Riskli Yapı Tespiti Nedir

1. Giriş: Deprem Gerçeği ve Riskli Yapı İhtiyacı

Türkiye, deprem kuşağında yer alan bir ülke ve büyük şehirlerin önemli bir kısmında yapı stoğu eski ve yorgun. Birçok bina, güncel deprem yönetmeliklerine göre tasarlanmamış; zemini, taşıyıcı sistemi, malzeme kalitesi bakımından ciddi riskler taşıyor. İşte “riskli yapı tespiti” tam bu noktada devreye giriyor.

Riskli yapı tespiti:

• Sadece “kentsel dönüşüm” etiketi için alınan bir idari karar değil,

• Can güvenliği, mülkiyet hakkı, kira ilişkileri ve yatırım kararlarını doğrudan etkileyen bir hukuki işlem niteliğinde.

6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun’un amacı, afet riski altındaki alanlarda ve bu alanlar dışındaki riskli yapılarda, can ve mal kayıpları yaşanmadan önce önleyici bir dönüşüm süreci işletmektir.

Bu makalede, “riskli yapı tespiti nedir, kim yaptırabilir, süreç nasıl işler, itiraz ve dava hakları nelerdir” sorularını, mevzuata uygun ve uygulamaya dönük bir bakışla ele alacağız.

---

2. Hukuki Çerçeve: 6306 Sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği

Riskli yapı tespitine ilişkin temel düzenlemeler:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun,

• 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği,

• Yönetmeliğe ekli “Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar (Ek-2)”,

• Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün özellikle 2024/1 sayılı Genelgesi gibi talimat ve genelgeler.

Bunlara ek olarak:

• Riskli yapı tespitinin kira sözleşmeleri üzerindeki etkisi bakımından Türk Borçlar Kanunu,

• Kat mülkiyetine tabi yapılarda karar alma süreçleri açısından Kat Mülkiyeti Kanunu,

• Mülkiyet hakkı, tapu kaydı, sınırlı ayni haklar bakımından Türk Medenî Kanunu da önem taşır.

Riskli yapı kararının hukuki niteliği, idari işlem olarak kabul edilir. Bu nedenle, riskli yapı tespitine karşı açılacak davalar kural olarak idare mahkemelerinde iptal davası niteliğindedir.

---

3. Riskli Yapı Kavramı: Sadece “Eski Bina” Olmak Yetmez

Mevzuat uyarınca riskli yapı, teknik verilere göre:

• Ekonomik ömrünü tamamlamış veya

• Deprem gibi afetler karşısında yıkılma ya da ağır hasar görme riski yüksek olan

yapı olarak tanımlanır.

Burada kritik nokta şudur:

Bir binanın çok eski olması tek başına riskli yapı sayılması için yeterli değildir; asıl kriter, taşıyıcı sistemin deprem performansı ve teknik raporla ortaya konan risk düzeyidir.

Riskli yapı tespiti:

• Kendi başına kullanılabilen,

• Üstü örtülü,

• İçine girilebilen,

• İnsanların oturma, çalışma, dinlenme, eğlenme, ibadet etme amaçlı kullandığı yapılar ile

• Hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar

hakkında yapılabilir.

Dolayısıyla sadece konutlar değil, iş yerleri, depolar, ahırlar, kamu binaları da riskli yapı tespitinin konusu olabilir. Kamu binaları için de riskli yapı tespiti yapılıp tapuya şerh verilmesi ve daha sonra yıkım veya dönüşüm sürecine girilmesi mümkündür.

---

4. Riskli Yapı Tespitini Kim Yaptırabilir?

4.1. Malikler ve Kanuni Temsilciler

Genel kural: Riskli yapı tespiti öncelikle yapı maliklerinin veya kanunî temsilcilerinin başvurusu üzerine yapılır.

Uygulama Yönetmeliği’ne göre:

• Kat mülkiyetine tabi yapılarda her bir kat maliki tek başına başvurabilir; oy birliği ya da çoğunluk şartı yoktur.

• Kat irtifakı veya arsa paylı tapularda, fiilen yapının sahibi konumundaki arsa payı sahibi başvuru yapar.

• Birden fazla malikin bulunduğu paylı mülkiyet durumunda da tek paydaşın başvurusu süreci başlatmaya yeter.

