunî önalım hakkı kullanılamaz.
-
Önalımı doğuran an, tapuda pay devrinin tescil edilmesidir. Salt satış vaadi veya adi yazılı sözleşme yeterli olmaz; tescil önemlidir.
Yargıtay Uygulaması (özet):
“Önalım, payın satımı ile doğar; bağış veya trampa önalımı doğurmaz.”
“Cebrî artırma ile edinmede (icra ihaleleri) kanunî önalım uygulanmaz.”
Nisbi süre: Satışın yazılı olarak bildirildiği tarihten itibaren 3 ay.
Mutlak süre: Satışın tapuda tescilinden itibaren 2 yıl.
“Tescil, sürelerin başlangıcı ve hasım tespiti bakımından belirleyicidir.”
3) Süreler – TMK m. 733
Önalım hakkının kullanılabilmesi için iki kritik süre vardır:
-
Nisbi süre: Satışın yazılı olarak bildirildiği tarihten itibaren 3 ay.
-
Mutlak süre: Tapuda satış tescilinden itibaren 2 yıl.
Bu süreler hak düşürücüdür. Mahkemece re’sen dikkate alınır.
Bildirimin şekli:
Noter aracılığıyla yapılan yazılı bildirim, ispat açısından en güvenli yöntemdir. E-posta, elden imzalı tebliğ gibi yöntemler de delil olabilir ancak ispat güçlüğü doğurabilir.
Yargıtay 6. HD: “Noter aracılığıyla yapılan bildirim nisbi sürenin başlama tarihi bakımından en güvenli yöntemdir.”
4) Kimlere ve Nasıl Karşı Dava Açılır? (Husumet – Görev – Yetki)
-
Zorunlu hasım: Önalım davası kural olarak alıcıya karşı açılır. Satıcının davada taraf gösterilmesi şart değildir; ancak somut olaya göre birlikte göstermek pratikte uyuşmazlığı azaltabilir. Birden fazla alıcı varsa tamamına husumet yöneltmek gerekir.
-
Görevli mahkeme: Asliye Hukuk Mahkemesi.
-
Kesin yetki: HMK m. 12 gereği taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
Yargıtay Uygulaması (özet):
“Alıcı zorunlu hasımdır; pay birden çok kişiye satıldıysa tüm alıcılara husumet yöneltilmelidir.”
“Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi re’sen gözetilir.”
5) Bedelin Deposu ve “Kesin Süre” Mekanizması
Önalım davasının ruhu, alıcının yaptığı ödemeleri aynı koşullarla üstlenmektir. Bu nedenle davacı paydaş, satış bedeli ile alıcı aleyhine doğan zorunlu masrafları (tapu harçları, döner sermaye vb.) mahkemenin vereceği kesin süre içinde depo etmek zorundadır.
Yargıtay Uygulaması (özet):
“Satış bedeli ve zorunlu masrafların mahkemece verilen kesin süre içinde depo edilmemesi hâlinde dava reddedilir.”
“Bedel muvazaalı biçimde düşük gösterilmişse, kötüye kullanımı önlemek adına gerçek/rayiç bedel araştırılır; davacıya buna göre depo imkânı tanınır.”
6) Muvazaa, Kötüye Kullanım ve Rayiç Bedel Sorunu
Önalımı bertaraf etmek amacıyla bedelin tapuda yapay biçimde düşük gösterilmesi veya işlemin bağış mış gibi düzenlenmesi uygulamada sık görülür. Yargıtay, hakkın kötüye kullanımına göz yummamak için şu ilkeleri benimser:
-
Bedel açıkça muvazaalı görünüyorsa mahkeme bilirkişi marifetiyle rayiç değer araştırması yapabilir; depo miktarı buna göre gerçek bedel düzeyine çekilebilir.
-
İşlem gerçekte bağış ise (satış görünümünde bağış), satış unsurunun yokluğu nedeniyle kanunî önalım zaten tetiklenmemelidir. Mahkeme işlem iradesini ve karşı edimi araştırır.
Yargıtay Uygulaması (özet):
“Önalımı dolanmak için bedelin fahiş derecede düşük gösterilmesi hâlinde, somut olayın özelliklerine göre gerçek bedel araştırılır.”
“Satış görünümünde bağış ispat edilirse önalım koşulu doğmadığından davanın reddi gerekebilir.”
7) Fiilî Taksim (Uzun Süreli Fiilî Bölüşüm) İstisnası
Paydaşların taşınmazı uzun süredir fiilen bölüşerek (örneğin herkesin kendi bölümüne yapı yaptığı, sınırlarını belirlediği, ortak iradeyle kullanıldığı) kullandıkları durumlarda, Yargıtay fiilî taksim olgusunu önemser:
-
Fiilî taksim yerleşik ve çekişmesiz ise, başkası tarafından devralınan o bölüme karşı önalım hakkının kullanılmasını hakkaniyete aykırı bulabilir.
-
Bu görüş, paydaşlar arasındaki yerleşik kullanım dengesi ile dürüstlük kuralına dayanır.
Yargıtay Uygulaması (özet):
“Uzun süreli ve herkesçe bilinen fiilî taksim varsa ilgili kısım yönünden önalımın dürüstlük kuralına aykırı kullanılmasına izin verilmez.”
8) Önalım Hakkından Feragat – Sözleşmesel Düzenlemeler
Kanunî önalım hakkı feragat beyanıyla önceden ortadan kaldırılabilir. Uygulamada:
-
Paydaşların noter onaylı feragat beyanları alınır; hatta tapuya şerh verilmesi, üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilirlik sağlar.
