Müteahhit İflas Ederse Ne Olur?

1. Giriş: Kentsel Dönüşümde En Büyük Korku – “Ya Müteahhit İflas Ederse?”

Kentsel dönüşüm projelerinde daire sahiplerinin en büyük endişesi şudur:

“Evimizi yıktık, müteahhit inşaata başladı ama ya iflas ederse, paramız da evimiz de gider mi?”

Özellikle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında yürütülen projelerde, arsa sahipleri eski binalarını yıkıp, gelecekte alacakları yeni daireler karşılığında müteahhide önemli haklar devrediyorlar. Bu süreçte müteahhidin mali durumu, teminat yapısı, sigorta güvenceleri ve tapu üzerinde kurulacak ipotekler hayati önem taşıyor.

Bu makalede, müteahhit iflas ederse ne olacağı, maliklerin hangi haklara sahip olduğu, teminat, ipotek ve sigorta mekanizmaları ile kentsel dönüşüm sözleşmelerinde hukuken mutlaka yer alması gereken koruyucu hükümleri ayrıntılı şekilde ele alacağız.

---

2. Kentsel Dönüşüm Projelerinin Hukuki Çerçevesi

Kentsel dönüşüm projeleri hukuken tipik olarak:

• Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,

• Kat karşılığı inşaat sözleşmesi,

• Gelir paylaşımı sözleşmesi,

• veya bunların karma versiyonları

şeklinde karşımıza çıkar. Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri (özellikle TBK m. 470 ve devamı) ile, 6306 sayılı Kanun ve ilgili yönetmelikler bu ilişkilerin temelini oluşturur.

Tipik yapı:

• Arsa malik(ler)i, arsa paylarının belli bir kısmını müteahhide devreder veya ileride devretmeyi taahhüt eder.

• Müteahhit, belirli teknik ve hukuki kriterlere uygun şekilde binayı yapıp, belirlenen sürede maliklere teslim etmeyi taahhüt eder.

• Sözleşme süresince müteahhit, ruhsat alır, inşaata başlar, finansman sağlar; malik ise çoğu zaman eski binasını boşaltır, kiraya çıkar veya başka bir yerde yaşamaya başlar.

Bu ilişkinin en büyük riski, müteahhidin finansal açıdan zor duruma düşmesi, inşaatın yarım kalması veya müteahhidin iflas etmesidir.

---

3. Müteahhidin İflası Ne Demektir? Konkordato – İflas – Tasfiye

İflas, ticari faaliyette bulunan borçlunun borçlarını ödeyemeyecek duruma gelmesi ve mahkeme kararıyla tüm malvarlığının tasfiyeye tabi tutulması anlamına gelir.

Kentsel dönüşüm projelerinde müteahhit genellikle:

• Şahıs firması,

• Limited şirket,

• Anonim şirket

olarak karşımıza çıkar. İflas halinde:

• Müteahhit şirketin malvarlığı üzerindeki tasarruf yetkisi iflas masasına geçer.

• Alacaklılar, alacaklarını iflas masasına kayıt ettirerek sıra cetvelinde hak iddia eder.

• Devam eden inşaatlar, sözleşmeler ve hakedişler bu tasfiye sürecinden etkilenir.

İflas dışında, konkordato (borçların yapılandırılması) ve faaliyetin fiilen durması gibi ara durumlar da malikler açısından ciddi riskler doğurur. Fiilen şirket kapanmasa bile, finansman bulamayan müteahhit fiili iflas benzeri bir durum yaratır.

---

4. Müteahhit İflas Ederse Malikler Açısından Tipik Riskler

Müteahhidin iflası, özellikle kentsel dönüşüm projelerinde maliklerin hayatını doğrudan etkileyen sonuçlar doğurur:

1. İnşaatın yarım kalması

   • Bina yıkılmıştır, ancak yeni bina teslim edilmemiştir.

   • Malik kirada oturuyorsa kira desteği bitmiş olabilir.

   • Şantiye atıl durumda kalır, ruhsat süreleri, imar durumu risk altına girer.

2. Tapu devri yapılmış arsa payları / bağımsız bölümler

   • Arsa paylarının önemli kısmı müteahhit adına geçirilmiş olabilir.

   • Müteahhit iflas ettiğinde bu paylar iflas masasına girer.

