Müteahhidin Taşeron (Alt Yüklenici) Kullanması Karşısında Arsa Sahibinin Korunması: Riskler, Hukuki Çerçeve, Sözleşme Stratejileri ve Pratik Çözümler

---

1) Giriş: Taşeron gerçeği ve arsa sahibinin kırılgan menfaatleri

Arsa payı karşılığı inşaat modelinde müteahhit çoğu zaman işin önemli kısmını taşeronlara (alt yüklenicilere) yaptırır: kaba inşaat, mekanik–elektrik tesisat, cephe, altyapı, peyzaj… Alt yüklenici, şantiyenin “görünmeyen” ama en kritik aktörüdür. Ancak kötü koordinasyon, finansman sıkıntısı veya standart dışı imalat nedeniyle doğan kusurlar çoğu kez arsa sahibinin mülkiyet hakkını, projedeki payını ve teslim takvimini doğrudan zedeler.

Bu makale, Türk hukuku çerçevesinde müteahhidin alt yüklenici kullanmasının sonuçlarını, arsa sahibinin maruz kalabileceği riskleri ve sözleşme–uygulama düzeyinde korunma yollarını sistematik biçimde ele alır.

---

2) Hukuki çerçeve: Alt yükleniciye izin verilebilir ama sorumluluk devredilmez

• Eser sözleşmesinde (TBK m. 470 vd.) kural: edim borçlusu (müteahhit) işi kural olarak bizzat yapmakla yükümlü değildir; işin mahiyeti elverdiği ölçüde üçüncü kişiden yararlanabilir.

• Ancak TBK genel hükümlerine göre borçlu, ifasına yardımcı kişilerin fiil ve kusurlarından da sorumludur (yardımcı kişi sorumluluğu). Yani alt yüklenicinin kusuru, müteahhidin kusuru gibi sonuç doğurur; bu sorumluluk arsa sahibine karşı devredilemez.

• Kat Mülkiyeti ve imar mevzuatı açısından alt yüklenicinin yaptığı her imalat ruhsat, proje ve teknik şartnameye uygun olmak zorundadır. Aksi takdirde arsa sahibinin gelecekteki hukuki durumunu (iskan, kat mülkiyetine geçiş, satış) doğrudan etkileyen yapısal bir risk doğar.

• TMK m. 893 (kanuni ipotek hakkı – “inşaatçı ipoteği”): Rızaya dayalı inşaatlarda, yüklenicinin ve taşeronların bedelleri için taşınmaz üzerinde kanuni ipotek tesis ettirilmesi mümkündür. Bu, arsa sahibi bakımından kritik bir risktir: Alt yükleniciye ödeme yapılmamışsa doğrudan taşınmaza yük bindirilebilir.

• İş hukuku ve İSG boyutu (4857 ve 6331): Uygulamada arsa sahibi çoğu kez “iş sahibi/malik”, müteahhit ise “işveren”dir. Arsa sahibinin günlük iş organizasyonuna ve personele doğrudan müdahalesi yoksa asıl–alt işveren sorumluluğu genellikle müteahhit üzerinde doğar; fakat şantiyeye fiili müdahale, talimat ve organizasyonun bizzat malik tarafından yürütülmesi hâllerinde müşterek sorumluluk riski tartışmalı hâle gelebilir. Bu nedenle yönetim sınırlarını sözleşmede net çizmek önemlidir.

---

3) Arsa sahibinin haklarının zedelenmesine yol açan tipik riskler

1. Gecikme riski: Alt yüklenici kaynaklı duruşlar, malzeme–ekip yetersizliği, koordinasyon eksikliği → teslim tarihinin kaçması, kira/gelir kaybı.

2. Ayıplı/eksik imalat: Yalıtım, cephe, tesisat, taşıyıcı sistem gibi kalemlerde standart dışı işçilik → gizli ayıp ve yüksek onarım maliyeti.

3. İnşaatçı ipoteği (TMK 893): Alt yüklenici alacağını alamazsa kanuni ipotek talep edebilir → taşınmaz üzerinde rehin yükü.

4. Zincirleme ödeme baskısı: Alt yüklenici–tedarikçi ödemeleri aksayınca arsa sahibinden doğrudan ödeme talep edilmesi, çifte ödeme riski.

5. İSG/çevre: Şantiyede kaza, çevreye zarar → arsa sahibine yönelen idari yaptırımlar veya talepler.

