Miras Kalan Evin Paylaşımı
Kısa Özet
Miras bırakanın ölümüyle tereke (ör. ev) mirasçılara elbirliği (iştirak) mülkiyeti olarak geçer. Bu aşamada paylar belirli değildir, taşınmaz üzerinde tek tek tasarruf yapılamaz; işlemler birlikte yapılır. Mirasçılar takas/taksim yaparak veya ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davasıyla paylı mülkiyete (hatta ferdî mülkiyete) geçebilir. Paylı mülkiyette herkes payı oranında malik olur, pay devri ve rehnine imkân doğar.
İçindekiler
-
İki Rejim: Elbirliği (İştirak) vs. Paylı Mülkiyet
-
Miras Kalan Evde Süreç Nasıl İşler? (Adım Adım)
-
Uyuşmazlık Çözümleri: Taksim, Satış, İzale-i Şuyu
-
Kullanım, Kira ve Ecrimisil
-
Sık Yapılan Hatalar ve Pratik İpuçları
-
SSS – Sık Sorulan Sorular
-
Sonuç: Doğru Strateji
-
Karşılaştırma Tablosu
1) İki Rejim: Elbirliği (İştirak) vs. Paylı Mülkiyet
Elbirliği (İştirak) Mülkiyeti – Miras Anında Başlar
-
Ne demek? Mirasçılar, terekenin tamamı üzerinde birlikte malik olur. Bireysel pay yoktur.
-
Tasarruf/işlem: Taşınmazı satmak, kiraya vermek, ipotek etmek vb. oybirliği ister.
-
Dava ve temsil: Tereke ile ilgili davalar birlikte açılır; gerekiyorsa temsilci (miras şirketi temsilcisi) atanabilir.
-
Geçicilik: Paylaşım yapılana kadar geçici nitelikte bir ortaklıktır.
Paylı Mülkiyet – Paylaşım Sonrası
-
Ne demek? Her mirasçı belirli bir pay ile malik olur (ör. %25).
-
Tasarruf/işlem: Herkes kendi payı üzerinde tasarruf edebilir; payını devredebilir, rehin edebilir.
-
Önalım (şufa): Payın üçüncü kişiye satılması hâlinde diğer paydaşların yasal önalım hakkı doğabilir.
-
Süreklilik: Uyuşmazlık devam ederse izale-i şuyu ile paydaşlık tamamen sonlandırılabilir.
Kuralı hatırla: Önce iştirak (elbirliği), paylaşım sonrası paylı. Paylı mülkiyet, taksim ya da mahkeme kararı ile doğar.
2) Miras Kalan Evde Süreç Nasıl İşler?
-
Veraset İlamı (Mirasçılık Belgesi): Sulh hukuk mahkemesi veya noter.
-
Tapu İntikali: Veraset ilamıyla evin mirasçılara elbirliği olarak tescili.
-
Geçiş Yönetimi: Kullanım, bakım, vergi ve giderlerin birlikte yürütülmesi; kira veya satış kararında oybirliği gözetilmesi.
-
Paylaşım Yöntemi Seçimi:
-
Miras taksim sözleşmesi (uzlaşı)
-
İzale-i şuyu (anlaşma yoksa mahkeme yoluyla satış/taksim)
-
-
Paylı/Ferdî Mülkiyete Geçiş ve Tescil: Sözleşme/karara göre tapuda paylı veya tek ad tescil.
İpucu: Taşınmaz içeren paylaşımlarda tapudaki tescil olmazsa işlem tamamlanmış sayılmaz; borçlandırıcı sözleşme ayrı, aynî sonuç için tescil şarttır.
3) Uyuşmazlık Çözümleri: Taksim, Satış, İzale-i Şuyu
3.1 Miras Taksim Sözleşmesi (Uzlaşı)
-
Ne sağlar? Kimde hangi taşınmaz/pay kalacak anlaşmayla belirlenir.
-
Şekil ve tescil: Yazılı bir metin + tapuda resmi işlem ve tescil ile sonuç güvenceye alınır.
-
Vergi/harç: Devrin türüne göre harç ve vergiler çıkabilir; planlayın.
3.2 İzale-i Şuyu (Ortaklığın Giderilmesi) Davası
-
Ne zaman? Uzlaşı yoksa.
-
Nasıl sonuçlanır?
-
Aynen taksim: Ev bölünebilir yapıdaysa (nadir).
-
Satış (ihale): Çoğunlukla taşınmaz satılarak bedel paylaştırılır.