   • Banka veya üçüncü kişiler lehine ipotek veya haciz konmuş olabilir.

3. Teminat eksikliği

   • Sözleşmede banka teminat mektubu, teminat ipoteği, bina tamamlama sigortası gibi koruyucu mekanizmalar yoksa, maliklerin elinde çoğu zaman sadece “alacak hakkı” kalır.

   • Bu alacağın tahsili, iflas masasındaki diğer alacaklılarla sıra mücadelesine dönüşür.

4. Süre kaybı ve değer kaybı

   • Yarım kalan inşaat yıllarca atıl kalabilir.

   • Arsada imar planı değişikliği, yönetmelik değişikliği, yeni riskli alan ilanı gibi durumlar ek risk doğurabilir.

Bu nedenle müteahhidin iflası sonrası “kriz yönetiminden” ziyade, sözleşme imzalanmadan önce alınacak hukuki tedbirler çok daha kritiktir.

---

5. Kentsel Dönüşümde Teminat, İpotek ve Sigorta Neden Hayati?

Kentsel dönüşüm projelerinde malikler, çoğu zaman:

• Yıllardır yaşadıkları evi,

• Tek taşınmazlarını,

• Emeklilik güvencelerini

risk altına sokarak projeye girerler. Müteahhit ise genellikle:

• Banka kredisi,

• Ön satış gelirleri,

• Kendi öz kaynakları

ile projeyi fonlar. Bu güç dengesizliğini dengelemenin yolu, teminat, ipotek ve sigorta mekanizmalarını sağlam kurmaktır.

Temel koruma araçları:

• Banka teminat mektubu

• Teminat ipoteği (arsa malikleri lehine)

• Bina tamamlama sigortası

• Hakedişe bağlı arsa payı devri ve tapu şerhleri

• Cezai şartlar, fesih ve devralma maddeleri

Bunlar doğru kurgulandığında, müteahhit iflas etse bile, malikler ya projeyi başka bir müteahhit ile tamamlayabilir ya da önemli ölçüde tazminat elde edebilir.

---

6. Sözleşme Aşamasında Kurulması Gereken Koruma Sistemi

6.1. Banka Teminat Mektubu Zorunluluğu

Sözleşmede mutlaka “kesin banka teminat mektubu” şartı olmalıdır. Örneğin:

• Müteahhidin sözleşmeye uygun şekilde binayı tamamlayıp iskân almasına kadar geçerli,

• Belirli bir bedelle sınırlı olmayan ya da en azından dairelerin piyasa değerini karşılayacak seviyede,

• Tercihen süresiz veya süresi doldukça yenilenmesi zorunlu.

Bu sayede, müteahhit iflas ettiğinde ya da işi bıraktığında, malikler teminat mektubunu paraya çevirerek yeni bir müteahhit ile devam etme şansına sahip olur.

6.2. Teminat İpoteği Kurulması

Tapuda, arsa malikleri lehine teminat ipoteği kurulması çok ciddi bir güvence sağlar. Mantık şudur:

• Arsa paylarının önemli kısmı müteahhide devredilirken, aynı anda malik lehine ipotek tesis edilir.

• İpotek, müteahhidin sözleşmeyi gereği gibi ifa etmemesi, inşaatı teslim etmemesi halinde paraya çevrilebilecek bir teminat oluşturur.

• İpotek, müteahhidin borçları nedeniyle doğacak üçüncü kişilerin (banka, tedarikçi vb.) haciz/ ipotek taleplerine karşı maliklere üstünlük sağlayabilir.

İpotek, teslim ve iskân koşuluna bağlanmalı; proje tamamlanmadan ipoteğin kaldırılmayacağı açıkça düzenlenmelidir.

6.3. Hakedişe Bağlı Arsa Payı Devri

En kritik noktalardan biri de budur:

• Tüm arsa paylarını baştan müteahhide devretmek çok büyük bir hatadır.

• Arsa payı devri, inşaat ilerlemesine göre kademeli yapılmalıdır.

Örneğin:

• Temel üstü + betonarme iskelet tamamlandığında belli bir oran,

• Çatının kapanması, duvarların örülmesi, tesisatların yapılması gibi aşamalarda belli oranlar,

• Son kalan payın ise iskân alınması ve fiili teslim şartıyla devri.

