Site Aidatlarının Hukuki Niteliği, “Fahiş Zamlar” ve Ödememe Hâlinde Sonuçlar

Özet

Site/ apartman aidatı; ortak yer ve tesislere ilişkin yönetim, bakım, onarım, sigorta, enerji ve personel giderlerinin karşılanması için kat maliklerinden (gerektiğinde kiracılardan sözleşmeye dayalı yansıtma yoluyla) toplanan, periyodik ve öngörülebilir nitelikte bir borçtur. Esas borçlu kat malikidir. Aidatlar yıllık “işletme projesi” ile belirlenir; proje kat maliklerine bildirilir ve belirli süre içinde itiraz edilmezse kesinleşir. Ödenmeyen aidat için kanundan doğan aylık gecikme tazminatı (uygulamada çoğunlukla %5/ay) işler; yönetim ilamsız icra takibi başlatabilir. “Fahiş zam” iddiası, bütçenin objektif verilere dayanmaması, lüks/yenilik niteliğindeki kalemlerin usulsüz biçimde aidata yüklenmesi, arsa payı–eşitlik dengesine uyulmaması gibi hallerde gündeme gelir; çözüm yolu işletme projesine süresinde itiraz ve Sulh Hukuk Mahkemesi’nde iptal/uyarlama talebidir. Aidat alacağı periyodik edim niteliğindedir; uygulamada 5 yıllık zamanaşımı kabul görür.

1) Aidat Nedir? Hukuki Dayanak ve Borcun Kaynağı

Aidat; ana taşınmazın ortak alan ve tesisleri için zorunlu/yararlı giderleri ve yönetim masraflarını karşılamak üzere düzenli toplanan ortak gider payıdır. Hukuki dayanak üç sacayağına dayanır:

Kanun: Kat maliklerinin, ortak gider ve avans paylarına katılma borcu kanundan doğar. Kural olarak arsa payı oranı geçerlidir; ancak kanun bazı kalemlerde eşit ödeme esası öngörebilir (ör. kapıcı/kalorifer/bahçıvan/bekçi giderleri).
Yönetim Planı: Tapuya tescilli ve tüm kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde ana metindir. Dağıtım esasları, sosyal tesislerin kullanım kuralları, yönetici/denetçi düzeni burada belirlenir.
Kat Malikleri Kurulu Kararları & İşletme Projesi: Yönetici yıllık bütçeyi (işletme projesi) hazırlar; kalem kalem gider öngörüsü ve kişi başına düşen payı gösterir. Proje bildirilir; yasal sürede itiraz edilmezse kesinleşir ve uygulanır.

Aidat = (Ortak Gider + Avans) – (Varsa dış gelirler) formülüyle düşünülmelidir. Avans, yıl içinde çıkacak giderlerin peşin karşılığıdır; yıl sonunda mahsup yapılması esastır.

Aidatın Özellikleri

Periyodik ve öngörülebilir: Aylık/üç aylık gibi düzenli tahakkuk eder.
Şahsi borç: Kural olarak bağımsız bölümün maliki borçludur; borç, “eşya borcu” gibi doğrudan taşınmaza yapışmış değildir.
Topluluk menfaati: Tahsilat aksarsa sitenin güvenlik, temizlik, enerji, bakım gibi yaşamsal hizmetleri aksar; bu sebeple kanun, yüksek oranlı gecikme tazminatıyla caydırıcılık kurar.

2) Hangi Giderler Aidata Dahildir? (Kapsam ve Sınırlar)

Zorunlu ve yararlı giderler esas alınır. Uygulamada ana kalemler:

Personel: Yönetici ücreti, danışma/güvenlik, temizlik, bahçe-bakım, teknik personel, denetçi.
Enerji: Ortak alan elektrik, aydınlatma, asansör, hidrofor, kazan, sirkülasyon pompaları, jeneratör.
Bakım/Onarım: Asansör periyodik bakım, yangın tesisatı, kamera sistemleri, çatı, dış cephe, kapı/turnike, çocuk oyun alanları, peyzaj.
Sigorta ve Abonelikler: Zorunlu deprem sigortası (DASK site düzeyinde değil daire bazında olsa da ortak risklerin poliçeleri), sorumluluk sigortaları, yazılım/otomasyon lisansları.
İdari Giderler: Muhasebe, avukatlık/danışmanlık (makul seviyede), tebligat/kırtasiye, bankacılık komisyonları.
Sosyal Tesisler: Havuz, spor salonu gibi özel tesisler için ek işletme giderleri (yönetim planındaki kurala göre).

