SÖZLEŞMESEL ÖNALIM (ŞUF’A) HAKKI SÖZLEŞMESİ

Tarih: [//__]
Yer: [_____________ Noterliği / [İl-İlçe]]
Sözleşme No: [/]

1. TARAFLAR

1.1. Hakkı Veren (Malik):
Adı-Soyadı/Unvanı: []
T.C. Kimlik No/VKN: []
Adres: [_____________________________________________]

1.2. Hakkı Lehtarı (Önalım Hakkı Sahibi):
Adı-Soyadı/Unvanı: []
T.C. Kimlik No/VKN: []
Adres: [_____________________________________________]

Taraflar birlikte “Taraflar”, her biri ayrı ayrı “Taraf” olarak anılacaktır.

2. TANIMLAR

Önalım (Şuf’a) Hakkı: Hakkı Veren’in bu Sözleşme konusu taşınmazı bir üçüncü kişiye satmak istemesi halinde, Lehtar’ın, üçüncü kişiye satılan taşınmazı aynı bedel ve koşullarla satın almayı talep edebilmesine imkân veren, sözleşmesel nitelikte sınırlı bir şahsi haktır.
Satış Bildirimi: Hakkı Veren’in üçüncü kişiye yönelik satış iradesinin oluştuğu anda, satışın bedelini, ödeme planını ve sair şartlarını içerecek şekilde Lehtar’a noter aracılığıyla yapacağı yazılı bildirimi.
Tapu Şerhi: İşbu hakkın TMK ve TBK hükümleri uyarınca tapu kütüğünün beyanlar hanesine şerh verilmesini.

3. SÖZLEŞMENİN KONUSU VE DAYANAK

3.1. İşbu Sözleşme; [İl] ili, [İlçe] ilçesi, [Mah./Köy] [], [Ada/Parsel/BB No:] [____] numaralı, nitelik: [Arsa/Konut/İşyeri/Diğer], yüzölçümü: [__ m²] olan taşınmaz (bundan böyle “Taşınmaz” olarak anılacaktır) üzerinde Lehtar lehine sözleşmesel önalım hakkının tesisine ilişkindir.
3.2. Dayanak mevzuat başta olmak üzere Türk Borçlar Kanunu’nun alım, geri alım ve önalım sözleşmelerine ilişkin hükümleri ile Türk Medeni Kanunu’nun paylı mülkiyette kanuni önalım hükümleri (TMK m. 732 ve devamı) olup, işbu sözleşmesel hak, kanuni önalım hükümlerini bertaraf etmeyip onlarla yan yana uygulanır; çelişki halinde bu Sözleşme hükümleri sözleşmesel hak yönünden önceliklidir.

4. HAKKIN MAHİYETİ, SÜRESİ VE TAPUYA ŞERH

4.1. Hakkı Veren, Taşınmaz’ı (tamamını veya [pay oranı %]) üçüncü kişiye satma (her nevi satış, satış vaadi, trampa içinde satış unsuru barındıran işlemler ve malvarlığı devri sözleşmeleri dahil) iradesine vardığı anda, Lehtar’ın aynı bedel ve şartlarla satın alma teklifini kabul etmiş sayılacağını; bu kapsamda Lehtar’a öncelik tanınacağını peşinen kabul ve taahhüt eder.
4.2. Önalım hakkı **sözleşmenin imzası tarihinden itibaren [] yıl** süreyle geçerlidir. (Not: Taşınmaz lehine şerh verilebilen sözleşmesel önalım hakkı için azami süre mevzuat uyarınca 10 yıldır; şerh süresi sona erdiğinde, şerhin yenilenebilmesi için Taraflar yeni sözleşme ve şerh işlemlerini gerçekleştirmelidir.)
4.3. Taraflar, işbu sözleşmenin resmî şekilde düzenlenmesi ve tapunun beyanlar hanesine şerh verilmesi için birlikte başvuracaklarını, şerh masraflarının [Taraf/Oran] tarafından karşılanacağını kabul eder.