6. Ruhsata aykırılık: Alt yüklenici eliyle projeden sapmalar → iskan gecikmesi, yık–yap maliyetleri.

7. Hakediş–teminat zayıflığı: Alt yüklenici ibranameleri alınmadan yapılan ödemeler → ileride ikili talepler.

---

4) Sözleşme mimarisi: Arsa sahibini güçlendiren olmazsa olmaz hükümler

4.1. Alt yüklenici onay ve kalite güvencesi şartı

• Müteahhit, alt yüklenici atamalarını arsa sahibinin yazılı onayına bağlamalı.

• Her alt yüklenici için kapsam, standart, personel yeterliği, sigorta ve kalite belgeleri sözleşme eki yapılmalı.

• Numune–test–devreye alma prosedürleri açık yazılmalı; reddedilen numune üzerine cezai şart ve yeniden yapım yükümlülüğü.

Örnek madde:

“Yüklenici, işin herhangi bir kısmını alt yükleniciye devretmeden önce arsa sahibinin yazılı onayını alır. Onay, alt yüklenicinin yeterlik belgeleri, SGK ve vergi borcu yoktur yazıları, iş programı ve kalite planının ibrazına bağlıdır.”

4.2. Alt yüklenici borçları için “doğrudan ödeme” koridoru ve çifte ödemeden kaçınma

• Esas kural: Arsa sahibi ödemeyi müteahhide yapar. Ancak kritik alt yüklenici ödenmediği için şantiye duruyorsa “doğrudan ödeme + borçtan düşme” mekanizması düzenlenebilir.

• Bu halde ıslak imzalı ibraname/temlik–havale zinciri şart koşulmalı; her doğrudan ödeme müteahhit alacağından mahsup edilir.

Örnek madde:

“Arsa sahibi, şantiyenin durması tehlikesi doğduğunda, yükleniciye yapacağı hakedişten mahsup edilmek üzere belirli alt yükleniciye doğrudan ödeme yapabilir. Bu ödeme, alt yüklenicinin alacağına mahsuben ve tam ibraname alınması kaydıyla yapılır.”

4.3. İpotek (TMK 893) riskine karşı “teminat–ibra–kontrol” mekanizması

• Her hakediş öncesi:

  • Alt yüklenici ibranameleri,

  • SGK–vergi borcu yoktur yazıları,

  • Malzeme tedarikçi mutabakatları şart koşulmalı.

• Performans teminat mektubu (%5–10), avans teminatı, teminat kesintisi (retention) kurgulanmalı.

• Müteahhidin, alt yüklenicinin ipotek talebine karşı ibra sunma ve derhal kaldırma taahhüdü eklenmeli.

4.4. Gecikme–cezai şart–iş programı ve “yedekleme (step-in)” hakkı

• Kesin teslim tarihi, ara kilometre taşları ve günlük/aylık gecikme cezası belirlenmeli.

• Kritik gecikmede arsa sahibine “step-in”: Alt yükleniciye doğrudan talimat verme ve işi üçüncüye tamamlattırma (masrafı müteahhide ait) hakkı.

• Tamamlama masrafları için mahsup ve ek teminat talep hakkı.

4.5. Denetim ve talimat sınırları (İSG–asıl işveren riski)

• Arsa sahibinin denetim ve kabul yetkisi, işveren organizasyonuna dönüşmeyecek şekilde sınırlandırılmalı: “Kalite–takvim–bütçe denetimi, talimatlar yalnızca iş sonucu ve kaliteye ilişkindir.”

---

5) Uygulama yönetimi: Şantiyede günlük koruma kalkanı

• Ön yeterlik: Alt yükleniciye başlamadan mali–teknik due diligence (bilanço, referans, ekip).

• İş programı ve nakit akışı: Aylık plan + kredi–nakit teminat teyitleri.

• Hakediş kapıları: Kalite tutanakları, laboratuvar testleri, eksiksiz ibranameler.

• Dokümantasyon: Alt yüklenici sözleşmeleri, kapsam–risk matrisi, sigorta poliçeleri.

• Sigorta: CAR/EAR (şantiye), üçüncü şahıs sorumluluk, işveren sorumluluk, profesyonel sorumluluk.

• Ruhsat–proje disiplini: Değişiklik (variation) onayları yazılı; ruhsata aykırı hiçbir imalat kabul edilmez.