Sermaye/yenileme (demirbaş) niteliği olan büyük harcamalar (asansörün komple yenilenmesi, çatı-cephe ısı yalıtımı, yeni sosyal tesis inşası vb.) “işletme” gideri değildir. Bunlar için özel karar ve çoğunluk aranır (aşağıda bkz. fahiş zam tartışması ve 4/5 çoğunluk gerektiren işlemler).

3) Aidatın Nasıl ve Kim Tarafından Belirlendiği: İşletme Projesi

Yönetici, her mali yıl başında işletme projesi hazırlar. Projede:

Bir önceki yıla göre gider kalemleri ve tahmini tutarlar gösterilir,
Dağıtım esası (arsa payı mı, eşit mi?) açıkça yazılır,
Kişi başı aylık pay hesaplanır,
Proje kat maliklerine bildirilir (ilan panosu + elektronik posta/tebligat uygulamada birlikte yapılır).

İtiraz süresi: Bildirimden itibaren 7 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulup iptal/düzeltme istenebilir. Süresinde itiraz olmazsa proje kesinleşir ve bağlayıcı hale gelir. Bu mekanizma, “aidatın keyfî belirlenmesini” önleyen en temel güvencedir.

4) “Fahiş Zam” Nedir? Hangi Ölçütlerle Denetlenir?

Her artış “fahiş” değildir. Fahiş zam; objektif verilere oturmayan, şeffaf açıklaması yapılmamış, yasal çoğunluk aranmadan lüks/yenilik harcamalarını aidat içine gizleyen veya dağıtım esasını (arsa payı–eşitlik–kullanım) hukuka aykırı biçimde uygulayan artıştır. Denetimde şu kriterler esas alınır:

Usul: İşletme projesi hazırlanmış mı? Zamanında bildirilmiş mi? Karar defteri, hazirun listesi, oy çokluğu/nisap doğru mu?
Şeffaflık: Personel sayısı/maaşları, sözleşmeli hizmet bedelleri (güvenlik, temizlik, asansör bakımı), enerji tüketim tabloları, bakım sözleşmeleri, teklif/ihale tutanakları açık mı?
Karşılaştırma: Geçen yıl gerçekleşen giderler, güncel TÜFE/ÜFE, asgari ücret, elektrik–doğalgaz birim fiyatları ve asgari hizmet seviyesi ile makul korelasyon var mı?
Nitelik Ayrımı: Yenileme/modernizasyon (demirbaş) kalemleri “işletme gideri”ne karıştırılmış mı? Böyle kalemler genellikle nitelikli çoğunluk gerektirir.
Dağıtım Adaleti: Arsa payı esasına aykırı eşit dağıtım yapılmış mı veya tersi? Yönetim planındaki açık kurala rağmen keyfî dağıtım var mı?
Hizmet–aidat dengesi: Fiilen sunulmayan hizmete ücret yansıtılmış mı? Kapalı havuz faal değilken işletme gideri tahsil edilmesi gibi çarpıklıklar var mı?

Lüks/yenilik niteliğindeki iş ve tesisler (ör. mevcutta olmayan sosyal tesis inşası, dekoratif/estetik yenileme, akıllı otomasyon sistemi kurulumu) için çoğu durumda nitelikli çoğunluk aranır. Usulüne uygun karar yoksa bu kalemler aidata “zorla” yüklenemez.

Fahiş Zamla Mücadele Stratejisi

Süreyi kaçırmayın: İşletme projesi tebliğinden itibaren 7 gün içinde Sulh Hukuk Mahkemesinde iptal/düzeltme davası açın.
İhtiyati tedbir talep edin: Aşırı/uygunsuz kalemlerin uygulanmasını yargılama sonuna kadar durdurmak mümkün olabilir (HMK 389 ve devamı koşulları).
Delil seti oluşturun: Önceki yıl gerçekleşen giderler, yeni sözleşmelerin metinleri ve alternatif teklifler, enerji faturaları, personel bordroları, kasa/ banka ekstreleri, karar ve işletme defteri, hazirun.
Uzlaşma & revizyon baskısı: Birçok yönetim, şeffaf tablo ve piyasa fiyatları önlerine konduğunda bütçeyi makulleştirir.