Bu sistem, müteahhit iflas etse bile geriye kalan arsa paylarının maliklerin elinde kalmasını sağlayarak yeni bir müteahhitle yola devam etme imkânı yaratır.

---

7. Bina Tamamlama Sigortası ve Diğer Sigorta Çözümleri

7.1. Bina Tamamlama Sigortası Nedir?

Bina tamamlama sigortası, özetle:

• Müteahhidin iflası, ödeme güçlüğü veya işi bırakması halinde,

• Sigorta şirketinin ya inşaatı tamamlamayı ya da sözleşmede belirlenen limitler çerçevesinde bedel ödemeyi taahhüt ettiği bir sigorta türüdür.

Kentsel dönüşüm projelerinde bu sigorta:

• Malik lehine önemli bir güvence sağlar.

• Müteahhidin finansal gücünden bağımsız bir “ikinci güvence katmanı” oluşturur.

Sözleşmede:

• Bina tamamlama sigortasının kim tarafından yaptırılacağı,

• Primlerin kim tarafından ödeneceği,

• Poliçede lehdar olarak kararlardaki maliklerin/kat malikleri kurulunun gösterileceği,

• Sigortanın kapsamı, istisnalar, teminat limiti

açıkça düzenlenmelidir.

7.2. Diğer Sigorta Türleri

Bina tamamlama sigortası dışında:

• Şantiye (all risks) sigortası,

• İşveren mali sorumluluk sigortası,

• Üçüncü şahıs mali sorumluluk sigortası,

• Yangın, deprem, doğal afet sigortaları

gibi poliçeler de önemlidir. Ancak bunlar daha çok inşaat sürecindeki hasarlar ve üçüncü kişilere verilebilecek zararlar için güvence sağlar. Maliklerin “daireyi alamama / proje tamamlanmama” riskine karşı asıl önemli olan, bina tamamlama sigortası ve teminat yapısıdır.

---

8. Müteahhit İflas Ederse Uygulanabilecek Hukuki Yol Haritası

Her olayın detayları farklıdır; ancak genel olarak şu adımlar karşımıza çıkar:

8.1. İflasın veya Konkordatonun Tespiti

Öncelikle:

• Müteahhit hakkında iflas kararı verilip verilmediği,

• Konkordato ilan edilip edilmediği,

• Sadece icra takipleri mi olduğu, yoksa şirketin fiilen sahipsiz mi kaldığı

tespit edilmelidir. Bu aşamada:

• Ticaret Sicili kayıtları,

• UYAP üzerinden iflas/konkordato dosyaları,

• İcra takipleri

incelenir.

8.2. Tapu Kayıtlarının Detaylı İncelenmesi

İkinci adım, tapu kayıtlarının röntgeninin çekilmesidir:

• Arsa payları kimin üzerinde?

• Müteahhit adına devredilmiş paylar var mı?

• Üçüncü kişiler lehine ipotek, haciz, şerh var mı?

• Malikler lehine teminat ipoteği kurulmuş mu?

Bu inceleme, müteahhit iflasından sonra maliklerin hareket alanını belirleyen en kritik veridir.

8.3. İflas Masasına Alacak Kaydı

Eğer iflas kararı verilmişse:

• Sözleşmeden doğan haklar (teslim edilmeyen daireler, eksik işler vb.) bir alacak olarak iflas masasına kayıt ettirilebilir.

• Ancak pratikte, iflas masasından alınacak pay çoğu zaman sınırlı kalır; bu nedenle asıl önemli olan, teminat ve ipotek mekanizmalarıdır.

8.4. Sözleşmenin Feshi ve Yeni Müteahhit ile Devam

Türk Borçlar Kanunu’nun eser sözleşmesine ilişkin hükümleri çerçevesinde:

• Yüklenicinin iflası veya işi gereği gibi ifa edememesi durumunda,

• İş sahibinin (arsa maliklerinin) sözleşmeyi feshetme hakkı doğar.

Kentsel dönüşüm projelerinde, maliklerin tek tek hareket etmesi yerine:

• Kat malikleri kurulu,

• Oy çokluğu ya da mümkünse oybirliği ile alınan kararlar,

• Ortak vekil tayini

ile birlikte toplu hareket etmesi gerekir. Bu sayede:

• Gerekirse müteahhit ile sözleşme feshedilir,

• Teminatlar paraya çevrilir,

• Uygun bir yeni müteahhit bulunur,

• Mevcut ruhsat ve projeler üzerinden devam edilir.