5. SATIŞ BİLDİRİMİ VE KULLANMA USULÜ

5.1. Hakkı Veren, üçüncü kişi ile bağlayıcı nitelikte bir satış sözleşmesi akdetmeden önce, Lehtar’a Satış Bildirimi yapmakla yükümlüdür. Bildirimde satış bedeli, ödeme planı (peşin/taksit), vadeler, teminatlar, devir tarihi ve diğer tüm ticari/hukuki koşullar ayrıntılı şekilde yer alır.
5.2. Satış Bildirimi noter kanalıyla yapılır ve tebliğ tarihinden itibaren Lehtar’ın [30] gün içinde yazılı olarak önalım hakkını kullanıp kullanmayacağını bildirmesi gerekir.
5.3. Lehtar’ın süresi içinde olumlu beyanı üzerine Taraflar aynı koşullarla satış sözleşmesini [___] gün içinde imzalar ve tescil işlemlerini tamamlar. Lehtar’ın olumsuz beyanı veya süresinde cevap vermemesi halinde Hakkı Veren, bildirilen aynı koşullarla üçüncü kişiye satış yapabilir.
5.4. Hakkı Veren, bildirimde yer alan şartlardan daha avantajlı (daha düşük bedel, daha elverişli vade vb.) şartlarla üçüncü kişiye satış yapamaz; aksi halde Lehtar, aynı avantajlı şartlarla hakkını derhal kullanma ve/veya ihlal nedeniyle tazminat talep etme hakkına sahiptir.
5.5. Hakkın kullanımına ilişkin temerrüt ve ifa hükümleri Türk Borçlar Kanunu’na tabidir. Lehtar’ın hak kullanım beyanı sonrası bedelin ödenmesi ve tescil için gerekli evrakların ibrazı Lehtar’ın borcudur.

6. BEDEL, ÖDEME VE TEMİNATLAR

6.1. Önalım hakkının kullanılmasına konu satış bedeli, Satış Bildirimi’nde yer alan üçüncü kişiye satış bedeli ile tamamen aynı olacaktır.
6.2. Ödeme şekli, vadeler, teminatlar (ipotek, banka teminat mektubu, depozito, akreditif vb.) ve diğer koşullar Satış Bildirimi ile birebir uyumlu olur.
6.3. Taraflar, bedelin güvenli bir hesapta bloke edilmesi veya noter/avukat/emanet hesabı üzerinden takası hususunda ayrıca mutabık kalabilir.

7. MASRAFLAR, VERGİLER VE HARÇLAR

7.1. Tapu devir harçları, damga vergisi, noter masrafları ve sair fer’i masraflar kanuni düzenlemeler ve teamül uyarınca Taraflar arasında [paylaşıma] tabidir.
7.2. Önalım hakkının tapuya şerhi ve yenilenmesine ilişkin masraflar [Hakkı Veren/Lehtar/% oranında] tarafından karşılanacaktır.

8. ÜÇÜNCÜ KİŞİYE SATIŞ PROSEDÜRÜ VE İHLAL

8.1. Hakkı Veren, Satış Bildirimi’nde belirtilen koşullara aynen bağlı kalmak zorundadır.
8.2. Satış Bildirimi yapılmaksızın üçüncü kişiye satış yapılması, bildirim şartlarına aykırı satış veya daha avantajlı şartlarla satış yapılması sözleşmeye aykırılık teşkil eder.
8.3. Bu durumda Lehtar, (i) aynı şartlarla tescilin kendisine yapılmasını, (ii) olmazsa uğradığı zararların tazminini ve/veya (iii) cezai şart uygulanmasını talep edebilir.
8.4. Cezai Şart (opsiyonel): Hakkı Veren’in 8.2. maddesine aykırılığı halinde, Lehtar’a [satış bedelinin %__’i] tutarında cezai şart öder. Cezai şart, Lehtar’ın tazminat ve ifa taleplerine ek olup, mahsup edilmez.

9. DEVİR, TEMLİK VE YENİ SAHİBE ETKİ

9.1. Lehtar, işbu sözleşmeden doğan önalım hakkını Hakkı Veren’in yazılı izni olmaksızın üçüncü kişilere devredemez/temlik edemez; ancak Lehtar’ın doğrudan veya dolaylı kontrol değişiklikleri bu yasağın istisnası sayılabilir (Taraflarca önceden yazılı olarak kabul edilmek kaydıyla).
9.2. Hakkın tapuya şerh edilmiş olması halinde, Taşınmaz’ı iktisap eden üçüncü kişi şerhten haberdar sayılır ve şerh süresince bu sözleşme hükümleri yeni malike karşı da ileri sürülebilir.