5) Kim Borçlu? Malik–Kiracı–İntifa Üçgeni

**Asıl borçlu kat maliki (mülk sahibi)**dir. Aidat borcu kanundan doğar ve malik üzerinde doğar.
Kiracı ile malik arasındaki kira sözleşmesiyle giderlerin kiracıya yansıtılması mümkündür; bu, yönetimle kiracı arasında doğrudan borç ilişkisi kurmaz.
Kiracı, sözleşme gereği ödediği işletme giderlerini malike karşı mahsup/ rücu edebilir.
İntifa hakkı sahibi varsa, fiili faydalanma ondaysa uygulamada işletme giderlerinin ona yükletilmesi makul görülür; ancak yönetim alacağını doğrudan malikten talep ederek icraya koyar.
Teslim edilmeyen/boş daire: Kullanılmıyor olması aidat yükümlülüğünü ortadan kaldırmaz; ortak gider, varlığın korunmasına yöneliktir.

Pratikte yönetimler, “borcu yoktur” yazısı olmadan satış/devri onaylamamayı ister; hukuken aidat borcunun şahsi niteliği korunur, fakat uygulamada satış aşamasında borç temizliği doğal bir emniyet supabıdır.

6) Ödeme Yapılmazsa Ne Olur? (Temerrüt, Gecikme Tazminatı, İcra)

a) Temerrüt ve Gecikme Tazminatı

Aidat vadesinde ödenmezse kat maliki temerrüde düşer. Kanun, aylık gecikme tazminatı öngörür (uygulamada %5/ay oranı yerleşiktir). Bu tazminat kanuni niteliktedir; genel olarak indirilmesi istenemez. Gecikme tazminatı, işlemiş gün sayısına göre oransal hesaplanır ve bileşik değil, basit usulde uygulanır.

b) İhtar–İcra–Dava Zinciri

İhtar: Yazılı ihtar, borcun kalemlerini ve vadesini net göstermelidir.
İlamsız icra takibi (genel haciz yolu): Yönetim, işletme projesi/karar defteri/hesap özetine dayanarak takibe girişir.
İtiraz: Borçlu itiraz ederse takip durur. Yönetim itirazın iptali davası açar veya şartları varsa itirazın kaldırılması yoluna gidebilir.
İcra inkâr tazminatı: Borçlu haksız itiraz etmişse, yargılama sonunda %20’den az olmamak üzere icra inkâr tazminatına hükmedilebilir.
Haciz–Satış: Takip kesinleşirse borçlunun menkulleri, hesapları veya taşınmazları üzerine haciz konulabilir. Konut dokunulmazlığı ayrı bir konu olsa da borç–alacak ilişkisi bağlamında haciz prosedürü İİK çerçevesinde işler.

Temel/zaruri hizmetlerin kesilmesi: Yönetimlerin, borçlu malikin/ kiracının elektrik–su–ısıtma gibi yaşamsal ortak hizmetlere erişimini tek taraflı kesmesi ciddi hukuki ihtilaf doğurur. Ölçülülük, yönetim planındaki açık hükümler ve zorunlu–sosyal tesis ayrımı dikkate alınmadan yapılacak kesintiler hukuka aykırı değerlendirilebilir. Buna karşılık sosyal tesislere (havuz, spor salonu vb.) erişim sınırlaması, açık ve makul düzenlemelere dayanmak şartıyla ölçülü yaptırım olarak kabul görebilir.

7) Zamanaşımı, Devir ve Geçmiş Dönem Borçları

Zamanaşımı: Aidat, periyodik nitelikte olduğundan uygulamada 5 yıllık zamanaşımı kabul edilir. Yönetimler alacağını bu süre içinde takibe koymalıdır.
Mülkiyet devri: Kural olarak yeni malik, devirden önceki dönem aidat borçlarından sorumlu olmaz; bu borç eski malik üzerinde kalır. Uygulamada satış aşamasında borçsuzluk yazısı talep edilmesi, yönetimin alacağını güvenceye alır.
Faiz/ gecikme tazminatı da aidat alacağına bağlıdır; zamanaşımı, ana alacakla birlikte işler.

