KİRACININ SORUMLULUKLARI: HUKUKİ YÜKÜMLÜLÜKLER VE YARGITAY KARARLARI

KİRACININ SORUMLULUĞU: HUKUKİ BOYUTLAR VE UYGULAMALAR

GİRİŞ

Kira sözleşmeleri, kiraya veren ve kiracı arasındaki hak ve yükümlülükleri belirleyen önemli bir hukuki araçtır. Kiracının sorumlulukları, kiralanan mülkün kullanımı, korunması ve sözleşme şartlarına uygun hareket edilmesi açısından büyük önem taşır. Bu makalede, kiracının sorumluluklarını, hukuki boyutlarını ve uygulamalarını detaylı olarak ele alacağız.

KİRACININ TEMEL SORUMLULUKLARI

Kiracının sorumlulukları, kira sözleşmesi ve ilgili mevzuat çerçevesinde belirlenmiştir. İşte kiracının temel sorumlulukları:

1. Kira Bedelinin Ödenmesi:
   • Kiracı, kira bedelini sözleşmede belirtilen tarihlerde ve şekilde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda, kiraya verenin hukuki yollara başvurma hakkı bulunmaktadır.
2. Kiralananın Kullanımı:
   • Kiracı, kiralananı sözleşmede belirtilen amaç doğrultusunda kullanmalıdır. Kiralananın amacı dışında kullanılması veya üçüncü kişilere devredilmesi, kiraya verenin rızasına bağlıdır.
   • Kiracı, kiralananı özenle kullanmalı ve kullanım sırasında doğabilecek hasarları önlemelidir.
3. Bakım ve Onarım:
   • Kiracı, kiralananın olağan bakım ve onarımını yapmakla yükümlüdür. Bu, kiralananın temizliği ve küçük tamirat işleri gibi sorumlulukları kapsar.
   • Kiracı, kiralananda oluşabilecek büyük hasarları derhal kiraya verene bildirmelidir.
4. Kiralananın Korunması:
   • Kiracı, kiralananı korumak ve muhafaza etmekle yükümlüdür. Kiralananın zarar görmemesi için gerekli önlemleri almalıdır.
   • Kiracı, kiralananda yapılacak herhangi bir değişiklik veya tadilat için kiraya verenden yazılı izin almak zorundadır.

KİRACININ HUKUKİ SORUMLULUKLARI

Kiracının sorumlulukları, Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) detaylı olarak düzenlenmiştir. TBK, kiracının hem kiralananın kullanımı hem de kira süresi boyunca yerine getirmesi gereken yükümlülükleri belirler. İşte TBK kapsamında kiracının sorumlulukları:

1. Kira Bedelinin Ödenmesi (TBK Madde 313):
   • Kiracı, kira bedelini belirlenen tarihlerde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmemesi, kiraya verene fesih hakkı tanır.
2. Kullanım ve İade Yükümlülüğü (TBK Madde 316):
   • Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmalı ve kira süresi sonunda kiraya verene, aldığı durumda geri vermelidir. Kiralananın kötü kullanımı nedeniyle oluşan zararlar, kiracının sorumluluğundadır.
3. Özen Borcu (TBK Madde 317):
   • Kiracı, kiralananın korunması ve muhafazası için gereken özeni göstermek zorundadır. Kiracının ihmali sonucu doğan zararlar, kiracı tarafından karşılanmalıdır.
4. Bildirim Yükümlülüğü (TBK Madde 318):
   • Kiracı, kiralananda meydana gelen önemli hasarları veya üçüncü kişilerin kiralanana yönelik iddialarını derhal kiraya verene bildirmelidir. Bu bildirim yapılmazsa, doğacak zararlardan kiracı sorumlu olur.

KİRACININ SORUMLULUĞU VE YARGI KARARLARI

Kiracının sorumluluğu ile ilgili olarak Türk yargı sisteminde birçok emsal karar bulunmaktadır. Bu kararlar, kiracının yükümlülüklerini ve kiraya verenin haklarını koruma açısından önemli rehberler sunmaktadır.

Örneğin, Yargıtay 18. Hukuk Dairesi’nin 2008/6189 E., 2008/448 K. sayılı kararı, kira sözleşmelerinde kiracının yükümlülüklerini ve kiraya verenin haklarını koruma hususundaki önemli bir karar olarak karşımıza çıkmaktadır. Bu karar, kiracının kiralananın bakım ve onarım yükümlülüğünü ihmal etmesi durumunda, kiraya verenin haklarını nasıl koruyabileceğini göstermektedir.