-
-
Kim açar? Elbirliğinde temsil/oybirliği gerekir; paylı mülkiyette her paydaş tek başına açabilir.
-
Artılar/eksiler: Hızlı çözüm ama piyasa altında satış riski; masrafları göz önüne alın.
3.3 Satış – Kira – Oturum Planı
-
Geçici kullanma düzeni (dönüşümlü oturum, kiraya verip geliri paylaştırma) uzlaşıyla belirlenebilir.
4) Kullanım, Kira ve Ecrimisil
-
Elbirliğinde tek başına kullanım: Diğer mirasçılar rızası olmadan evde tek taraflı oturum/kiralama tartışma doğurur.
-
Ecrimisil: Bir mirasçı tek başına yararlanırsa, diğerleri haksız kullanım bedeli (ecrimisil) talep edebilir.
-
Paylı mülkiyette kullanım: Paydaşlar oranları ölçüsünde yararlanır; fiilî kullanımın dengesizliği yine ecrimisil doğurabilir.
-
Kira sözleşmesi: Elbirliğinde oybirliği; paylıda müşterek maliklerin birlikte hareket etmesi esastır (uygulamada vekâletle çözülür).
5) Sık Yapılan Hatalar ve Pratik İpuçları
Hatalar
-
“İntikal oldu, artık payım var; payımı satarım” sanmak → Elbirliğinde tek başına pay devri mümkün değildir.
-
Tescilsiz paylaşım: Sözlü/WhatsApp anlaşmalarını tapuda tescille tamamlamamak.
-
Bakım-vergi-sigorta sorumluluklarını yazılı dağıtmamak.
-
Kira gelirinde şeffaflık sağlamamak (banka/IBAN ortak şeffaflık).
İpuçları
-
En kısa yol: Yazılı taksim + tapu tescil.
-
Uyuşmazlıkta hızlı çözüm: İzale-i şuyu (satış/a ynen taksim).
-
Kullanımda adalet: Dönüşümlü kullanım planı + ecrimisil klozu.
-
İleride satış düşünülüyorsa: Paylı mülkiyete geçince üçüncü kişiye satışta önalım riskini (diğer paydaşlar) planlayın.
6) SSS – Sık Sorulan Sorular
1) Miras kalan ev otomatik olarak paylı mülkiyet mi olur?
Hayır. Önce elbirliği (iştirak) doğar. Paylı mülkiyet, paylaşım/taksim veya mahkeme kararı ile oluşur.
2) Elbirliğindeki evde tek mirasçı evi satabilir mi?
Hayır. Oybirliği gerekir. Aksi hâlde satış geçerli olmaz.
3) Anlaşamıyoruz; ne yapalım?
İzale-i şuyu açıp satış veya aynen taksim isteyebilirsiniz.
4) Kardeşim evde oturuyor, bana pay vermiyor; ne talep edebilirim?
Ecrimisil (kullanım bedeli) isteyebilirsiniz. Dönem ve tutar bilirkişi ile belirlenir.
5) Paylı mülkiyete geçtikten sonra payımı satabilir miyim?
Evet. Ancak diğer paydaşların yasal önalım (şufa) hakkı doğabilir.
7) Sonuç: Doğru Strateji
-
Başlangıç: Elbirliği (iştirak) → oybirliği ile yönetim.
-
Hedef: Uzlaşıyla taksim ve tescil → Paylı/ferdî mülkiyet.
-
Uygulama: Uyuşmazlıkta izale-i şuyu, kullanımda adil paylaşım + ecrimisil planı.
Not: Bu metin genel bilgilendirme amaçlıdır. Somut olayda mirasçı sayısı, vasiyet, rehin/şerhler, imar-iskan durumları gibi etmenler sonucu değiştirebilir; profesyonel destek alın.
8) Karşılaştırma Tablosu
Başlık | Elbirliği (İştirak) | Paylı Mülkiyet |
---|---|---|
Pay yapısı | Belirsiz; ortak tek kitle | Belirli paylar (ör. %25) |
Tasarruf | Oybirliği gerekir | Herkes kendi payı üzerinde tasarruf edebilir |
Dava | Birlikte/temsil ile | Her paydaş tek başına açabilir (çoğu dava) |
Kira/Satış | Oybirliği | Birlikte hareket esastır; pay satışı mümkün |
Önalım | — | Üçüncü kişiye pay satışı → şufa |
Geçiş | Miras anında otomatik | Taksim/mahkeme ile oluşur |
Sonlandırma | İzale-i şuyu ile | İzale-i şuyu ile |