Kiracının Tahliye Sebepleri ve Süreçleri – Hukuki Çerçeve ve Uygulama Adımları

1. Giriş

Kira ilişkisi, Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenmiş olup kiracının korunması esas alınmıştır. Ancak bazı durumlarda kiraya veren, haklı ve kanunda öngörülmüş nedenlere dayanarak kiracının tahliyesini talep edebilir. Tahliye, ancak kanunda belirtilen sebepler ve usulüne uygun süreç izlenerek mümkün olur.

2. Kiracının Tahliye Sebepleri

a) Tahliye Taahhüdü (TBK m. 352/1)

Kiracının kira sözleşmesinden sonra yazılı olarak belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı taahhüt etmesi ve bu tarihte taşınmazı boşaltmaması halinde kiraya veren, 1 ay içinde icra takibi veya dava açarak tahliye isteyebilir.
Yargıtay Kararı: Yargıtay 6. HD, 2014/12849 E., 2014/13994 K. – “Tahliye taahhüdü kira sözleşmesinden sonra ve yazılı şekilde yapılmalıdır.”

b) Kiranın Ödenmemesi (TBK m. 315)

Kiracı kira bedelini ödemediğinde kiraya veren, 30 günlük ödeme süresi veren yazılı ihtar gönderir. Süre içinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilerek tahliye talep edilebilir.
İki haklı ihtar ile tahliye (TBK m. 352/2) ise, bir kira yılı içinde iki ayrı haklı ihtar gönderilmişse kira dönemi sonunda dava açılmasına imkan verir.

c) İhtiyaç Nedeniyle Tahliye (TBK m. 350/1)

Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu veya üstsoyu ya da bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı bulunduğunda tahliye talebinde bulunabilir. Bu dava, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır.

d) Yeniden İnşa veya Onarım (TBK m. 350/2)

Taşınmazın esaslı onarımı, yeniden inşası veya değiştirilmesi gerektiğinde ve bu işlemler sırasında kullanım mümkün değilse tahliye davası açılabilir.

e) Yeni Malik Nedeniyle Tahliye (TBK m. 351)

Taşınmazın el değiştirmesi halinde yeni malik, ihtiyaç sebebiyle tahliye talebinde bulunabilir. Bu durumda, edinim tarihinden itibaren 1 ay içinde kiracıya ihtar çekilmesi ve 6 ay sonra dava açılması gerekir.

f) On Yıllık Uzama Süresi Sonu (TBK m. 347)

Belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin sonunda kiraya veren, herhangi bir sebep göstermeksizin 3 ay önceden bildirim yaparak sözleşmeyi sona erdirebilir.

3. Tahliye Süreci Adımları

1. Sebebin Tespiti: Tahliye talebinin dayanağı olan kanuni sebep belirlenmelidir.

2. İhtarname Gönderimi: Gerekli hallerde noter aracılığıyla ihtar çekilmelidir.

3. Dava veya İcra Takibi: Sebebe göre Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası veya ilamsız/ilamlı icra yoluyla tahliye işlemi başlatılır.

4. Karar ve Uygulama: Mahkeme kararı kesinleştiğinde veya icra takibi sonuçlandığında kiracı taşınmazdan çıkarılır.

4. Yargıtay’dan Örnek Kararlar

• Yargıtay 3. HD, 2017/4561 E., 2018/2345 K. – “İhtiyaç nedeniyle tahliyede, ihtiyacın gerçek ve samimi olması gerekir.”

• Yargıtay 6. HD, 2015/7862 E., 2015/11064 K. – “Tahliye taahhüdünün kira sözleşmesinden sonra verilmemesi halinde geçersizdir.”

5. Sonuç

Kiracının tahliyesi, kiracının korunması ilkesine rağmen kanunda öngörülen durumlarda mümkündür. Kiraya verenin, haklı sebep ve doğru usul ile hareket etmesi, aksi halde tahliye talebinin reddedilebileceği unutulmamalıdır.