10. KANUNİ ÖNALIM (BİLGİLENDİRME)

10.1. Paylı mülkiyet mevcut ise kanuni önalım (TMK m. 732 vd.) hükümleri saklıdır. Bu durumda satışı öğrenen paydaşın, noter bildirimi tarihinden itibaren üç ay ve her hâlükârda devir tarihinden itibaren iki yıl içinde dava yoluyla kanuni önalımı kullanabileceği hususunda Taraflar karşılıklı bilgi sahibi olduklarını kabul eder. (Bu madde bilgilendirme amacı taşır.)

11. TEBLİGAT

11.1. Taraflar’ın yukarıda belirtilen adresleri yasal tebligat adresleridir. Adres değişiklikleri diğer Taraf’a noter aracılığıyla bildirilmedikçe eski adrese yapılan tebligatlar geçerli sayılır.
11.2. Tebligatlar 7201 sayılı Tebligat Kanunu ve ilgili mevzuat uyarınca yapılır.

12. GİZLİLİK

Taraflar, işbu Sözleşme’nin varlığı ve içeriği ile Satış Bildirimi’ne konu ticari ve mali koşulları gizli tutacak; kanunen zorunlu haller dışında üçüncü kişilere açıklamayacaktır.

13. MÜCBİR SEBEPLER

Taraflar’ın kontrolü dışında gelişen ve borçların ifasını geçici olarak imkânsız kılan haller (doğal afet, savaş, grev/lock-out, geniş çaplı bilişim kesintileri vb.) mücbir sebep teşkil eder. Mücbir sebep halinde süreler makul ölçüde ötelenir; durum derhal yazılı olarak bildirilir.

14. UYUŞMAZLIKLARIN ÇÖZÜMÜ VE UYGULANACAK HUKUK

14.1. İşbu Sözleşme Türk Hukuku’na tabidir.
14.2. Uyuşmazlıklarda [İstanbul (Merkez) Adliyesi Mahkemeleri ve İcra Daireleri] yetkilidir.
14.3. Taraflar, aralarında öncelikle uzlaşma/ara buluculuk yolunu deneyeceklerini beyan ederler (zorunlu haller saklıdır).

15. ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER

15.1. İşbu Sözleşme, resmî şekil şartına tabidir; noterde düzenleme şeklinde yapılır.
15.2. Herhangi bir hükmün hükümsüzlüğü, diğer hükümlerin geçerliliğini etkilemez.
15.3. Ekler, bu Sözleşme’nin ayrılmaz parçasıdır.
15.4. Taraflar, işbu Sözleşme ile iradelerinin serbestçe oluştuğunu ve ehliyet sahibı olduklarını beyan eder.

16. YÜRÜRLÜK

16.1. İşbu Sözleşme [//____] tarihinde iki nüsha olarak düzenlenmiş ve Taraflarca okunarak, anlaşılmak suretiyle imza altına alınmıştır.
16.2. Tapu şerhi için gerekli tüm belgelerin temini ve başvuru Taraflarca [__] gün içinde yerine getirilecektir.

17. EKLER

• Ek-1: Taşınmaz’a ilişkin tapu kayıt örneği
• Ek-2: İmar ve takyidat bilgileri
• Ek-3: Kimlik ve yetki belgeleri
• Ek-4: Tapuya şerh dilekçesi örneği
• Ek-5: Satış Bildirimi şablonu

18. İMZA

Hakkı Veren (Malik)
Ad-Soyad/Unvan: _______________________
İmza-Mühür: ___________________________

Hakkı Lehtarı (Önalım Hakkı Sahibi)
Ad-Soyad/Unvan: _______________________
İmza-Mühür: ___________________________

Noter Düzenleme Şerhi
İşbu Sözleşme; [İl/İlçe] [____] Noterliği’nde, [Tarih] günü [saat]’de, düzenleme şeklinde yapılmış olup, Taraflar’ın kimlikleri ve ehliyetleri tespit edilmiştir. Sözleşme okunmuş, anlaşılarak imzalanmıştır.
Noter: __________________
Mühür/İmza: ______________