Satış sözleşmesi TBK m.207 ve devamında düzenlenir. Satıcı, bir şeyin mülkiyetini devretme ve şeyi ayıpsız olarak teslim etme; alıcı ise satış bedelini ödeme ve satılanı teslim alma borcu altına girer. TBK m.207/2 uyarınca, “sözleşme ile aksi kararlaştırılmadıkça veya aksine bir adet bulunmadıkça” borçların aynı anda ifası (“concurrent performance”) esastır; yani satıcı teslim, alıcı ödeme yükümlülüğünü eşzamanlı yerine getirir. Bu kural, ifanın teminatı işlevi görür ve tek tarafın “önden ifa” talebine karşı denge sağlar.

Satışın konusuna göre kanun, ek şekil veya içerik şartları öngörebilir. Örneğin taşınmaz satış sözleşmesi resmi şekle tabidir: Mülkiyeti devreden asıl satış sözleşmesinin tapu sicil müdürlüğünde resmi şekilde yapılması (TMK m.706) zorunludur; bu, geçerlilik şartıdır. Noterlik Kanunu ve TBK m.237 (gayrimenkul satış vaadinde resmi şekil) hükümleri de bu rejimi tamamlar. Şekle uyulmayan taşınmaz satışlarında sözleşme geçersizdir; taraflar ancak verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri çerçevesinde geri isteyebilirler. Uygulama bu ilkeyi yerleşik olarak benimser. Son Karar

2. Y3HD-2021/9391: “Aynı anda ifa” karinesinin sınırı ve ispat yükü

Y3HD-2021/9391 sayılı kararda, satım ilişkisi bakımından veresiye/peşin olmayan satış kabul edilmişse TBK m.207/2’deki “aynı anda ifa” karinesinden alıcı lehine yararlanılamayacağı açıkça vurgulanmıştır. Buna göre alıcı, bedelin tamamen ödendiğini iddia ediyorsa bunu kendisi ispat etmelidir; artık “satıcı teslim etmeden ödeme yapmam” şeklinde bir eşzamanlılık siperine sığınamaz. Karar, ayrıca veresiye satışta faturanın “açık/kapalı” (bedeli tahsil edilmiş/edilmemiş) oluşuna dair ayrı bir inceleme yapılmasına gerek bulunmadığını, çünkü kredi (veresiye) koşulunun zaten ödeme zamanlamasını satımın peşin karakterinden ayırdığını belirtir. LEXPERA+3SANAL HUKUK – Herkes İçin Adalet+3Kararmatik+3

Bu içtihat, uygulamada çokça karşılaşılan “teslim edildi ama bedel ne ölçüde ödendi?” tartışmalarında ispat külfetini netleştirir: Peşin satış varsayımı (aynı anda ifa karinesi) alıcı lehine bir ödeme karinesi yaratmaz; özellikle taksitli/veresiye düzenek kabul edilmişse ödeme savını alıcı ispatlar. Dolayısıyla, satıcı alacağını talep ettiğinde alıcı sadece “teslim oldu, ben de ödedim” demekle yetinemez; ödeme belgelerini (dekont, senet, cari hesap mutabakatı vb.) ortaya koymalıdır. SANAL HUKUK – Herkes İçin Adalet+1

3. Taraf borçları ve sözleşmenin ifası

Satıcının borçları: (i) mülkiyeti devretme ve zilyetliği teslim (TBK m.207, m.210), (ii) ayıba karşı tekeffül – satılanın sözleşmeye uygun olmasını sağlama (TBK m.219 vd.), (iii) zapta karşı tekeffül – üçüncü kişinin hak ileri sürmesi halinde sorumluluk (TBK m.214 vd.).

Alıcının borçları: (i) bedeli ödeme ve teslimi alma (TBK m.207), (ii) uygun yerde ve zamanda ödeme (TBK m.89, m.90 ile birlikte).

İfa zamanı: Taraflarca belirlenmemişse TBK m.90 çerçevesinde uygun zamanda; TBK m.207/2 gereğince kural olarak eşzamanlıdır. Ancak Y3HD-2021/9391 ile teyit edildiği üzere, kredi/veresiye kurguda eşzamanlılık karinesi kırılır; ödeme, sözleşmede öngörülen vadeye ve şartlara göre yapılır, ispat külfeti alıcıdadır. Avukat Baran Doğan+1

4. Ayıplı ifa ve alıcının seçimlik hakları

Satılan, objektif veya subjektif ayıp taşıyorsa alıcı, TBK m.227 uyarınca seçimlik haklarını kullanabilir: (i) sözleşmeden dönme, (ii) bedelden indirim, (iii) ücretsiz onarım, (iv) ayıpsız misliyle değiştirme (imkân ve hakkaniyete göre). Ayıp ihbarı, türüne göre makul sürede ve işin niteliğine uygun şekilde yapılmalıdır (TBK m.223). Tüketici işlemlerinde 6502 sayılı TKHK’daki daha koruyucu düzenlemeler de ayrıca uygulanır. (Genel çerçeve, satışa ilişkin TBK düzenlemelerinin öğreti ve uygulamadaki açıklamalarıyla uyumludur.) Avukat Baran Doğan+1

5. Taşınmaz satışlarında şekil ve geçerlilik (uygulamadan bir hatırlatma)

Taşınmaz satışının geçerlilik şartı, tapuda resmi biçimde yapılmasıdır (TMK m.706). Noterde yapılan satış vaadi resmi şekle tabidir; fakat asıl mülkiyet devri tapuda yapılır. Şekil şartına uyulmamış sözleşmeler kesin hükümsüzdür; eda davası açılamaz, sadece iade talepleri gündeme gelebilir. Yargıtay uygulaması bu ilkeyi re’sen gözetir. Son Karar

6. İspat ve deliller: Y3HD-2021/9391’ın pratik yansımaları

• Veresiye/taksitli satış ispatı: Taraflar arasındaki cari hesap kayıtları, sevk irsaliyeleri, teslim tutanakları, yazılı sözleşme, e-posta/WhatsApp yazışmaları, ticari defterler; bunlar bedel ödeme tartışmasında belirleyicidir.

• Açık–kapalı fatura ayrımı: Y3HD-2021/9391, veresiye ilişkide bu ayrım üzerinde ayrıca durulmasına gerek görmemiş; esası “ödeme ispatı”na bağlamıştır. Bu nedenle satıcı alacak davasında faturanın “kapalı” olmadığı savunmasına sıkışmadan, alıcıdan ödeme ispatını bekleme hakkına sahiptir. SANAL HUKUK – Herkes İçin Adalet+1

7. Sonuç ve değerlendirme

Satış sözleşmesinde TBK m.207/2’deki aynı anda ifa karinesi, peşin satışın doğal uzantısıdır; ancak taraflar kredi/veresiye üzerinde mutabıksa bu karine işlemez. Y3HD-2021/9391 kararı, uygulamaya şu net mesajı verir: Veresiye satın alan alıcı, bedelin tamamen ödendiğini ispatla yükümlüdür; “aynı anda ifa” karinesi arkasına saklanamaz ve faturanın açık/kapalı olması tartışmasının önüne ispat gelir. Bu çapa, satışa dayalı alacak–itirazın iptali–menfi tespit uyuşmazlıklarında ispat stratejisini belirginleştirir ve delil sunumunu sadeleştirir. Legalbank+2SANAL HUKUK – Herkes İçin Adalet+2