Uygulamada bazen diğer kat maliklerini “habersiz bırakma” endişesiyle çekingenlik oluşsa da, kanun koyucu bilinçli olarak tek malikin başvurusunu yeterli görmüş; zira konu doğrudan can güvenliğiyle ilgilidir.

4.2. Başkanlık ve İdare Tarafından Re’sen Tespit

Değişikliklerle birlikte, riskli yapı tespiti artık sadece malik başvurusuna bağlı değildir. Uygulama Yönetmeliği’nde yapılan değişiklikle, Kentsel Dönüşüm Başkanlığı veya yetkili idare (belediye, il özel idaresi vb.) tarafından da re’sen riskli yapı tespiti yapılabileceği açıkça düzenlenmiştir.

Bu durum özellikle:

• Çok sayıda bağımsız bölümlü sitelerde,

• Malikler arasında ciddi anlaşmazlık bulunan binalarda,

• Kamu düzeni ve can güvenliği açısından acil müdahale gereken yapılarda

idarenin inisiyatif kullanmasını sağlar.

---

5. Başvuru Aşaması: Lisanslı Kuruluşa Müracaat

5.1. Lisanslı Kuruluş Seçimi

Riskli yapı tespiti, Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı tarafından lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Bunlar genellikle:

• Mühendislik firmaları,

• Yapı denetim kuruluşları,

• Teknik yeterliliği olan üniversiteler gibi kurumlardır.

Başvuruda:

• Yapının bulunduğu taşınmazın tapu fotokopisi,

• Kimlik bilgileri,

• Vekâletname (vekil aracılığıyla başvuruluyorsa),

• Bina projeleri ve mevcutsa eski ruhsat, statik proje vb.

gibi belgeler sunulur. Uygulamada, proje ve ruhsatların eksik olduğu eski binalarda dahi teknik inceleme yapılabilir; ancak raporun sağlıklı düzenlenebilmesi için eldeki tüm belgelerin sunulması önemlidir.

Pratik tavsiye:
Maliklerin sadece en düşük fiyatı veren firmaya odaklanmak yerine, firmanın deneyimini, teknik kadrosunu ve idare tarafından daha önce kabul edilen rapor sayısını da araştırması faydalı olur.

5.2. Teknik İnceleme ve Saha Çalışmaları

Lisanslı kuruluş, Uygulama Yönetmeliği Ek-2’de yer alan esaslara göre hareket eder:

• Yapının mimari ve statik projesi incelenir,

• Yerinde keşif yapılır, taşıyıcı sistem elemanları (kolon, kiriş, perde, temel) gözlemlenir,

• Beton numuneleri alınması gerekiyorsa karot alınır, donatı tespiti yapılır,

• Zemin koşulları değerlendirilir; varsa bölgeye ilişkin zemin etütleri incelenir,

• Tüm bu veriler bilgisayar programlarıyla birlikte değerlendirilerek binanın deprem performansı hesaplanır.

Çalışma sonunda yapı; “riskli” veya “risksiz” şeklinde sınıflandırılır ve ayrıntılı bir teknik rapor hazırlanır.

5.3. Raporun Sisteme Yüklenmesi ve İdareye Sunulması

Hazırlanan rapor, Başkanlıkça belirlenen elektronik yazılım (örneğin ARAAD benzeri sistemler) üzerinden ilgili idareye iletilir.

İdare:

• Şekli ve teknik şartlara uygunluğunu kontrol eder,

• Gerekirse ek bilgi veya düzeltme isteyebilir,

• Uygun bulursa yapıyı resmen riskli yapı olarak tespit eder.

---

6. Tapu Şerhi: “Riskli Yapı” Beyanı ve Sonuçları

6.1. Beyanlar Hanesine Riskli Yapı İşlenmesi

İdare, riskli yapı tespitini tapu müdürlüğüne bildirir. Tapu müdürlüğü ise taşınmazın beyanlar hanesine, genelge uyarınca örneğin:

“6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır. … tarih ve … yevmiye”

şeklinde bir beyan işler.

Bu beyanın sonuçları:

• Taşınmaz üzerinde yapılacak işlemler (satış, ipotek, bağış vb.) yapılırken aleniyet kazanır,

• Alıcılar, kredi verenler ve diğer üçüncü kişiler riskli yapı durumunu görür,

• Mülkiyet değeri ve pazarlık gücü üzerinde doğrudan etkili olur.

