LİSANSLI ARAZİ PROJELERİ

Giriş

Lisanslı arazi projeleri, özellikle enerji, tarım, maden ve gayrimenkul geliştirme alanlarında faaliyet göstermek isteyen yatırımcıların devlet tarafından verilen resmi izinlerle hayata geçirdiği projelerdir. Bu projeler, mevzuata uygunluk, çevresel etkiler, imar planı onayları, kullanım hakkı ve lisans süreleri gibi çok sayıda hukuki faktörü içinde barındırır.
Türkiye’de lisanslı arazi projeleri en çok Yenilenebilir Enerji Kaynakları (GES, RES, HES), tarım arazisi kiralama, maden ruhsat sahaları ve organize sanayi bölgeleri yatırımlarında gündeme gelir.

Bu makalede, lisanslı arazi projelerinin hukuki altyapısı, yatırım süreci, risk faktörleri ve uygulamadaki önemli noktaları ele alınacaktır.

---

1. Lisanslı Arazi Projesi Nedir?

Lisanslı arazi projesi, belirli bir alanın kamu kurumları tarafından yetkilendirilmiş bir yatırımcı veya şirket tarafından, mevzuata uygun şekilde değerlendirilmesi anlamına gelir. Burada “lisans”, projenin faaliyet alanına göre enerji üretim lisansı, maden işletme ruhsatı, imar izni veya tarımsal üretim izni olabilir.

Örneğin:

• Enerji Sektöründe: Enerji Piyasası Düzenleme Kurumu (EPDK) tarafından verilen elektrik üretim lisansı.

• Tarım Alanında: Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından onaylanan uzun süreli arazi kiralama izinleri.

• Maden Sahalarında: Maden ve Petrol İşleri Genel Müdürlüğü’nün verdiği işletme ruhsatı.

---

2. Lisanslı Arazi Projelerinin Hukuki Dayanakları

Türkiye’de lisanslı arazi projelerinin hukuki dayanakları, projenin türüne göre farklılık gösterir. Başlıca düzenlemeler:

1. Enerji Piyasası Kanunu (4628 sayılı Kanun) – Enerji üretim, iletim ve dağıtım faaliyetleri için lisans zorunluluğunu düzenler.

2. Maden Kanunu (3213 sayılı Kanun) – Maden arama ve işletme ruhsatları ile arazi kullanım esaslarını belirler.

3. Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu (5403 sayılı Kanun) – Tarım arazilerinin amaç dışı kullanımını ve tarımsal projelerin izin sürecini düzenler.

4. Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Yönetmeliği – Çevreye etkisi yüksek projelerde zorunlu izin süreci.

5. İmar Kanunu (3194 sayılı Kanun) – Arazi üzerinde yapılacak yapı ve tesislerin planlama esaslarını belirler.

---

3. Lisanslı Arazi Projesi Süreci

Bir lisanslı arazi projesi genellikle şu aşamalardan geçer:

3.1. Ön Araştırma ve Fizibilite

• Arazinin mülkiyet durumu, imar planı ve mevcut kullanım şekli incelenir.

• Kamulaştırma ihtiyacı varsa sürece başlanmadan plan yapılır.

• Yatırımın ekonomik fizibilitesi ve hukuki uygunluğu değerlendirilir.

3.2. Lisans Başvurusu

• Yetkili kamu kurumuna lisans başvurusu yapılır.

• Gerekli belgeler arasında tapular, imar durumu belgeleri, teknik projeler, ÇED raporu yer alır.

3.3. Çevresel Etki Değerlendirmesi (ÇED) Süreci

• ÇED gerekli ise, halkın katılım toplantısı ve çevresel etki raporu hazırlanır.

• Olumlu ÇED kararı alınmadan lisans onaylanmaz.

3.4. Lisansın Alınması ve Arazi Kullanım İzinleri

• Lisans alındıktan sonra, arazi üzerinde tesis kurulabilmesi için imar planı onayı, inşaat ruhsatı, üst hakkı tesisi gibi işlemler yapılır.

3.5. Projenin Uygulanması

• İnşaat ve kurulum süreci, lisans koşullarına uygun olarak yürütülür.

• Süreç içinde kamu kurumlarının denetimleri yapılır.

---

4. Lisanslı Arazi Projelerinde Yatırımcılar İçin Hukuki Riskler

Lisanslı arazi projeleri büyük yatırım fırsatları sunsa da, hukuki riskler göz ardı edildiğinde ciddi kayıplara yol açabilir. Başlıca riskler:

• Lisans İptali Riski: Lisans süresi içinde mevzuata aykırı işlem yapılırsa EPDK, MAPEG veya ilgili kurum lisansı iptal edebilir.

• Kamulaştırma Sorunları: Özellikle enerji projelerinde, gerekli arazilerin kamulaştırılmasında uzun süren davalar ortaya çıkabilir.

• İmar Uyuşmazlıkları: İmar planının iptali davaları projeyi durdurabilir.

• Çevre Davaları: ÇED sürecinin usulsüz yürütülmesi, çevre örgütlerinin iptal davalarına yol açabilir.

• Mülkiyet İhtilafları: Tapu kayıtlarında belirsizlik veya hisseli taşınmazlarda ortakların rızasının alınmaması projeyi engelleyebilir.

---

5. Lisanslı Arazi Projelerinde En İyi Uygulamalar

• Hukuki Due Diligence Yapılması: Projeye başlamadan önce arazinin tapu kayıtları, imar durumu, geçmiş dava kayıtları incelenmeli.

• Sözleşmelerin Profesyonel Hazırlanması: Lisans devir sözleşmeleri, kira veya üst hakkı sözleşmeleri hukuki risklere karşı güvence altına alınmalı.

• ÇED ve İmar Süreçlerinin Eksiksiz Yürütülmesi: Eksik evrak, yanlış başvuru veya halk katılımı sürecinde ihmal, lisans iptaline yol açabilir.

• Yatırımcı-Kamu İşbirliği: Yerel yönetim ve ilgili bakanlıklarla uyumlu çalışmak, bürokratik engelleri azaltır.

---

6. Örnek Olay: Güneş Enerjisi Santrali Lisanslı Arazi Projesi

Bir yatırımcı, 50 dönümlük bir tarım arazisinde güneş enerjisi santrali kurmak istiyor. Süreç şu şekilde ilerler:

1. Tarım arazisinin amaç dışı kullanım izni alınır.

2. EPDK’ya üretim lisansı başvurusu yapılır.

3. ÇED gerekli ise süreç tamamlanır.

4. Lisans onaylandıktan sonra imar planı değişikliği yapılır.

5. Üst hakkı tesis edilerek yatırımcıya kullanım hakkı verilir.

6. Kurulum tamamlanır ve enerji üretimi başlar.

Bu örnekte, herhangi bir aşamada izin iptali, dava açılması veya imar değişikliğinin reddi gibi durumlar projeyi durdurabilir.

---

7. Sonuç

Lisanslı arazi projeleri, doğru yönetildiğinde yatırımcısına uzun vadeli ve güvenilir gelir sağlayan projelerdir. Ancak sürecin hukuki, teknik ve idari boyutları çok iyi planlanmalı, tüm belgeler mevzuata uygun şekilde hazırlanmalı ve olası ihtilaflar için hukuki danışmanlık alınmalıdır.