YARGITAY KARARLARI

18. Hukuk Dairesi 2008/6189 E., 2008/448 K.

KİRACININ SORUMLULUĞU
ORTAK GİDERLERDEN SORUMLULUK
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 20 ]
634 S. KAT MÜLKİYETİ KANUNU [ Madde 22 ]

“İçtihat Metni”

Dava dilekçesinde icra takibine yapılan itirazın iptali ve takibin devamı istenilmiştir. Mahkemece davanın kısmen kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı tarafından temyiz edilmiştir. Temyiz isteminin süresi içinde olduğu anlaşıldıktan sonra dosyadaki bütün kağıtlar okunup gereği düşünüldü:

Davada, davacı yöneticinin davalı hakkında Kadıköy Dördüncü İcra Müdürlüğü’nde yaptığı 2006/6800 Esas sayılı icra takibine itirazın iptali istenilmiştir.

Dosyada toplanan bilgi ve belgelerden; davalı Dilek’in kat mülkiyetli anataşınmazın 64 nolu bağımsız bölümünde kiracı olduğu dönemle ilgili bağımsız bölümün ortak gider borcunu ödemediği ileri sürülerek icra takibi yapılmıştır. Davalı kiracının, icra takibinin yapıldığı ve eldeki davanın açıldığı tarihten önce bağımsız bölümden ayrılarak kiracılık sıfatının sona erdiği anlaşılmaktadır.

Kat Mülkiyeti Yasası’nın 20. maddesine göre anataşınmazın ortak giderlerinden kat malikleri sorumludur. 22. madde hükmü gereğince de kat malikinin 20. madde uyarınca payına düşecek gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından bağımsız bölümlerin birinde kira akdine, oturma (sükna) hakkına veya başka bir nedene dayanarak devamlı bir şekilde faydalananlar da müştereken ve müteselsilen sorumludur. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira tutarı ile sınırlıdır. Yasa’nın bu 22. maddesi hükmünce kiracının ana taşınmazın yönetimine karşı ortak giderlerden sorumluluğu onun kiracılık sıfatının devam ettiği sürece söz konusu olup, bağımsız bölümü boşalttıktan ve kiracılık sıfatı bittikten sonra ortak giderlerden sorumluluğu da sona ereceğinden yönetici bu durumdaki kişi hakkında dava açamaz ve Kat Mülkiyeti Yasası hükümlerine göre ortak gider borcunu ödemesini isteyemez. Somut olayda davalı, hakkında icra takibi yapılmadan ve dava açılmadan önce kiracı olduğu bağımsız bölümden ayrılmış ve kiracılık sıfatı da sona ermiş bulunduğundan yöneticinin davalı kiracı hakkında açmış olduğu davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken davaya bakılıp işin esası hakkında hüküm kurulmuş olması doğru görülmemiştir.

Bu itibarla, yukarıda açıklanan esaslar gözönünde tutulmaksızın yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsiz, temyiz itirazları bu nedenlerle yerinde olduğundan kabulü ile hükmün HUMK’nın 428. maddesi gereğince (BOZULMASINA), temyiz peşin harcının istek halinde temyiz edene iadesine, 23.06.2008 gününde oybirliğiyle karar verildi.

SONUÇ

Kiracının sorumlulukları, kira sözleşmelerinin sağlıklı bir şekilde işlemesi ve kiraya verenin haklarının korunması açısından büyük önem taşımaktadır. Türk Borçlar Kanunu’nda detaylı olarak düzenlenen bu sorumluluklar, kiracının kiralananı uygun bir şekilde kullanmasını, bakımını yapmasını ve kiraya verene karşı yükümlülüklerini yerine getirmesini sağlamaktadır. Kiracının bu yükümlülüklerini ihmal etmesi durumunda, kiraya veren, yargı yoluyla haklarını arayabilir ve zararlarını tazmin ettirebilir. Kiracının sorumluluklarını yerine getirmesi, kiracı ile kiraya veren arasındaki ilişkinin sağlıklı bir şekilde devam etmesini sağlayacaktır.

Hukuk Öğrencisi Stajyeri

Osman Recep Gülşen