Bina yıkıldıktan sonra, arsa haline gelen taşınmazda beyanın terkin edilmesi için, yıkıma ilişkin belgelerle idareye veya tapuya başvuru gerekir; terkin sonrasında yapılacak yeni işlemler de 6306 sayılı Kanun uygulaması içinde yürütülmeye devam eder.

6.2. Tebligat ve İtiraz Süresi

Riskli yapı kararı, tapu şerhi işlemleriyle eş zamanlı olarak maliklere tebliğ edilir. Tebligatta, riskli yapı tespitine karşı tebliğden itibaren belirli süre içinde (uygulamada 15 gün) itiraz edilebileceği belirtilir.

Süre, usulüne uygun tebliğ ile işlemeye başlar. Tebligatın yapılamaması hâlinde ilanen tebligat gibi yöntemlere başvurulabilir. Bu nedenle maliklerin adres bilgilerinin güncel olması hayati önem taşır.

---

7. Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve İptal Davası

7.1. İdari İtiraz: Teknik İnceleme Yeniden Yapılabilir

Riskli yapı tespitine karşı ilk aşamada idari itiraz yoluna gidilir. Uygulamada itirazlar, Bakanlık veya Kentsel Dönüşüm Başkanlığı bünyesindeki teknik kurul/komisyon tarafından değerlendirilir.

İtirazda:

• Bina hakkında daha önce yapılmış güçlendirme çalışmaları,

• Farklı mühendislik raporları,

• Ölçüm ve hesaplama hatalarına dair teknik itirazlar

ileri sürülebilir. İtiraz üzerine:

• Mevcut rapor yeniden değerlendirilebilir,

• İlave inceleme yapılabilir,

• Gerekirse yerinde tekrar keşif veya laboratuvar çalışması istenebilir.

İdari aşamada itirazın kabulü hâlinde riskli yapı kararı kaldırılabilir; reddi halinde ise idari işlem kesinleşir ve yargı yolu gündeme gelir.

7.2. İdare Mahkemesinde İptal Davası

İdari itiraz yolu tüketildikten sonra (veya doğrudan, somut olaya göre) riskli yapı tespitine karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Burada dikkat edilmesi gerekenler:

• Süreler, tebliğ tarihine göre hesaplanır; bu nedenle tebliğ belgesinin dikkatle saklanması gerekir.

• Dava, riskli yapı tespitini tesis eden idareye karşı açılır.

• Dava dilekçesinde hem idari hukuka aykırılık gerekçeleri (yetki, şekil, sebep, konu, maksat) hem de teknik itirazlar birlikte ele alınmalıdır.

• Uygulamada mahkemeler, çoğu zaman yeni bir bilirkişi incelemesi veya teknik üniversite görüşü talep etmektedir.

İptal davası açılması süreci durdurmaz; ancak yürütmenin durdurulması talep edilebilir. Bu talep kabul edilirse, dava sonuçlanıncaya kadar riskli yapıya bağlı yıkım ve tahliye işlemleri durabilir.

---

8. Tahliye ve Yıkım Süreci: Süreler, Kararlar, Zorla Yıkım

8.1. Maliklere Tanınan Tahliye Süresi

Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra, Uygulama Yönetmeliği’ne göre maliklere en az 60 gün olmak üzere bir süre verilerek yapının tahliyesi ve yıktırılması istenir. Bu sürede:

• Maliklerin kendi aralarında anlaşarak,

• Yapıyı yıktırmaları,

• Gerekirse yüklenici ile anlaşarak yeni yapılacak binanın şartlarını belirlemeleri beklenir.

Maliklere yapılan tebligatta, binayı fiilen kullanan kiracı veya sınırlı ayni hak sahiplerine tahliye için bildirim yapılması gerektiği de hatırlatılır. Malik bildirim yapmazsa, bu bildirim idare tarafından doğrudan kiracıya veya hak sahibine yapılabilir.

8.2. Zorla Yıkım ve Masrafların Tahsili

Verilen süre içinde:

• Tahliye ve yıkım gerçekleşmezse,

• İdare tarafından zorla yıkım yoluna gidilebilir.

