Önalım Hakkının İhlali – Türkiye’de Hukuki Çerçeve ve Yargı Kararları

1. Giriş

Önalım hakkı (şufa hakkı), Türk Medeni Kanunu’nun 732-736. maddeleri arasında düzenlenmiş olup, bir taşınmazın paylı mülkiyetinde, paydaşlardan birinin payını üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşlara bu satışı aynı şartlarla satın alma imkânı tanıyan bir öncelikli satın alma hakkıdır. Amaç, paylı mülkiyette ortaklık ilişkisini korumak ve istenmeyen üçüncü kişilerin ortaklığa girmesini önlemektir.

2. Hukuki Dayanaklar

• TMK m. 732: Önalım hakkının tanımı ve kapsamı

• TMK m. 733: Önalım hakkının kullanılma şartları

• TMK m. 734: Önalım davasının açılma süresi (3 ay/2 yıl)

• TMK m. 735-736: Önalım hakkının sınırlandırılması ve tapuya şerhi

3. Önalım Hakkının Kullanılması

• Önalım hakkı satış işleminin tapuda tescil edilmesinden sonra kullanılabilir.

• Paydaş, satıştan haberdar olduktan sonra 3 ay içinde dava açmak zorundadır.

• Her hâlükârda satışın üzerinden 2 yıl geçmişse önalım hakkı düşer.

• Dava, alıcıya karşı açılır; satıcıya karşı açılması mümkün değildir.

4. Önalım Hakkının İhlali

Önalım hakkının ihlali genellikle şu şekillerde ortaya çıkar:

1. Satış bedelinin gerçeğe aykırı gösterilmesi (mahkeme gerçek bedeli araştırır).

2. Önalım hakkının kullanılmasını engellemek amacıyla muvazaalı satış yapılması (ör. bağış gibi gösterilen satışlar).

3. Satışın bildirilmemesi ve sürenin geçmesi için kasten gizlenmesi.

5. Yargıtay Uygulamaları

• Yargıtay 14. HD, 2017/1201 E., 2018/4569 K.: Satış bedeli tapuda düşük gösterilmişse, önalım davasında gerçek satış bedeli dikkate alınır.

• Yargıtay 6. HD, 2016/3175 E., 2016/5324 K.: Önalım hakkının kötüye kullanılması, hakkın düşürülmesine neden olabilir.

• Yargıtay 14. HD, 2015/879 E., 2015/5629 K.: Muvazaalı işlemler önalım hakkını ortadan kaldırmaz, mahkeme gerçek hukuki niteliği araştırır.

6. Sonuç ve Değerlendirme

Önalım hakkı, paylı mülkiyet ilişkisini koruyan güçlü bir haktır; ancak süreler, ispat yükümlülüğü ve mahkeme uygulamaları açısından dikkatli hareket edilmelidir. İhlal durumlarında hızlı hukuki müdahale gerekir, aksi halde hak düşer.