• Uyuşmazlık yönetimi: Teknik heyet raporu, ihtar–süre verme, arabuluculuk/tahkim şerhi.

---

6) Somut senaryolar ve hukuki çözümler

Senaryo A – Alt yüklenici ödenmedi, TMK 893 ile ipotek tehdidi

Durum: Cephe alt yüklenicisi alacağını alamadı; tapuya kanuni ipotek başvurusuna hazırlanıyor.
Arsa sahibinin hamleleri:

1. Müteahhide ihtar + süre; 2) alt yükleniciden alacak dökümü ve ibraname metni; 3) gerekli ise doğrudan ödeme–mahsup; 4) mevcut/kurulan ipoteğe itiraz–kaldırma davası; 5) müteahhide cezai şart ve zarar rücu.

Senaryo B – Alt yüklenici ayıplı imalat yaptı

Durum: Isı yalıtımı standart dışı; gizli ayıp.
Hukuki yol: Ayıplı ifa kapsamında ücretsiz onarım/yeniden yapım, bedel indirimi, zarar tazmini; müteahhit sorumlu, alt yükleniciye rücu onun iç işi.

Senaryo C – Zincirleme gecikme ve step-in

Durum: Mekanik alt yüklenici şantiyeyi kilitledi; teslim 3 ay sarktı.
Çözüm: Sözleşmedeki step-in hükmü işletilir; arsa sahibi ikame bir firmayı şantiyeye sokar, masrafları müteahhit alacağından mahsup eder, eşzamanlı gecikme cezası işler.

Senaryo D – Arsa sahibi çifte ödeme baskısı altında

Durum: Müteahhide hakediş ödendi; tedarikçi “bana ödenmedi” diyor.
Önleme: Hakediş öncesi ibranameler ve borcu yoktur yazıları; ödeme sonrası çifte talep riski doğmaz. Eksik alınmışsa, kontrollü doğrudan ödeme–mahsup ve kapsamlı ibraname alınarak dosya kapatılır.

---

7) Örnek hüküm bankası (pratik taslaklar)

(1) Alt yüklenici onayı ve sorumluluk devredilmezliği

“Yüklenici, işi kısmen veya tamamen alt yükleniciye devredemez; arsa sahibinin yazılı onayı olmaksızın alt yüklenici çalıştıramaz. Alt yüklenicinin fiil ve kusurlarından yüklenici, arsa sahibine karşı bizzat sorumludur.”

(2) İbrana­me–hakediş şartı

“Her hakediş ödemesi öncesinde, ilgili döneme ilişkin tüm alt yüklenici ve tedarikçi alacakları bakımından ıslak imzalı ibraname ve borcu yoktur belgeleri sunulmadıkça ödeme yapılmaz.”

(3) Kanuni ipotek riskine karşı garanti

“Yüklenici; alt yüklenici/tedarikçilerin TMK 893 uyarınca ipotek talebine konu alacak bırakmayacağını, bu yöndeki her başvuruyu derhal bertaraf edeceğini, aksi hâlde ipoteğin kaldırılması için yapılan tüm masrafları ve zararları derhal tazmin edeceğini kabul eder.”

(4) Step-in ve tamamlama

“Kritik gecikme veya ciddi ayıp hâlinde arsa sahibi, yazılı bildirimle işi kendisi veya üçüncü kişiler eliyle tamamlama hakkına sahiptir. Bu kapsamda yapılan tüm giderler, yüklenici alacaklarından mahsup edilir; yetersiz kalması hâlinde yüklenici derhâl nakden öder.”

---

8) Sonuç: Taşeron kaçınılmaz; korunma sözleşmede ve disiplinli uygulamada

Alt yüklenici kullanımı modern inşaatın doğal bir parçasıdır; yasaklanması değil yönetilmesi gerekir. Türk hukukunda müteahhit, alt yüklenicinin kusurundan arsa sahibine karşı tam sorumludur; ayrıca TMK 893 kaynaklı kanuni ipotek riski, arsa sahibinin taşınmazını doğrudan hedef alabilir.

Çare, sözleşme mimarisinde (onay–ibra–teminat–step-in–ceza–sigorta) ve şantiye disiplininde (hakediş kapıları, kalite kayıtları, due diligence, belgeli süreç) yatmaktadır. Bu başlıklar doğru kurgulandığında arsa sahibinin menfaatleri ölçülü, etkin ve sürdürülebilir biçimde korunur.