Mülkiyet Hakkının Sınırlandırılması ve Kamulaştırma

1. Giriş

Mülkiyet hakkı, bireyin ekonomik özgürlüğünün ve kişisel güvenliğinin temel dayanaklarından biridir.
Anayasa’nın 35. maddesinde “Herkes mülkiyet ve miras hakkına sahiptir” denilerek bu hak anayasal güvence altına alınmıştır.

Ancak mülkiyet hakkı mutlak değildir.
Toplum yararı, şehircilik ilkeleri ve çevre düzeni gerekçeleriyle sınırlandırılabilir.
Özellikle kentsel dönüşüm projeleri, imar planı değişiklikleri ve “çalıştırılacak alan” ilanları, mülkiyetin kapsamını daraltan yeni idari müdahalelerdir.

Bu yazıda, mülkiyet hakkının sınırlandırılmasının hukuki çerçevesi, kamulaştırma ve kamulaştırmasız el atma arasındaki fark, imar düzenlemelerinde malik hakları ve Anayasa Mahkemesi’nin son içtihatları ışığında ayrıntılı biçimde ele alınacaktır.

2. Mülkiyet Hakkının Hukuki Temelleri

2.1. Anayasal Dayanak

Anayasa m. 35:

“Herkes, mülkiyet ve miras hakkına sahiptir. Bu haklar ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir.”

Bu hüküm, mülkiyet hakkına ilişkin üç temel koruma ilkesini ortaya koyar:

1. Kamu yararı amacı,

2. Kanunilik,

3. Ölçülülük.

Yani idare, yalnızca kanuni dayanakla ve kamu yararına dayanarak mülkiyet hakkına müdahale edebilir; ayrıca bu müdahale ölçüsüz olamaz.

2.2. Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi (AİHS) Boyutu

Türkiye’nin taraf olduğu AİHS Ek 1 No’lu Protokol m. 1, mülkiyet hakkını uluslararası düzeyde korur:

“Her gerçek veya tüzel kişi, mal ve mülkünden barışçıl biçimde yararlanma hakkına sahiptir.”

AİHM içtihatları (örneğin Sporrong ve Lönnroth v. İsveç) uyarınca mülkiyet hakkının kısıtlanması, adil denge (fair balance) testine tabi tutulur.

Bu test, Türk Anayasa Mahkemesi içtihatlarında da benimsenmiştir.

3. Kamulaştırma: Mülkiyetin Devri ve Karşılık İlkesi

3.1. Kamulaştırma Kavramı

Kamulaştırma, kamu yararı amacıyla özel mülkiyetteki taşınmazın bedeli ödenerek idareye geçirilmesidir (2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu).
Kamulaştırma bir “mülkiyet devri” işlemidir, idarenin tek taraflı iradesiyle ancak bedel karşılığı mümkündür.

3.2. Kamulaştırma Sürecinin Esasları

1. Kamu yararı kararı,

2. Kıymet takdir komisyonu raporu,

3. Anlaşma veya mahkeme kararı,

4. Tapuya tescil ve bedel ödemesi.

Bu aşamalar tamamlanmadan yapılan her müdahale, kamulaştırmasız el atma niteliğindedir.

3.3. Kamulaştırmasız El Atma

Yargıtay 5. Hukuk Dairesi 2022/1420 K. kararında açıkça belirtmiştir:

“İdare tarafından taşınmaza fiilen el atılması, bedeli ödenmeksizin kamusal amaçla kullanılması, kamulaştırmasız el atmadır.”

Bu durumda malik, tazminat veya taşınmazın iadesi davası açabilir.

4. Mülkiyetin Sınırlandırılması ve İmar Hukuku

4.1. İmar Düzenlemeleri ve DOP (Düzenleme Ortaklık Payı)

İmar planları çerçevesinde yapılan düzenleme ortaklık payı (%40’a kadar) kesintisi, Anayasa Mahkemesi kararlarına göre mülkiyet hakkına müdahale niteliğindedir ancak “ölçülü” olduğu sürece hukuka uygundur.

AYM, 2019/18126 B. No:

“İmar uygulaması sonucu yapılan kesintiler, şehircilik ve kamu yararı amacına hizmet ettiği ölçüde mülkiyet hakkını ihlal etmez.”