-
Ayrıca kat mülkiyetine geçiş veya imar uygulamaları sırasında paydaşlar arası önalım ilişkisini düzenleyen protokoller görülebilir.
Dikkat: Feragat açık, yazılı ve tereddütsüz olmalıdır; şerh verilmesi önerilir.
9) Dava Stratejisi ve Uygulama Adımları (Kontrol Listesi)
-
Paylı mülkiyeti ve tescili teyit edin (tapu kayıt örneği).
-
İşlem türünü belirleyin: satış mı? (Bağış/trampa/ihale ise önalım doğmaz.)
-
Süreler: Noter ihbarı var mı? 3 ay başladı mı? Her hâlükârda 2 yıl doldu mu?
-
Hasım tespiti: Alıcı(lar)ın tamamı zorunlu hasım. Satıcıyı da eklemek ihtilafı azaltabilir.
-
Görev-yetki: Asliye Hukuk, taşınmazın bulunduğu yer (HMK m. 12).
-
Bedel ve masraf listesi: Sözleşmedeki bedel + alıcı tarafınca yapılan zorunlu tapu harç/masrafları.
-
Muvazaa/fiilî taksim iddia ve delilleri (tanık, keşif, bilirkişi, fotoğraf, belediye/imar kayıtları).
-
Kesin süreye hazırlık: Depo için finansal plan; süreyi kaçırmayın.
-
Önleyici hamle: İlerde satış ihtimali varsa paydaşlardan feragat beyanı alın ve şerh verin.
10) Sık Yapılan Hatalar
-
Yanlış hasım: Pay birden fazla kişiye satılmışken yalnızca bir alıcıya dava açmak.
-
Süreyi kaçırma: Noter tebliğinden sonra 3 ay içinde dava açmamak; 2 yıllık mutlak süreyi gözden kaçırmak.
-
Depo eksikliği: Mahkemenin verdiği kesin sürede bedel/masrafları yatırmamak.
-
İşlem türünü yanlış okumak: Trampa/bağış/ihalede dahi önalım davası açmak.
-
Fiilî taksimi ciddiye almamak: Yıllardır süren fiilî bölüşümü yok saymak.
11) Yargıtay’dan İlkesel Çıkarımlar (Karar Özetleri)
Aşağıda, uygulamada sık atıf yapılan Yargıtay yaklaşım ve ilkeleri özet olarak verilmiştir (karar numarası/ tarihi somut olaya göre araştırılmalıdır):
-
Sadece satış önalımı doğurur: Trampa, bağış, miras, cebrî satışta kanunî önalım yoktur.
-
Husumet alıcıya yöneltilir: Payın birden fazla alıcıya devri varsa tamamı davada yer almalıdır.
-
Kesin süre–depo: Mahkemece verilen kesin süre içinde bedel/masraflar yatırılmazsa dava reddedilir.
-
Muvazaa–rayiç: Tapuda fahiş düşük bedel gösterilerek önalım dolanıyorsa rayiç bedel tespit edilir; depo buna göre yapılır.
-
Fiilî taksim: Yerleşik fiilî taksim varsa, ilgili bölüm yönünden önalım dürüstlük kuralına aykırı görülebilir.
-
Süreler re’sen: 2 yıllık mutlak süre hak düşürücüdür; mahkemece re’sen gözetilir.
12) SSS – Kısa Cevaplar
Önalım hakkımı nasıl kaybederim?
3 aylık nisbi süreyi veya 2 yıllık mutlak süreyi kaçırırsanız ya da mahkemenin kesin süresinde depo yapmazsanız hakkınız düşer.
Satıcı payı eşine/birinci derece akrabaya satarsa?
Satışsa önalım doğar; ancak muvazaa/kötüye kullanım iddiası ve fiilî taksim gibi savunmalar sonucu etkileyebilir.
Bedel fahiş düşük gösterilmişse?
Muvazaa şüphesi varsa mahkeme rayiç bedeli araştırır ve depo miktarını buna göre belirleyebilir.
İcra ihalesiyle pay aldıysam önalım riski var mı?
Genel kabul, cebrî satışta kanunî önalımın uygulanmayacağı yönündedir.
Feragat nasıl yapılır?
Noter onaylı açık feragat beyanı düzenleyip tapuya şerh verilmesi, üçüncü kişilere karşı da kuvvetli koruma sağlar.
13) Sonuç ve Öneriler
Kanunî önalım, paylı mülkiyette dengeyi ve paydaşlar arası güveni koruyan kritik bir kurumdur. Başarılı bir önalım davanın anahtarı:
-
Sürelerin titizlikle takibi (3 ay/2 yıl),
-
Doğru hasım ve doğru mahkeme seçimi,
-
Depo yükümlülüğünün zamanında ve eksiksiz yerine getirilmesi,
-
Muvazaa ve fiilî taksim olgularının teknik ve delilli yönetimidir.
Uygulamada her dosya kendine özgüdür. Satışın gerçek mahiyeti, bedel, kullanım biçimi, paydaşlar arası uzun süreli ilişkiler ve yerel emsaller sonucu belirler. Bu nedenle, önalım planlayan paydaşların erken aşamada hukuki danışmanlık alması; payını satacak paydaşların ise potansiyel önalımı göz önünde bulundurarak işlem planlaması yapması en sağlıklı yoldur.
About Post Author
