Lisanslı Arazi Projelerinde Arazi Kullanımı: Hukuki Boyutları, Riskler ve Yatırımcı Rehberi

1. Giriş

Türkiye’de enerji santralleri, maden işletmeleri, tarımsal üretim tesisleri ve büyük ölçekli sanayi yatırımları gibi projeler, yalnızca teknik yeterlilik değil, aynı zamanda lisans ve arazi kullanım hakkı açısından da ciddi hukuki süreçler gerektirir.
Bu tip projelerde imar planı uygunluğu, çevresel izinler, kamulaştırma ve üst hakkı tesisleri, tapudaki şerhler ve kamu yararı kararları gibi çok sayıda hukuki aşama bulunur.
Yatırımcıların bu süreci yönetirken Arazi Kullanım Hakkı, Lisans ve Ruhsat ve Kamu Hukuku Yükümlülükleri boyutlarını iyi anlaması gerekir.

---

2. Lisanslı Arazi Projelerinde Temel Hukuki Dayanaklar

Türkiye’de lisanslı arazi projelerinde başvurulan temel hukuki düzenlemeler şunlardır:

• Türk Medeni Kanunu (TMK) – Arazi mülkiyeti, irtifak hakları, üst hakkı, kira ve intifa düzenlemeleri.

• İmar Kanunu (3194) – Arazi kullanımının planlara ve imar kararlarına uygunluğu.

• Enerji Piyasası Kanunu (6446) – Enerji üretim, iletim ve dağıtım lisans süreçleri.

• Maden Kanunu (3213) – Maden arama ve işletme ruhsatları.

• Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (5403) – Tarım arazilerinin korunması ve amaç dışı kullanımı.

• Çevre Kanunu (2872) – ÇED (Çevresel Etki Değerlendirmesi) süreçleri.

• Kamu İhale Kanunu ve Kamulaştırma Kanunu (2942) – Kamu yararı kararı ile kamulaştırma.

• Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu (2863) – Koruma alanlarındaki projeler.

Bu kanunlar, hem özel sektör hem de kamu yatırımlarında projenin lisans sürecini ve arazinin yasal kullanım biçimini doğrudan etkiler.

---

3. Arazi Kullanım Türleri ve Hukuki Statüler

Lisanslı projelerde kullanılacak arazilerin hukuki statüsü proje fizibilitesinin en kritik aşamasıdır.

3.1. Özel Mülkiyete Konu Araziler

• Satın alma, kiralama veya üst hakkı tesisi ile kullanılabilir.

• Tapu kayıtlarında şerh, ipotek, intifa gibi sınırlayıcı haklar varsa proje gecikebilir.

• Tarım arazilerinde, amaç dışı kullanım için Tarım ve Orman Bakanlığı izni gerekir.

3.2. Hazine Arazileri

• Ecrimisil karşılığı kiralama, irtifak hakkı tesis edilmesi veya 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında tahsis yapılabilir.

• Yenilenebilir enerji projelerinde bedelsiz irtifak hakkı imkânı vardır.

3.3. Orman Arazileri

• 6831 sayılı Orman Kanunu uyarınca izin alınmadan proje yapılamaz.

• Orman arazilerinin enerji, maden veya turizm yatırımlarında kullanımı için Orman İdaresi’nin bedelli tahsisi gerekir.

3.4. Sit ve Koruma Alanları

• Koruma Kurulu izni olmadan yapılaşma mümkün değildir.

• Çoğu zaman lisans sürecini durduracak derecede kısıtlama getirir.

---

4. Lisans Alma Sürecinde Arazi Hukuku Riskleri

Lisans alınmış olsa bile arazi hukuku boyutunda yapılacak bir hata, projenin durmasına veya iptaline yol açabilir.

4.1. Mülkiyet Sorunları

• Tapuda malik ile fiili kullanıcı farklı olabilir.

• İntifa, şufa hakkı, kira sözleşmesi gibi üçüncü kişi hakları projeyi engelleyebilir.