Ancak %40 sınırının aşılması veya idarenin kesinti oranını keyfi belirlemesi, mülkiyet hakkının ihlali anlamına gelir.

4.2. İmar Planı Değişiklikleri

İdare, yeni yol, park, okul alanı gibi düzenlemeler için imar planını değiştirebilir.
Ancak bu değişiklik sonucunda mülkiyet hakkı “fiilen kullanılamaz hale” geliyorsa, malik tazminat talep edebilir.

Danıştay 6. Dairesi, 2021/4872 E., 2022/2135 K.:

“İmar planında taşınmazın uzun süreli olarak kamu hizmetine ayrılması, malik açısından fiilen mülkiyet hakkı ihlali oluşturur.”

5. Kentsel Dönüşüm ve 6306 Sayılı Kanun

5.1. Riskli Alan ve Riskli Yapı Kavramı

6306 sayılı Kanun, “riskli alan” ve “riskli yapı” tanımlarıyla idareye geniş yetkiler tanımıştır.
Riskli alan ilanı sonrası taşınmazlar yıkım, tahliye veya paydaş rızasıyla satış süreçlerine konu olabilir.

Ancak bu süreçlerde, malikin mülkiyet hakkı devlete karşı korumasız hale gelmektedir.
AYM bu konuda dengeyi vurgulamıştır.

AYM, 2014/41 E., 2016/13 K.:

“Kentsel dönüşüm uygulamaları, kamu yararı amacı taşısa da, mülkiyet hakkına getirilen sınırlamanın ölçüsüz olmaması gerekir.”

5.2. Dönüşüm Projelerinde Bedel Tespiti

Kentsel dönüşüm projelerinde taşınmaz bedelleri genellikle emsal rayiç değer üzerinden hesaplanmaktadır.
Ancak AYM’ye göre, malik açısından “ekonomik değer kaybı” veya “adil karşılık” bulunmazsa mülkiyet hakkı ihlal edilir.

AYM, 2018/25613 K. (Sarıgül kararı):

“Riskli alan uygulamasında malik rızası olmaksızın yapılan satış ve yıkım işlemleri, gerçek değer üzerinden bedel ödenmediği takdirde mülkiyet hakkını ihlal eder.”

6. “Çalıştırılacak Alan” İlanları ve Fiili Sınırlamalar

Son yıllarda, enerji, maden, sanayi ve turizm yatırımlarına yönelik “çalıştırılacak alan” veya “kullanım öncelikli bölge” ilanları, özel mülkiyet taşınmazlarının fiilen kullanımını engelleyen yeni idari işlemler haline gelmiştir.

Bu uygulamalarda çoğu kez kamulaştırma yapılmamakta, ancak malik taşınmazını kullanamaz hale gelmektedir.

AYM, 2020/3172 K. (Enerji Yatırımı Kararı):

“Kullanım yasağı veya fiili sınırlama, taşınmazın ekonomik değerini ortadan kaldırıyorsa, bedel ödenmemesi mülkiyet hakkı ihlalidir.”

Bu karar, fiili el atma ve imar düzenlemeleri arasındaki gri alanı netleştirmiştir.

7. Kamu Yararı ve Ölçülülük İlkesi

Kamu yararı, idarenin her mülkiyet müdahalesinin gerekçesidir.
Ancak “kamu yararı” kavramı soyut bir kalkan haline gelmemelidir.

Anayasa Mahkemesi, ölçülülük testini üç aşamada uygular:

1. Elverişlilik: Müdahale amaca ulaşmaya elverişli mi?

2. Gereklilik: Daha hafif bir araçla aynı amaca ulaşılabilir mi?

3. Orantılılık: Mülkiyet hakkına verilen zarar, elde edilen kamu yararıyla orantılı mı?

Bu testte başarısız olan her idari işlem, hak ihlali doğurur.

8. Yargısal Denetim ve İptal Davaları

8.1. İdari Yargı Denetimi

İmar planı, dönüşüm kararı veya çalıştırılacak alan ilanı gibi işlemler idari işlem niteliğindedir.
Malikler, bu işlemlerin iptali için 60 gün içinde idari yargıya başvurabilir (2577 sayılı Kanun m. 7).

İptal davası, taşınmazın kamu yararı dışında veya ölçüsüz biçimde sınırlandırıldığını ispatlamaya yöneliktir.