Bu durumda:

• Yıkım masrafları maliklerden tahsil edilir,

• Gerekirse taşınmaz üzerine ipotek tesis edilmesi veya haciz gibi yollarla takip yapılabilir,

• Yıkım sonrası ortaya çıkan arsa, 6306 sayılı Kanun kapsamındaki uygulamalara konu olmaya devam eder.

Zorla yıkım sürecinde, uygulamadaki en büyük problem genellikle bazı maliklerin “direnç göstermesi” ve idari süreçle ceza hukuku (örneğin mühür fekki, yıkım engelleme vb.) boyutunun iç içe geçmesidir.

---

9. Malikler Arasında Karar Alma: 2/3 Çoğunluk ve Azınlık Hakları

Riskli yapı sürecinde sadece yıkım değil, sonrasında ne yapılacağı da en az yıkım kadar önemlidir. 6306 sayılı Kanun, riskli yapılarda:

• Yeni inşa şekli,

• Yüklenici seçimi,

• Arsa paylarının ve bağımsız bölümlerin paylaştırılması

gibi konularda maliklerin 2/3 çoğunlukla karar alabileceğini öngörür.

Bu çoğunluk:

• Arsa payı üzerinden,

• Tüm bağımsız bölümler dikkate alınarak hesaplanır.

Alınan karar, azınlıkta kalan maliklere tebliğ edilir. Azınlık malik:

• Karara katılmak zorunda kalabilir,

• Uygun bedelle payının diğer maliklere devredilmesi gündeme gelebilir,

• Karara karşı, şartları oluşmuşsa yargı yoluna başvurabilir.

Azınlık maliklerin korunması bakımından, değer tespitinin objektif ve güncel olması, bağımsız bölüm karşılıklarının adil belirlenmesi ve sürecin şeffaf yürütülmesi hayati önem taşır.

---

10. Kiracılar ve Sınırlı Ayni Hak Sahipleri: Kira Yardımı ve Tahliye

Riskli yapı tespiti sadece malikleri değil, o binada kiracı olarak oturan veya sınırlı ayni hak sahibi olan kişileri de doğrudan etkiler.

10.1. Tahliye Süreci ve Kira Sözleşmelerinin Durumu

Riskli yapı kararı sonrası:

• Kiracıların, tebliğ edilen tahliye süresi içinde evi boşaltmaları beklenir,

• Mevcut kira sözleşmeleri, yapının yıkılacak olması sebebiyle artık amacını yerine getiremez hale gelir.

Türk Borçlar Kanunu açısından, kira ilişkisi ayakta görünse bile, binanın yıkılması zorunluluğu nedeniyle sözleşmenin uyarlanması veya sona ermesi gündeme gelir. Taraflar anlaşarak:

• Sözleşmeyi feshedebilir,

• Taşınma tarihine kadar kısmi indirim veya kira alınmaması gibi çözümler üretebilir.

10.2. Kira Yardımı ve Taşınma Yardımı

6306 sayılı Kanun kapsamında, Bakanlık tarafından belirlenen usul ve esaslara göre:

• Maliklere,

• Kiracılara,

• Sınırlı ayni hak sahiplerine

kira yardımı, taşınma yardımı veya kredi/faiz desteği gibi destekler sağlanabilir.

Bu destekler için genellikle:

• Riskli yapı kararı,

• Tahliye edildiğine ilişkin belgeler,

• Kimlik ve tapu/kira sözleşmesi gibi evraklarla valilik veya ilgili müdürlüklere başvurmak gerekir.

---

11. Riskli Yapı Tespitinin Taşınmaz İşlemlerine Etkisi

11.1. Satış, Devir ve İpotek İşlemleri

Riskli yapı şerhi bulunan bir taşınmaz, satılabilir, bağışlanabilir, ipotek edilebilir; kanun bu işlemleri yasaklamaz. Ancak:

• Alıcı, tapu beyanlar hanesinden riskli yapı şerhini gördüğü için,

• Riskin ve ileride yıkım zorunluluğunun farkında olarak işlem yapar,

• Bu durum alım-satım bedelini ve pazarlık dengesini doğrudan etkiler.

Satıcı, riskli yapı şerhin varlığını gizler veya alıcıyı yanıltırsa, ayıplı ifa, sözleşmenin feshi veya bedel indirimi gibi hukuki sonuçlarla karşılaşabilir.