4.2. İmar Planı Uyumsuzluğu

• Proje alanı imar planında farklı bir kullanım amacına tahsis edilmiş olabilir (örneğin tarım alanı iken sanayi projesi).

• Plan değişikliği süreçleri 6-18 ay sürebilir.

4.3. ÇED Süreci ve Hukuki İtirazlar

• ÇED olumlu kararı alınmazsa lisans fiilen kullanılamaz.

• Çevre davaları, yürütmenin durdurulması kararı ile projeyi dondurabilir.

4.4. Kamulaştırma ve Bedel Davaları

• Enerji projelerinde acele kamulaştırma uygulanabilir, ancak bedel davaları uzun sürebilir.

• Kamulaştırma iptal davaları lisans süresini uzatır.

---

5. Üst Hakkı, İrtifak Hakkı ve Arazi Tahsisleri

Projelerde mülkiyet devri yerine üst hakkı veya irtifak hakkı kullanmak, yatırımcı için daha avantajlı olabilir.

• Üst Hakkı (TMK m.826 vd.) – Belli süreli (en çok 99 yıl) inşaat yapma ve kullanma hakkı.

• İrtifak Hakkı – Arazi üzerinde enerji iletim hattı, boru hattı, yol vb. tesis etme hakkı.

• Kamu Yararı Tahsisi – Enerji ve madencilik projeleri için devletin arazi tahsisi.

---

6. Lisanslı Arazi Projelerinde Sözleşmesel Güvence

Arazi kullanımına ilişkin kira, üst hakkı, satış vaadi sözleşmelerinde şu hükümler hayati önem taşır:

1. Sürenin Lisans Süresine Uygunluğu – Lisans süresi ile kira/üst hakkı süresi uyumlu olmalı.

2. Fesih Şartları – Lisans iptalinde kira/üst hakkı bedel iadesi düzenlenmeli.

3. İzinsiz Kullanım ve Tazminat – Taraflardan biri sözleşmeye aykırı davranırsa uygulanacak cezai şartlar net olmalı.

4. Tapu Şerhi – Hak, tapuya şerh edilerek üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirilmeli.

---

7. Yargı Kararlarından Örnekler

• Danıştay 6. Dairesi bir kararında, tarım arazisinin sanayi projesine tahsisi için tarım dışı kullanım izni alınmamasını hukuka aykırı bulmuş ve projeyi iptal etmiştir.

• Yargıtay 5. Hukuk Dairesi acele kamulaştırmada kamu yararı kararı olmadan işlem yapılmasını hukuka aykırı saymıştır.

---

8. Yatırımcılar İçin Hukuki Yol Haritası

Lisanslı arazi projelerinde yatırımcıların şu adımları izlemesi önerilir:

1. Arazi Hukuki Durum Tespiti (Due Diligence) – Tapu kayıtları, imar durumu, şerhler, tahsis kararları incelenmeli.

2. İmar ve Çevre Uygunluk Analizi – İmar planı değişikliği gerekliliği, ÇED süreci analizi.

3. Sözleşmesel Güvence Mekanizmaları – Üst hakkı, kira ve tahsis sözleşmelerinin lisans süresi ile uyumu.

4. Kamulaştırma ve Tahsis Stratejisi – Acele kamulaştırma, irtifak hakkı ve kamu yararı kararları.

5. İtiraz ve Dava Risk Analizi – Çevresel davalar, kamulaştırma bedel davaları, tapu iptal riskleri.

---

9. Sonuç

Lisanslı arazi projelerinde arazi kullanımının hukuki boyutu, yatırımın fizibilitesi kadar kritiktir.
Yanlış seçilmiş bir arazi, eksik alınmış bir izin veya imar planı uyumsuzluğu, milyonlarca liralık yatırımı durma noktasına getirebilir.
Bu nedenle yatırımcıların, lisans süreci başlamadan önce hukuki ön inceleme (due diligence) yaptırması, uzman avukat ve şehir plancılarla çalışması şarttır.