8) Yönetimlerin Sık Yaptığı Hatalar (Risk Haritası)

İşletme projesi hazırlamamak veya tebliği ispatlayamamak.
Demirbaş yenilemelerini (asansör komple değişimi vb.) çoğunluk ve usul aramadan “işletme gideri” kalemine gizlemek.
Dağıtım esasını yönetim planına aykırı uygulamak (ör. arsa payı yerine eşit, ya da tersi).
Şeffaf olmayan sözleşmeler ve piyasa dışı bedeller.
Mahsup/avans uygulamamasından doğan iade–alacak karmaşası.
Temel hizmetleri keserek borç tahsil etmeye çalışma (ihtilaf ve tazminat riski).
Tebligat–delil disiplinine uymamak; icrada dayanak belge eksiklikleri.

9) Uygulamada Strateji: Alacaklı (Yönetim) ve Borçlu (Malik) Açısından

A) Yönetim İçin Pratik Yol Haritası

Yıllık takvim: İşletme projesini yıl başında hazırlayın; önceki yıl gerçekleşen giderleri ekleyin.
Delil seti: Karar/işletme defteri, sözleşmeler, teklifler, faturalar, personel bordroları, enerji tabloları, hazirun ve tebligat evrakı.
Şeffaflık: Web panosu/e-posta ile kalem kalem açıklama yapın; “neden arttı?” sorusuna cevap veren tablo yayınlayın.
Tahsilat politikası: Vade, gecikme tazminatı ve “temerrüt halinde süreç” metnini standartlaştırın.
İcra prosedürü: Önce ihtar, sonra ilamsız takip; itiraz hâlinde hızla itirazın iptali davasına geçin ve inkâr tazminatı talep edin.
Sosyal tesis kuralı: Yasak–sınırlama maddelerini yönetim planına açıkça yazın; ölçülü uygulayın.

B) Malik/Kiracı İçin Savunma–Korunma

Bütçeyi inceleyin: İşletme projesindeki kalemleri ve dağıtım esasını karşılaştırın; şüpheli kalemleri işaretleyin.
7 gün kuralı: Tebliğden itibaren 7 günü kaçırmayın; Sulh Hukuk’ta iptal/uyarlama davası açın ve tedbir talep edin.
Deliller: Piyasa fiyat araştırması, alternatif teklif, fiilen kullanılmayan sosyal tesisler, arıza/kapalı alan tutanakları.
Kira ilişkisi: Kiracı iseniz sözleşmeyi kontrol edin; “yan giderler–aidat” hükmü size yansıtma yapıyorsa, ödemeyi yapıp malike rücu haklarınızı saklı tutun.
Eski dönem borçları: Yeni malikler, satıştan önceki dönem borcuna muhatap edilirse, itiraz ve borçlu sıfatına ilişkin hukuki itirazı ileri sürün.

Sonuç

Site aidatı; kanundan doğan, topluluk yaşamını sürdüren zorunlu bir borçtur. Usulüne uygun işletme projesi ve şeffaf bütçeyle belirlendiğinde tahsilatı da hukuken güçlüdür. Aksi hâlde “fahiş zam” tartışması kaçınılmaz olur. Malik–kiracı ayrımında asıl borçlu maliktir; kiracıya yansıtma sözleşmesel düzlemdedir. Ödenmeyen aidatlar için aylık gecikme tazminatı işler; ilamsız icra yoluyla tahsil, itiraz hâlinde itirazın iptali davası gündeme gelir. Periyodik nitelik nedeniyle 5 yıllık zamanaşımı kural olarak uygulanır. Esas olan; şeffaflık, usule uygunluk ve ölçülülük ilkelerini ihlal etmeyen bir aidat politikasıdır.

Aidat, apartman aidat kuralları, fahiş zam, Hukuki Danışmanlık, istanbulavukat, Kira Uyuşmazlıkları, yargıtay kararları

Single Blog Title