11.2. Vergi ve Harç Muafiyetleri

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan bazı işlemler için harç ve vergi muafiyetleri söz konusudur. Özellikle riskli yapıların yıkılması ve yeniden inşası sürecinde:

• Tapu harcı,

• Noter harcı,

• Damga vergisi

gibi kalemlerde istisnalar gündeme gelebilir.

Bu muafiyetlerden yararlanabilmek için, işlemin 6306 kapsamındaki dönüşüm süreciyle bağlantısının kurulması ve ilgili idari yazışmaların eksiksiz olması gerekir.

---

12. Uygulamada Sık Karşılaşılan Sorular

12.1. “Binamız Eski Ama Sağlam, Yine de Riskli Çıkar mı?”

Yapının sadece “eski” olması riskli yapı kararı için yeterli değildir. Ancak:

• Eski deprem yönetmeliklerine göre yapılmış olması,

• Beton kalitesinin düşük olması,

• Taşıyıcı sistemde korozyon, çatlak gibi belirtiler bulunması

halinde riskli çıkma ihtimali artar. Nihai kararı teknik analiz verir; subjektif kanaat değil.

12.2. “Riskli Çıkan Bina Yıkılmadan Güçlendirilebilir mi?”

Evet, mevzuat riskli yapı olarak tespit edilen binaların güçlendirilmesine de imkân tanır. Bunun için:

• Güçlendirme projelerinin hazırlanması,

• İdareden onay alınması,

• Uygulamanın denetlenmesi gerekir.

Ancak bazı binalarda güçlendirme ekonomik olarak anlamlı olmayabilir; bu durumda yıkım ve yeniden yapım daha rasyonel kabul edilir.

12.3. “Riskli Yapı Tespitini Maliklerden Biri Tek Başına Engelleyebilir mi?”

Hayır. Tek bir malik başvurup süreci başlatabileceği gibi, çoğunluk karar alamasa bile idare riskli yapı sürecini devam ettirebilir. 6306 sistemi, can güvenliğini malikler arası oy birliği şartının önüne koyar.

12.4. “Kiracı Olarak Haklarım Nelerdir?”

Kiracı:

• Tahliye süresi bakımından makul bir süreye sahip olmalı,

• Kira yardımı ve taşınma yardımı koşulları varsa bunlardan yararlanabilmeli,

• Tahliye baskısı altında haksız şekilde tazminatsız bırakılmamalıdır.

Kiracıların, tahliye ve yardım süreçlerinde yazılı belgeyle hareket etmeleri, muhatap oldukları idare yazışmalarını ve tebligatları saklamaları önemlidir.

12.5. “Riskli Yapı Tespitine Karşı Nasıl Strateji İzlenmeli?”

• Teknik açıdan hatalı olduğunu düşündüğünüz bir rapora karşı mutlaka alternatif mühendislik görüşü alın,

• İdari itiraz ve dava sürelerini kaçırmayın,

• Birden fazla malik varsa bir araya gelerek ortak strateji belirleyin,

• Mümkünse kentsel dönüşüm konusunda tecrübeli bir avukattan profesyonel destek alın.

---

13. Sonuç: Riskli Yapı Tespiti Bir Tehdit Değil, Fırsat da Olabilir

Riskli yapı tespiti, ilk bakışta sadece “binanın yıkılması” ile özdeşleştirilse de, doğru yönetildiğinde:

• Deprem riskine karşı can güvenliği sağlar,

• Eski ve değeri düşmüş binaların yerini daha güvenli ve değerli yapılar alır,

• Malikler için uzun vadede ekonomik değer yaratabilir,

• Kiracılar için daha güvenli yaşam alanları sunar.

Ancak bunun gerçekleşebilmesi için:

• Mevzuatın iyi bilinmesi,

• Süreçlerin hukuka uygun yürütülmesi,

• İtiraz ve dava haklarının zamanında kullanılması,

• Malikler arasında mümkün olduğunca şeffaf ve adil bir müzakere ortamı kurulması

gerekir.

Kısacası, riskli yapı tespiti bir son değil; hukuken doğru kurgulandığında hem can güvenliğini hem de malvarlığı değerlerini koruyan, hatta artırabilen bir dönüşüm sürecidir. Bu süreçte, hem teknik hem hukuki boyutu birlikte ele almak ve her aşamayı yazılı belgeyle desteklemek, ileride yaşanabilecek uyuşmazlıklarda en güçlü güvenceniz olacaktır.