8.2. Tazminat Davaları

Eğer idare işlemi kaldırmazsa, malik tam yargı davası açarak zararını talep edebilir.
Bu davalarda Yargıtay ve Danıştay, adil bedelin belirlenmesinde bilirkişi raporlarını esas alır.

Danıştay 6. Daire, 2022/1251 K.:

“Kamu yararı kararı olsa dahi, uzun süre kamulaştırılmayan taşınmazın imar kısıtı altında tutulması, mülkiyet hakkına aykırıdır.”

9. AYM ve AİHM Kararlarında Hak Arama

9.1. AYM Kararları

Anayasa Mahkemesi, mülkiyet hakkı ihlali iddialarında son dönemde aktif bir denetim yürütmektedir.
Özellikle imar uygulamaları, kamulaştırmasız el atma ve kentsel dönüşüm konularında içtihatlar gelişmiştir.

AYM, 2021/3849 K. (İmar Planı Beklemesi):

“Uzun süre imar planı gerekçesiyle taşınmazın kullanılamaması, mülkiyet hakkını ihlal eder.”

9.2. AİHM Uygulamaları

AİHM de Türkiye hakkında benzer yönde kararlar vermektedir.
Akkoyun v. Türkiye (2019) davasında,

“İmar kısıtlaması nedeniyle taşınmazın fiilen değersiz hale gelmesi, kamulaştırma yapılmaması halinde adil dengeyi bozar.”

10. Reform ve Öneriler

1. Kentsel Dönüşümde Malik Katılımı:
   Maliklerin rızası olmadan proje uygulanmamalı; karar süreçlerine katılım hakkı sağlanmalıdır.

2. Gerçek Değer Esası:
   Kamulaştırma bedelleri “rayiç bedel” değil, adil piyasa değeri + kayıp kazanç esasına göre hesaplanmalıdır.

3. İmar Planı Süre Sınırı:
   Taşınmazı 5 yıldan fazla imar kısıtı altında tutan idareler, kamulaştırma yapmakla yükümlü olmalıdır.

4. Fiili El Atma Tanımının Genişletilmesi:
   Kamulaştırmasız el atma yalnız fiziki müdahaleyle değil, kullanım yasağıyla da oluşabilecektir.

5. Çalıştırılacak Alan Düzenlemesi:
   Bu tür ilanların hukuki çerçevesi netleştirilmeli, mülkiyet hakkı koruması Anayasal güvenceye alınmalıdır.

11. Hakkaniyet ve Hukuk Devleti Bağlamında Değerlendirme

Mülkiyet hakkı, birey ile devlet arasındaki güven ilişkisinin en somut alanıdır.
Bu nedenle mülkiyetin sınırlandırılması, şeffaf, ölçülü ve adil karşılık temelinde yapılmalıdır.

“Mülkiyet hakkını korumayan devlet, hukuk devleti olma vasfını kaybeder.”

Devletin şehircilik politikaları, bireyin mülkiyet hakkıyla çatıştığında, öncelik hakkaniyetli dengeye verilmelidir.
Bu denge, yalnızca hukuki metinlerle değil, uygulama pratiğiyle korunabilir.

12. Sonuç ve Değerlendirme

Kentsel dönüşüm, imar düzenlemeleri ve çalıştırılacak alan uygulamaları, modern şehirleşmenin zorunlu araçlarıdır.
Ancak bu araçlar, mülkiyet hakkını ihlal etmeyecek ölçüde kullanılmalıdır.

Sonuç olarak:

• Mülkiyet hakkı Anayasal ve uluslararası düzeyde korunur.

• Kamulaştırma bedelsiz olamaz; adil bedel şarttır.

• İmar planları, uzun süreli kısıtlama yaratmamalıdır.

• Kentsel dönüşümde malik rızası ve katılımı sağlanmalıdır.

• Çalıştırılacak alan ve özel bölge ilanları, bedelsiz kullanım yasağına dönüşmemelidir.

• Ölçülülük, adalet ve kamu yararı dengesi sağlanmalıdır.                                                                                                                                                                                                                            Böylece mülkiyet hakkı, yalnız “kağıt üzerindeki bir hak” olmaktan çıkıp, uygulamada korunur bir hukuk güvenliği alanı haline gelecektir.