Bu süreç hem teknik hem hukuki açıdan son derece karmaşık olduğundan, başlangıçtan itibaren bir avukat ve teknik müşavir desteği alınması şarttır.

---

9. Örnek Senaryolar Üzerinden Değerlendirme

Senaryo 1: Arsa Paylarının Çoğu Müteahhit Adına Geçmişken İflas

• Bina yıkılmış, inşaat %40 seviyesinde,

• Arsa paylarının %70’i müteahhit üzerine geçirilmiş,

• Üzerine banka ipoteği konulmuş,

• Müteahhit iflas etmiş.

Bu durumda:

• Müteahhit adına kayıtlı paylar iflas masasına girer.

• Bankanın ipoteği nedeniyle banka öncelikli alacaklıdır.

• Malikler teminat ipoteği almadıysa, çoğu zaman sıradan alacaklı konumundadır.

• Projenin yeniden ayağa kaldırılması, banka ve iflas masası ile yapılacak karmaşık görüşmelere bağlıdır.

Korunma yolu:
En başta teminat ipoteği, bina tamamlama sigortası ve hakedişe bağlı arsa payı devri sistemi kurulmuş olsaydı, bu senaryo malik aleyhine bu kadar ağır olmazdı.

Senaryo 2: Arsa Paylarının Tamamı Maliklerde; Müteahhit Sadece Yüklenici

• Arsa payları henüz devredilmemiş,

• İnşaat %30 seviyesinde,

• Müteahhit iflas etmiş.

Bu durumda:

• Maliklerin elinde hâlâ arsa payı gücü vardır.

• Teknik ve hukuki incelemeyi takiben,

  • Müteahhit ile sözleşme feshedilip,

  • Yeni müteahhit ile sözleşme yapılabilir.

• Gerekirse, eski müteahhitten doğan zararlar için ayrı bir tazminat davası açılabilir.

Bu senaryoda kayıp vardır ama kontrol büyük ölçüde maliklerin elindedir.

---

10. Uygulamada Yapılan En Büyük Hatalar

Kentsel dönüşüm projelerinde malikler çoğu zaman şu hatalara düşer:

1. “Tanıdık müteahhit, bir şey olmaz” yaklaşımı

   • Hukuki güvence yerine kişisel güvene dayanan kararlar verilir.

2. Tapuda arsa paylarının büyük kısmını baştan devretmek

   • Müteahhit daha temel aşamasında arsa paylarının %70–80’ini alır.

   • Sonrasında finansal sorun çıkarsa maliklerin elinde neredeyse hiçbir koz kalmaz.

3. Teminat, ipotek ve sigorta düzenlenmeden imza atmak

   • Sözleşmede sadece genel ifadeler vardır, “hangi teminat, hangi limit, hangi şartla” soruları boşta kalır.

4. Sözleşme ve tapu işlemlerini avukata göstermeden imzalamak

   • Onlarca milyonluk proje, birkaç sayfalık alelade sözleşmelerle yürütülür.

   • İnşaat şirketinin hazır sözleşmesi, malikler lehine değil, müteahhit lehine hükümler içerir.

5. Kentsel dönüşüm sürecini yönetemeyen yönetici / temsilci seçimi

   • Malikler arasından seçilen temsil, hukuki ve teknik açıdan yetersiz kalabilir.

   • Müteahhidin yönlendirmesiyle hareket edilmesi, objektifliği zedeler.

---

11. Kentsel Dönüşüm Sözleşmesinde Mutlaka Bulunması Gereken Kritik Maddeler

Örnek niteliğinde, kentsel dönüşüm sözleşmelerinde yer alması gereken başlıca başlıkları şöyle sıralayabiliriz:

• Bina tamamlama sigortası yapılması zorunluluğu

• Kesin banka teminat mektubu (tutar, süre, şartlar)

• Arsa payı devrinin hakedişe bağlı olması

• Malikler lehine teminat ipoteği kurulması

• İş programı ve teslim süresi, gecikme cezaları

• Müteahhidin iflası, konkordatosu veya işi bırakması halinde fesih ve devralma hükümleri

• Eksik ve ayıplı işler için cezai şart ve garanti süresi

• Maliklerin ortak hareket mekanizması, temsil yetkisi, vekâletname düzeni

• Daha küçük daire / daha düşük metrekare riskine karşı açık koruyucu hükümler

• İmar, ruhsat ve projede değişiklik yapılması halinde malik onayı şartı

Bu maddeler, “şablon” olarak internetten alınmamalı; her proje, arsanın değeri, daire sayısı, bölgenin imar durumu, müteahhidin finansal gücü gibi unsurlar dikkate alınarak özel olarak hazırlanmalıdır.

---

12. Sık Sorulan Sorular (SSS)

Soru 1: Müteahhit iflas ederse eski evimi geri alabilir miyim?

Bu, tamamen tapudaki mevcut duruma bağlıdır.

• Arsa payınız hâlâ üzerinizdeyse, müteahhit iflas etse bile arsanız sizdedir; yeni bir müteahhit ile devam etmek mümkün olabilir.

• Arsa payınızı müteahhide devrettiyseniz ve teminat ipoteği gibi bir güvence almadıysanız, müteahhit payları iflas masasına girer. Eski hakkınıza doğrudan geri dönmek çoğu zaman mümkün olmaz; alacaklı konumuna düşersiniz.

Soru 2: Müteahhit iflas edince bina tamamlama sigortası hemen devreye girer mi?

Sigorta poliçesinin hükümlerine bağlıdır. Genel olarak:

• Müteahhidin iflasının kesinleşmesi veya

• Sözleşmenin poliçedeki şartlara göre feshi

gibi koşullar gerekir. Bu nedenle, poliçenin kapsamı, teminat limiti, istisnaları ve lehdar olarak maliklerin yazılıp yazılmadığı önemlidir.

Soru 3: Kentsel dönüşümde belediye veya devlet bizi otomatik olarak korur mu?

Hayır. 6306 sayılı Kanun daha çok riskli yapıların dönüşüm sürecini ve idari süreci düzenler. Müteahhit ile arsa malik(ler)i arasındaki sözleşmesel ilişkide ana sorumluluk özel hukuk taraflarındadır. Devlet, genel anlamda süreci kolaylaştırır; ama müteahhit iflas ettiğinde dairenizi size otomatik olarak teslim eden bir mekanizma yoktur.

Soru 4: Müteahhit iflas etmeden önce finansal sıkıntı yaşadığını fark edersek ne yapmalıyız?

Bu durumda:

• İnşaat ilerleme seviyesini, tapu kayıtlarını, teminatları ve sigorta durumunu acilen masaya yatırmak gerekir.

• Müteahhit ile ek protokol yapılarak, arsa paylarının devrinin durdurulması, ek teminat verilmesi, yeni finansman kaynaklarının devreye alınması gibi ara çözümler üretilebilir.

• Gerekirse hukuki ihtar ve ileride açılabilecek davalar için delil niteliğinde yazışmalar yapılmalıdır.

---

13. Sonuç: “İflas Ettiğinde Ne Olur?” Yerine “İflas Etse Bile Ben Nasıl Korunurum?” Diye Sormak Gerekir

Kentsel dönüşüm projelerinde asıl soru, “Müteahhit iflas eder mi?” değil;

“Müteahhit iflas etse bile ben hukuken ne kadar korunuyorum?”

olmalıdır.

Bu soruya verilecek cevabı belirleyen unsurlar:

• Sözleşme metninin kalitesi,

• Teminat ve ipotek yapısı,

• Bina tamamlama sigortası olup olmadığı,

• Arsa payı devrinin hangi aşamalarda yapıldığı,

• Maliklerin profesyonel hukuki ve teknik destek alıp almadığıdır.

Hiçbir kentsel dönüşüm projesine, sözleşme ve tapu işlemleri bir avukat tarafından detaylıca incelenmeden girilmemelidir.

Müteahhit iflas edebilir, piyasa koşulları değişebilir, finansman sıkıntısı yaşanabilir; ancak doğru kurulmuş bir teminat, ipotek ve sigorta sistemi, maliklerin haklarını büyük ölçüde korur ve projeyi yeniden ayağa kaldırma imkânı verir.